CTO、第3四半期の増収を受けて2026年のコアFFO見通しを上方修正

CTOリアリティ・グロース（CTO Realty Growth Inc.、NYSE：CTO）は、第3四半期の不動産収入増加やリース収益の好調を発表するとともに、カンザスシティ地域のショッピングセンター2件の買収により投資活動を拡大し、2026年のコアFFO（事業から生じるキャッシュフロー）見通し（ガイダンス）を引き上げました。同REIT（不動産投資信託）は現在、希薄化後1株当たりコアFFOを従来の2.09ドル〜2.13ドルの範囲から、2.11ドル〜2.14ドルに上方修正しています。

同社はショッピングセンターにおける既存物件NOI（純営業利益）の成長率見通しを5%〜6%に据え置いたほか、2026年の投資活動見込みを従来の3億ドル〜4億ドルから4億7200万ドルに引き上げました。また、CTOは希薄化後1株当たりAFFO（調整後FFO）を従来の2.21ドル〜2.25ドルに対し、2.22ドル〜2.25ドルと予想しています。見込まれる一般管理費は従来の2000万ドル〜2020万ドルから2100万ドル〜2150万ドルに増加しました。

GAAP純損失を計上するも、コアFFOと売上高は増加

普通株主に帰属する第3四半期のコアFFOは、前年同期の1560万ドル（1株当たり0.48ドル）から1980万ドル（希薄化後1株当たり0.53ドル）に増加しました。AFFOは前年同期の1630万ドル（1株当たり0.50ドル）から2090万ドル（希薄化後1株当たり0.55ドル）に増加しました。

総売上高は24%増の4690万ドルとなりました。収益不動産収入は3340万ドルから3850万ドルに増加し、商業ローンおよび投資からの受取利息は2倍以上の690万ドルに急増しました。管理手数料収入は120万ドルから150万ドルに増加しました。

それにもかかわらず、CTOは普通株主に帰属する純損失710万ドル（1株当たり0.19ドル）を計上しました。前年同期は100万ドルの純利益（1株当たり0.03ドル）でした。直近の期には940万ドルの投資損失およびその他の損失が含まれています。減価償却費および無形資産償却費も1490万ドルから1740万ドルに増加し、支払利息は680万ドルから790万ドルに増加しました。

ショッピングセンターの既存物件NOIは3.8%増の2040万ドルとなりました。ポートフォリオ全体の賃貸契約済入居率は92.4%で、物理的な入居率89.9%を250ベースポイント上回りました。CTOは当四半期中、7%のスプレッド（賃料改定率）で39万6000平方フィートの既存比較可能なリース取引を完了しました。

契約済み未開店（signed-not-open）のリースパイプラインは、現行の現金ベース賃料の4.6%に相当する年間560万ドルの現金ベース基本賃料を示しています。同社によると、このパイプラインの大部分は2027年に認識される見込みであり、テナントが賃料の支払いを開始することで収益に貢献する見通しです。このパイプラインの平方フィート当たり現金ベース賃料は26.27ドルで、キーテナント（アンカーテナント）が全体の37%を占めています。

カンザスシティへの投資がポートフォリオを拡大

CTOは9月、ソーナ・ローサ（Zona Rosa）を6330万ドル（1平方フィート当たり82ドル）で取得しました。広さ76万8000平方フィートの複合施設である同物件は、取得時点での賃貸契約率が67%であり、許認可取得済みの開発用地10エーカーと未活用スペース10万平方フィートを含んでいます。経営陣はこの物件について、リースやリポジショニングの可能性を秘めた複数段階の活性化機会であると説明しました。

第3四半期末以降、CTOはサミット・ウッズ・クロッシング（Summit Woods Crossing）を1億300万ドル（1平方フィート当たり189ドル）で購入しました。広さ54万5000平方フィートのパワーセンター（大型商業施設）の入居率は99%で、ロウズ（Lowe’s）、コールズ（Kohl’s）、ベスト・バイ（Best Buy）、TJマックス（TJ Maxx）、トータル・ワイン（Total Wine）などのテナントが入居しています。この取引は10月に完了したため、サミット・ウッズは同社の9月30日時点のポートフォリオ指標からは除外されています。

キャロライナ・パビリオン（Carolina Pavilion）において、CTOは退去した3つの大型店舗区画（アンカーボックス）の再賃貸により、年間現金ベース基本賃料が約90万ドル増加したと述べました。売却契約中の2区画を除くと、入居率は2024年9月の取得時点の81%から91%に上昇し、賃貸契約済入居率は94%から97%に上昇しました。現行の現金ベース賃料は12%増の1平方フィート当たり16.28ドルに増加しました。

同社は、キャロライナ・パビリオンの計7万6500平方フィートに及ぶ2つの区画を全国規模の小売業者に2070万ドルで売却する契約を結んでおり、慣習的な取引完了条件に従います。ポンパノ・シティ・センター（Pompano Citi Centre）では、四半期末以降にアンプト・フィットネス（Amped Fitness）およびその系列会社との賃貸契約が成立したことで、賃貸契約済入居率が取得時の92%から94%に上昇しました。

開発と投資収益が引き続き成長の優先事項

CTOは6件の敷地外分譲地（アウトパーセル）プロジェクトを進行中で、土地取得コストを除く平均総投資利益率（イールド・オン・コスト）を10%〜12%と予想しています。これらのプロジェクトは2026年と2027年を通じて約3000万ドルを要する見込みで、賃料収入の開始は2027年半ばに予定されています。同社は、完了時期、コスト、リターン、および安定化のタイミングが保証されているわけではないと注意を促しています。

9月30日時点のストラクチャード投資ポートフォリオは総額2億2790万ドルで、加重平均現行利回りは11.45%でした。10月に実行された3200万ドルの優先出資を含めると、プロフォーマ（試算値）ポートフォリオは総額2億5990万ドル、利回り12.13%となります。また、CTOはアルパイン・インカム・プロパティ・トラスト（Alpine Income Property Trust）との関係から、2026年第4四半期の年算（ランレート）ベースで年間約900万ドルの管理手数料および配当収入を見込んでいます。

CTOは当四半期を2億5500万ドルの流動性を確保して終えました。これには880万ドルの現金および借入ベース制限が適用される2億4580万ドルの未消化リボルビング信用枠が含まれます。純負債は7億1420万ドルで、プロフォーマ調整後EBITDAの5.9倍、総企業価値（EV）の44%に相当します。同社は7億2300万ドルの負債に対し4.67%の加重平均金利を報告しており、延長オプションを含めた場合、2029年まで満期を迎える予定の負債はありません。

業績見通しは、リースの開始や開発の執行、テナントや借り手のデフォルト（債務不履行）、商業ローンおよび優先出資の信用リスク、買収および売却の取引完了条件、金利の変動、インフレ、広範な経済または不動産市場の減速などの影響を受ける可能性が残されています。また、CTOはREIT適格性の維持や、アルパイン・インカム・プロパティ・トラストの業績に関連するリスクも指摘しました。