アレクサンドリア、賃貸好調も減損損失で第3四半期赤字が拡大

アレクサンドリア・リアル・エステート・エクイティーズは、6億3,790万ドルの不動産減損損失を計上したことで第3四半期の赤字幅が拡大したと発表した。調整後事業キャッシュフロー（FFO）は減少したほか、稼働率の低下が既存物件業績の重荷となった。もっとも、同ライフサイエンス不動産投資信託（REIT）は、賃貸活動の好調や、建設公約の削減および資本リサイクルの継続的取り組みを理由に挙げ、2026年の調整後FFO見通しの中央値を維持した。

2026年9月30日に終了した四半期の米国一般会計原則（GAAP）に基づく普通株主に帰属する純損失は6億3,850万ドル（希薄化後1株あたり3.74ドル）となり、前年同期の純損失2億3,490万ドル（同1.38ドル）から拡大した。

減損損失は主に、フェンウェイの開発プロジェクトやパロアルト、サンカルロス、オースティンの資産を含む売却保有目的に分類された物件に関連している。アレクサンドリアによると、影響を受けた物件の幾つかは、完成、用途変更、または賃貸化を行うために大幅な追加資金を必要とする状態であった。

普通株主に帰属する事業キャッシュフロー（FFO）は2億6,910万ドル（希薄化後1株あたり1.57ドル）となった。特定投資損益、減損損失、および資金調達項目を除外した調整後FFOは、前年同期の3億7,780万ドル（同2.22ドル）から2億6,440万ドル（同1.54ドル）に減少した。

総収益は10.7%減の6億7,120万ドル、賃貸収入は11.2%減の6億5,360万ドルとなった。営業利益率は66%、調整後EBITDAマージンは65%であった。

稼働率の圧力が続く中、賃貸契約は改善

当四半期中、アレクサンドリアは124万賃貸可能平方フィートの賃貸契約を完了した。これは2024年第4四半期以来最高の四半期実績であり、2025年第1四半期から2026年第2四半期までの平均を約26%上回った。この合計には、同社史上2番目に高い四半期実績となる45万961賃貸可能平方フィートの空室物件が含まれている。

契約更新および再賃貸は78万5,069賃貸可能平方フィートを占めた。同スペースの賃料改定率は満期を迎えた賃料水準から2.4%低下（キャッシュベースでは3.3%低下）した。2026年最初の9か月間に締結された賃貸契約の加重平均期間は10.9年となり、同社の2017年～2025年の平均である9.0年を上回った。直近12か月間の賃貸活動の74%は既存テナントによるものであった。

四半期末時点の稼働物件の稼働率は87.1%となり、6月30日時点の86.9%からは上昇したものの、前年同期の90.6%を下回った。契約締結済みで未開始の130万賃貸可能平方フィートを含めると、稼働率は90.8%に達する。これらの将来の入居開始予定日の加重平均は約2027年6月であり、年間約5,200万ドルの賃料収入を生み出す見込みである。アレクサンドリアは、2026年末までにそのスペースの32%に入居が完了すると見込んでいる。

既存物件の純営業利益（NOI）は6.7%減少（キャッシュベースでは2.8%減少）した。同社はこの減少について、主に以前開示された想定稼働停止期間（ダウンタイム）を伴う契約満了に伴う既存物件稼働率の低下によるものとしている。既存物件の平均稼働率は88.1%で、前年同期の91.7%から低下した。

アレクサンドリアは当四半期中に、開発および再開発スペースとして52万9,061賃貸可能平方フィートを引き渡した。これらのプロジェクトは引き渡し時点で84%が稼働しており、年間で4,000万ドルのNOI増加をもたらした。同社は、戦略的見直し中の3つの再開発プロジェクトを除き、2028年までに引き渡し予定のプロジェクトから、さらに8,500万ドルの年間NOI増加を見込んでいる。

資本リサイクルと建設公約の削減

アレクサンドリアは、資金ニーズを削減しレバレッジ目標をサポートするために、物件売却、一部持分売却、および建設公約の削減を行っている。10月26日時点で完了した物件売却および一部持分売却の総額は約7億1,700万ドルに達した。手付金返還不可の合意、意向表明書（LOI）の調印、または交渉の最終段階にある案件を含む保留中の取引を合わせると、完了および保留中の合計額は約26億2,000万ドルとなった。

10月、同社は「Campus Point by Alexandria」メガキャンパスの約29%の非支配持分を4億7,500万ドルで売却した。アレクサンドリアはジョイントベンチャーの支配権を維持し、同物件の連結を継続した。

同社はまた、フェンウェイ・メガキャンパス内のパーク・ドライブ421番地にある33万9,668平方フィートのプロジェクトを機関投資家ユーザーに売却することに合意した。第4四半期に完了する見込みのこの取引により、将来の潜在的な建設支出が約1億3,600万ドル削減されると予測されている。

アーセナル・ストリート311番地において、アレクサンドリアは6万6,859平方フィートの賃貸契約を締結し、先端技術用途向けにさらに10万684平方フィートの賃貸契約を交渉中であった。同社は33万9,020平方フィートの再開発を低コスト用途へ切り替えて稼働物件に再分類し、将来の潜在的な建設支出を約2億2,000万ドル削減した。合計66万7,002平方フィートに及ぶ他の3つのプロジェクトは引き続き評価中であり、選択肢には研究室建設の継続、低投資用途への変更、建設の中断、または売却が含まれる。

業績予想の中央値を維持

アレクサンドリアは、2026年の調整後FFO予想を希薄化後1株あたり6.35～6.45ドルから6.38～6.42ドルに絞り込み、中央値の6.40ドルを据え置いた。同社は引き続き、期末時点の稼働物件稼働率を86.2%～87.8%、通期の既存物件NOIの減少幅を8.5%～10.5%と見込んでいる。

8月に2057年満期の7.25%ジュニア劣後債10億ドルを発行したことを受け、物件売却および一部持分売却による予想収入の中央値は、29億ドルから19億ドルへと引き下げられた。この証券は、特定の信用格付け計算において主要格付け会社から50%の資本性処理を受ける。アレクサンドリアは2026年に普通株式を発行することは想定していない。

同社は、第4四半期の年率換算純有利子負債および優先株対調整後EBITDA比率の目標を5.6倍～6.2倍に維持した。主に劣後債の発行を反映し、固定費カバー率の目標を3.6倍～4.1倍から3.4倍～3.9倍に引き下げた。9月30日時点での四半期年率換算レバレッジは6.9倍（Campus Pointの取引を反映したプロフォーマベースでは6.6倍）であり、手元流動性は合計45億6,000万ドルであった。

アレクサンドリアは、潜在的なテナントの事業縮小・撤退が不確実性の要因であり続けていると述べた。同社の2026年見通しには、こうした事象に関連する3,000万ドルから3,500万ドルのFFO減少が含まれており、そのうち約3,000万ドルが第3四半期までに計上された。経営陣は予備的な見通しとして、2027年にも少なくとも同規模の減額が必要になる可能性があると予測している。

同社はまた、年間1億50万ドルの賃料収入に相当する2027年の主要な契約満了物件140万賃貸可能平方フィートについて、9か月から24か月の稼働停止期間（ダウンタイム）が発生すると見込んでいる。その結果、経営陣は、2027年の平均稼働率が2026年末の予想稼働率と比較して一時的に低下し、その後、賃貸状況や市場環境次第で2028年に改善すると見込んでいる。