フィリップス・エディソン、リーススプレッド拡大に伴い2026年ガイダンスを引き上げ

食品スーパー中核型ショッピングセンターREITのフィリップス・エジソン・アンド・カンパニー（Phillips Edison & Company, Inc.、Nasdaq: PECO）は、第3四半期までの年初来で既存物件純営業利益（NOI）が4.3%増加し、賃貸事業の強い業績が示されたことを受け、2026年通期ガイダンスの複数の見通し範囲を上方修正した。同REITは現在、希薄化後1株当たり純利益を従来の0.95〜0.97ドルから1.21〜1.24ドルに見込んでいるほか、Nareit FFO、コアFFO、および既存物件NOI成長率予想の下限をわずかに引き上げた。

PECOの最新の見通しによると、希薄化後1株当たりNareit FFOは従来の2.67〜2.72ドルから2.68〜2.72ドルへと見込まれている。希薄化後1株当たりコアFFOは、従来の2.73〜2.79ドルの範囲に対し、2.75〜2.79ドルと予測されている。新たな中間値に基づくと、Nareit FFOとコアFFOはそれぞれ6.3%と6.5%成長する計算になると同社は述べた。

また、同社は通期の既存物件NOI成長率を、従来の3.4%〜4.0%から範囲を狭め、3.5%〜4.0%と予想している。比較対象となる両期間を通じて保有されていた物件に着目した非GAAP指標である既存物件NOIは、年初来で4.3%増加した。9月までの累計で、PECOは希薄化後1株当たり純利益1.05ドル、Nareit FFO 2.03ドル、コアFFO 2.09ドルを報告した。

賃貸需要が賃料成長を後押し

当四半期の事業運用における中心的なテーマは賃貸活動であった。9月30日時点でのポートフォリオ全体の契約済入居率は97.5%で、インライン店舗（専門店スペース）の入居率は95.1%となった。PECOは当四半期中に238件の賃貸契約を締結し、契約満了を迎えたテナントの92.2%を維持した。

比較可能な契約更新時の賃料スプレッドは同社過去最高の25.2%に達し、比較可能な新規契約スプレッドは26.3%となった。契約更新による賃料の年平均成長率は3.1%、新規契約では2.0%を記録した。PECOは、高い入居率と限られた空きスペースを巡る競争が自社の価格決定力を後押ししたと述べた。

同ポートフォリオが食品スーパーに注力していることが、そうした需要の根幹であり続けている。年間換算基本賃料の94%を食品スーパー中核型センターが占め、生活必需品系テナントが74%を生み出している。また、年間換算基本賃料の約83%は、核テナントである食品スーパーがその市場の売上高で1位または2位にランクインしているセンターからのものである。同社によると、9月までの過去12か月間における全米の食品スーパー来店数は計176億回となり、2025年の175億回から増加した。

当四半期末時点で、PECOは連結対象外のジョイントベンチャーを通じて保有する資産を含め、31州にわたる328物件（総面積3,740万平方フィート）の権益を保有していた。年間換算基本賃料の約半分はサンベルト諸州からのものである。テナントのカテゴリーとしては、食品スーパーが年間換算基本賃料の27%を占めて最大であり、レストランが21%でこれに続いた。

物件取得と再開発が成長パイプラインを拡大

PECOは2026年の取得総額見通しを6億〜7億ドルに据え置いた。連結対象外ジョイントベンチャーへの按分権益を含め、第3四半期までの取得総額は4億5,970万ドルとなった。四半期末以降に完了した取引や開発用地を含めると、プレゼンテーション資料には10月26日までの2026年投資額が約5億1,910万ドルと記載されている。

同社は、自社所有の食品スーパーの核テナントを必須としないエッセンシャル・リテール店舗を対象とする「エブリデイ・リテール」戦略も拡大している。PECOは10月26日時点でこうした店舗13物件を3億ドルで取得しており、同プラットフォームは今後24か月間で10億ドル規模に拡大する可能性があると述べた。プレゼンテーション資料によると、取得した物件の引受基準はアンレバード内部収益率（IRR）で10%以上とされ、新規賃料スプレッドは40%超、更新スプレッドは25%超を見込んでいる。

開発および再開発は、もうひとつの内部成長の源泉である。PECOは現在建設中のプロジェクトを25件抱えており、総投資額は約8,600万ドル、予想平均利回りは9%〜12%と見込まれている。2026年中には17のプロジェクトが安定稼働に達し、42万5,000平方フィートを超える面積と、年間約800万ドルの純営業利益（NOI）の純増をもたらした。

経営陣は、既存のポートフォリオについて、入居率の上昇がなくても契約上の定期昇給と賃貸スプレッドに支えられ、長期的に3%〜4%の既存物件NOI成長を創出できると考えている。また同社は、既存物件のインライン店舗の入居率に100〜150ベーシスポイントの上振れ余地があるとみており、年間7,500万〜1億ドル規模の開発・再開発パイプラインを目指している。内部および外部の成長要因を組み合わせることで、長期的な希薄化後1株当たりコアFFOの成長率を1桁台半ばから後半に維持することを目指しているが、これらの目標はあくまで将来の見通しに関するものである。

PECOは2026年の物件売却予想範囲を、従来の2億〜2億5,000万ドルから1億7,500万〜2億1,000万ドルに引き下げた。第3四半期までの売却実績は計約1億7,400万ドルとなった。ジョイントベンチャーへの純拠出金予想は2億〜2億5,000万ドルで据え置かれた。なお、四半期末以降に同社はGrocery Retail Partners I LLCに1億3,860万ドルを拠出した。

流動性とリスク要因

10月23日に完了した新規の3億5,000万ドルの無担保タームローンと1億6,200万ドルのタームローンの返済を反映したプロフォルマ（試算値）ベースで、PECOは約9億5,000万ドルの流動性を報告した。純有利子負債対調整後EBITDAre倍率は、過去12か月ベースで5.2倍、直近四半期年率換算で5.0倍であった。負債の約85.2%が固定金利で、加重平均金利は4.5%、加重平均残存期間は5.5年であった。資産の約89%は担保設定されておらず、同社は2030年まで大きな債務の返済期日はないと述べた。

PECOの見通しは、経済状況や地域における不動産市況の変化、テナントの退去や財務困窮、市場賃料の変動、借入コストの上昇、債務の借り換え能力による影響を受けやすい状態にある。その他の不確実性としては、競合やECとの競争、悪天候や気候関連の被害、サイバーセキュリティ上の障害、関税や貿易の混乱、ならびに許容できる条件で物件の再賃貸や売却を行う同社の能力などが挙げられている。