エセックス・プロパティ・トラスト、第3四半期既存物件NOI 3.1%増に伴い2026年ガイダンスを引き上げ

エセックス・プロパティ・トラスト（NYSE: ESS）は、第3四半期における同一物件売上高および純営業利益（NOI）の増加を受けて、2026年通期の業績予想を引き上げた。これにより、希薄化後1株当たりコアFFO（事業キャッシュフロー）は前年同期比0.8%増加した。

このアパートメント不動産投資信託（REIT）は、第3四半期の希薄化後1株当たり純利益が前年同期の2.56ドルから1.52ドルに減少したと発表した。エセックスはこの減少について、主に2025年第3四半期に計上された不動産および土地の売却益による影響であるとした。

同一物件売上高の伸びがけん引し、希薄化後1株当たりコアFFOは同社業績予想の中央値を0.01ドル上回った。同一物件売上高は前年同期比3.0%増、同一物件NOIは同3.1%増となった。全地域での成長と北カリフォルニアでの継続的な堅調さを反映し、売上高は前四半期比で1.0%増加した。

通期業績予想を引き上げ

エセックスは、2026年通期の希薄化後1株当たり純利益予想の中央値を0.10ドル引き上げて5.68ドルとし、予想レンジを5.62〜5.74ドルに絞り込んだ。同社は希薄化後1株当たりコアFFO予想の中央値を0.02ドル引き上げて16.16ドルとし、改定後のレンジを16.10〜16.22ドルとした。

希薄化後1株当たり総FFO予想の中央値は15.48ドルで据え置かれたが、レンジは15.42〜15.54ドルに絞り込まれた。

同一物件ポートフォリオについて、エセックスは現在、キャッシュベースでの売上高増減率を2.8%〜3.0%（中央値2.9%）、NOI増減率を2.8%〜3.2%（中央値3.0%）と見込んでいる。これらの中央値はそれぞれ0.1ポイントおよび0.2ポイント引き上げられた。営業費用増加率の予想は2.6%〜2.9%で、中央値の2.8%は据え置かれている。この業績予想は5万2,059戸のアパートメント住宅に基づいている。米国会計基準（GAAP）ベースでは、同一物件売上高およびNOIの伸び率の中央値はそれぞれ2.9%および3.0%となっている。

ポートフォリオの取引と流動性

当四半期中、エセックスは3つのアパートメントコミュニティを按分後の契約総額1億1,190万ドルで売却した。また、担保付翌日物調達金利（SOFR）に0.80%を加算した金利で、2億7,500万ドルの無担保タームローンを取得した。

9月30日時点の即時利用可能な流動性は総額17億5,000万ドルで、15億7,500万ドルの利用可能な無担保コミットメントラインと、1億7,500万ドルの現金、現金同等物および有価証券で構成されている。なお、同社のコマーシャルペーパー発行残高はゼロであった。

調整後EBITDAreに対する純負債倍率は5.4倍となり、第2四半期から横ばい、前年同期の5.5倍からは低下した。総資産に占める負債の割合は33%、担保付負債は4%であった。無担保NOIは調整後総NOIの93%を維持した。

エセックスのインタレスト・カバレッジ・レシオは509%、無担保負債比率は301%となり、ともに公募社債の財務制限条項（コベナンツ）の基準値を上回った。連結負債に占める無担保借入の割合は88%であった。ムーディーズは同社格付けを「Baa1」（見通し：安定的）、S&Pは「BBB+」（見通し：安定的）とした。

同社は、業績予想その他の将来見通しに関する記述は重大な不確実性や偶発事象に左右される前提条件に基づいていると注意を促した。リスクが顕在化した場合や前提条件が不正確であった場合、実際の業績は大きく異なる可能性がある。