高齢者住宅のNOIが21%増加、ウェルタワーが2026年のFFO見通しを引き上げ

ウェルタワー（Welltower Inc.、NYSE: WELL）は、第3四半期業績がシニア向け住宅事業の好調と投資ポートフォリオの拡大により押し上げられたことを受け、2026年通期の希薄化後1株当たりノーマライズドFFO（事業活動キャッシュフロー）予想の中央値を0.10ドル引き上げ、6.50ドルとしました。

ヘルスケア不動産投資信託（REIT）である同社は、希薄化後1株当たりのノーマライズドFFOを、従来予想の6.36ドル〜6.44ドルから6.47ドル〜6.53ドルに見込んでいます。この見通しには、すでに完了したか契約締結済みの持分相当額210億ドルの投資が含まれていますが、未発表の買収、事業移行、事業再編、資金調達活動は含まれていません。

9月30日に終了した第3四半期の希薄化後1株当たりノーマライズドFFOは1.67ドルとなり、前年同期の1.34ドルから25％増加しました。普通株主に帰属するノーマライズドFFOは、前年同期の9億1,920万ドルから12億6,000万ドルに拡大しました。普通株主に帰属する純利益は2億8,060万ドルから3億9,660万ドルに増加し、希薄化後1株当たり純利益は0.41ドルから0.54ドルに上昇しました。

シニア向け住宅がポートフォリオの成長を牽引

ウェルタワーのポートフォリオ全体における既存物件純営業利益（SSNOI）は15.8％増加し、シニア向け住宅運営（SHO）セグメントの21.0％増がこれを牽引しました。シニア向け住宅トリプルネットのSSNOIは4.2％増、専門看護施設は2.8％増、外来医療施設は2.4％増となりました。

前年同期比での平均入居率が320ベーシスポイント上昇したことで、SHOの既存物件売上高は9.1％増加しました。前四半期比での入居率は120ベーシスポイント改善し、2025年第3四半期の110ベーシスポイントの上昇を上回りました。

満室1部屋当たりの月間売上高（RevPOR）は5.3％増の6,066ドルに上昇しました。満室1部屋当たりの費用（ExpPOR）の増加はわずか0.8％増の4,147ドルにとどまり、同セグメントの既存物件NOIマージンは310ベーシスポイント拡大しました。ウェルタワーはこの好業績の要因として、入居率の向上、強固な価格設定、施設単位での費用抑制を挙げています。

通期について、同社は現在、既存物件SHO NOIの伸び率中央値を前回見通しから100ベーシスポイント引き上げ、21.0％増と予想しています。SHOの既存物件売上高成長率は9.3％と予測しており、これには約350ベーシスポイントの入居率上昇と5.1％のRevPOR増加が含まれています。既存物件費用の増加率は前回の想定（5.0％）から下方修正され4.6％と見込まれ、ExpPORの上昇率は0.6％と予想されています。

SHO見通しの引き上げに伴い、全ポートフォリオの既存物件NOI成長率予想の中央値は70ベーシスポイント上方修正され、15.6％となりました。なお、シニア向け住宅トリプルネットの見通し中央値は4.0％、外来医療施設と専門看護施設はいずれも2.5％に据え置かれています。

投資活動がポートフォリオを拡大

ウェルタワーは、第3四半期までに完了した133億ドルと、10月26日時点で完了または契約締結済みの77億ドルを含む、持分相当額で総額210億ドルの投資活動を発表しました。通期の投資活動は196件の取引に及び、取引規模の中央値は3,550万ドルです。

第3四半期に取得したSHO施設は、平均築年数が約4年、現況入居率が約66％であり、運用改善の余地が残されています。同社は、自社の「ウェルタワー・ビジネス・システム」およびテクノロジー機能を活用して買収後のキャッシュフロー成長を支援することを目指しているとしていますが、これらの効果が保証されているわけではありません。

また、ウェルタワーは年間で持分相当の売却見込み受入金19億ドルを含む、60億ドルの資産売却およびローン返済を完了または発表しました。資金は主にSHO物件へ再投資されています。同社によると、メディカルオフィス・ポートフォリオの売却発表以降、70億ドルを超える外来医療施設の売却と170億ドルを超えるSHO物件の取得を実施したことで、ポートフォリオの構成が高齢者向け賃貸住宅へとシフトしたとのことです。

多額の投資を実施したにもかかわらず、貸借対照表のレバレッジは低い水準を維持しています。四半期末時点の調整後EBITDAに対する純有利子負債倍率は3.02倍、調整後固定費カバー率は6.9倍でした。ウェルタワーは、ローンの返済見込み額や資産売却受入金を含めて95億ドルの手元流動性を報告し、この資金で発表済みの買収を全額賄うことが可能であると説明しました。S&Pとムーディーズは、同社の格付けをそれぞれ「A-」および「A3」に据え置き、見通しを「ポジティブ」としています。

見通しとリスク

経営陣は、入居率と価格設定が引き続き重要な収益の牽引役となると予想しており、一方で新築工事の抑制が競合するシニア向け住宅の供給を制限する可能性があるとみています。プレゼンテーション資料では、着工件数が15年ぶりの低水準にあることが指摘され、新しい高級シニア向け住宅プロジェクトが計画立案から稼働の安定化に至るまでに平均約7年かかると推計されています。

この見通しは依然としてマクロ経済および事業実行上のリスクに晒されています。インフレや高金利の長期化は資金調達コストや物件費用に影響を与える可能性があり、事業者の財務上のストレス、規制の変更、労働力の確保、競合状況が業績を圧迫するリスクもあります。その他の不確実性として、ウェルタワーによる買収案件の統合能力、契約済みの投資や資産売却の完了、スペースの再賃貸、REITとしての資格維持、データサイエンスやオペレーティングシステムに関する取り組みによる想定効果の実現可能性などが挙げられます。また、為替の変動、地政学的紛争、公衆衛生上の緊急事態、自然災害、資金調達へのアクセスの制限なども、実際の業績が経営陣の予想と異なる要因となり得ます。