Brixmorの2026年第3四半期NOIは6.6%増、稼働率が過去最高を記録

Brixmor Property Group（NYSE: BRX）は、2026年第3四半期の賃貸契約済み稼働率および現行賃料が過去最高を記録したと発表した。一方、同一物件純営業利益（NOI）は6.6%増加した。オープンエア型ショッピングセンターを手掛ける同社は、食品スーパーがアンカーテナントのポートフォリオを拡大し、1株当たりNareit FFO（事業キャッシュフロー）に即時寄与すると見込む大型買収および合弁事業取引の概要も明らかにした。

9月30日時点の総賃貸契約済み稼働率は、前年同期比150ベーシスポイント（bp）上昇し、過去最高の95.6%に達した。小規模店舗の賃貸契約済み稼働率は140bp上昇して過去最高の92.8%となり、アンカーテナントの稼働率は97.0%となった。賃貸契約済み稼働率と請求ベース稼働率の差（ギャップ）は420bpで、契約済みであるもののまだ請求賃料が発生していない区画を示している。

1平方フィート当たりの現行年間賃料は前年同期比5%増の19.47ドルとなり、過去最高を更新した。6.6%となった同一物件NOIの伸びには、基本賃料からの480bpの寄与が含まれている。希薄化後1株当たりNareit FFOは0.60ドルとなり、2026年第1・第2四半期の各0.58ドルから増加した。

賃貸契約と再投資が潜在的成長を後押し

Brixmorは当四半期中、新規および更新合わせて160万平方フィートの賃貸借契約を締結した。全体の改定率（スプレッド）は25%で、内訳は新規契約が42.6%、更新契約が19%であった。プレゼンテーション資料によると、新規契約のスプレッドは13四半期連続で30%を超えている。総賃貸可能面積（GLA）ベースでの過去12カ月間のテナント維持率は、前年同期比300bp上昇して88%となった。

契約済みで未開始の賃貸借契約による年間賃料は6,900万ドルとなり、前年同期比で14%増加した。Brixmorによると、その賃料の89%は2027年末までに支払いが開始される予定であり、テナントの支払いが始まり賃貸借契約が年間フルベースに達することで、契約上確定した収益をもたらす。このパイプラインはポートフォリオ全体の総賃貸可能面積の約500bpに相当するが、そのうち80bpは近く既存テナントが退去する見込みの区画に関連している。

同社は推定純コスト3億3,200万ドル、平均予想追加NOIイールド10%の再投資プロジェクト46件を推進中である。その内訳は、再開発プロジェクト15件、敷地内独立店舗（アウトパーセル）開発16件、アンカーテナント区画のリポジショニング15件となっている。Brixmorは第3四半期中に、NOIイールド10%で5,500万ドル規模のプロジェクトを安定稼働させた。

当四半期に完了した物件買収は総額5,000万ドルで、これにはカリフォルニア州インランド・エンパイアにあるStater Bros.がアンカーテナントを務めるビレッジ・ウェスト・ショッピングセンターの取得が含まれる。売却額は計4,300万ドルであった。

Slateとの取引により食品スーパー主導型ポートフォリオを拡大へ

Brixmorは、総面積約300万平方フィートに及ぶ食品スーパー主導のショッピングセンター23物件を6億3,600万ドルで取得する計画である。これらの物件はすべて同社の既存事業エリア内に位置しており、主にフロリダ州、ジョージア州、ノースカロライナ州およびサウスカロライナ州に集中している。同社は、このポートフォリオからの物件売却は予定しておらず、その中に約1億ドル規模の再開発およびアウトパーセル開発の機会を見出していると述べた。

これとは別に、BrixmorとEverview Partnersは、Brixmorが20%、Everviewが80%を出資する合弁事業を通じ、総面積約1,200万平方フィートに及ぶ別の92のショッピングセンターを17億1,000万ドルで取得する意向である。Brixmorはアセットマネージャー、プロパティマネージャー、および賃貸代理人を務め、9%の配当を伴う優先出資約1億7,400万ドルを行う。経営陣は、この合弁事業の資産を将来の買収に向けた潜在的なパイプラインとも位置づけている。

本取引は、Slateの出資者（ユニットホルダー）による承認および一般的な取引完了条件を満たすことを前提として、2027年第1四半期に完了する見込みである。Brixmorは本取引が1株当たりNareit FFOに即座にプラスに寄与すると期待しており、2027年のレバレッジ倍率は直近の水準と同等を維持すると予測している。

想定される資金調達には、1億1,500万ドルの未決済フォワード型ATM（At-The-Market）株式売り出し代金を含む約3億ドルの手元資金と、約5億ドルの負債調達が含まれる。残額は通常のキャピタルリサイクル（資産売却代金の再投資）によって賄われる見込みである。Brixmorは、最終的な資金調達構成は価格設定や市場動向に依存し、現在の株価水準での株式発行には依存しないと述べた。

貸借対照表と見通し

Brixmorの当四半期末時点の流動性は15億ドルであった。純有利子負債残高は年換算調整後EBITDAの5.2倍、固定費補償倍率は4.1倍で、すべての負債が固定金利であった。加重平均表面金利は4.4%、加重平均残存期間は4.7年となっている。

プレゼンテーション資料では、稼働率の上昇分を除く長期の同一物件NOI成長率目標を年率4%以上で維持した。Brixmorは、契約上の賃料増額、市場実勢に合わせた賃料改定（マーク・ツー・マーケット）、価値を高める再投資をこの目標の主な構成要素として挙げた。また同社は、2027年の年間配当を7%増額し、1株当たり1.32ドルとすることも発表した。

主な不確実性としては、経済情勢、インフレおよび金利動向、個人消費、テナントの財務健全性、競合物件やEC（電子商取引）との競争、運営・再開発コストの増加、自然災害などが挙げられる。また、進行中のSlateとの取引には、取引完了、資金調達、統合、ならびに合弁事業の運営に伴うリスクも存在し、期待された利益が実現しない可能性や予期せぬ負債・費用が発生する可能性が含まれている。