賃貸収入の増加に伴いイースタリー・ガバメント・プロパティーズの2026年第3四半期FFOが増加

イースターリー・ガバメント・プロパティーズ（NYSE: DEA）は、賃貸収入の増加を追い風に、2026年第3四半期の売上高およびFFO（事業キャッシュフロー）が増加したと発表した。ポートフォリオは引き続き米政府関連テナントに大きく集中している。政府機関向け不動産に特化した同不動産投資信託（REIT）はまた、9月までに発生したコストが総額約1億1,900万ドルに達する3つの開発プロジェクトの概要も示した。

9月30日に終了した3カ月間の総売上高は、前年同期の8,620万ドルから9,360万ドルに増加した。同社最大の収入源である賃貸収入は、8,220万ドルから9,000万ドルに増加し、テナントからの費用払い戻しの減少を十分に補った。

普通株主に帰属する当期純利益は550万ドル（希薄化後1株当たり0.11ドル）となり、前年同期の120万ドル（同0.02ドル）から増加した。前年同期には250万ドルの減損損失が含まれていたのに対し、当四半期には30万2,000ドルの貸倒引当金繰入に対して75万2,000ドルの信用損失引当金戻入益が計上された。

物件運営費用は2,070万ドルから2,290万ドルに増加し、全社一般管理費は580万ドルから720万ドルに増加した。支払利息も1,900万ドルから2,000万ドルに増加した。

FFOおよび物件レベルの業績が改善

REITで広く用いられる非GAAP指標であるFFO（事業キャッシュフロー）は、前年同期の3,480万ドル（1株当たり0.74ドル）から3,850万ドル（完全希薄化後1株当たり0.79ドル）に増加した。コアFFOは3,560万ドル（1株当たり0.76ドル）から3,800万ドル（完全希薄化後1株当たり0.78ドル）に増加した。

分配可能キャッシュは2,930万ドルから3,280万ドルに増加した。イースターリーは、本指標は配当原資の創出能力に関する補足情報を提供するものであり、GAAPに基づくキャッシュフローとしてみなされるべきではないと説明している。

営業純利益（NOI）は前年同期の6,050万ドルから6,570万ドルに達し、キャッシュNOIは5,790万ドルから6,010万ドルに増加した。EBITDAは5,420万ドルから5,900万ドルに増加した。

2026年第1〜第3四半期累計の総売上高は2億7,760万ドルとなり、2025年同期の2億4,910万ドルから増加した。FFOは1億170万ドル（1株当たり2.18ドル）から1億1,250万ドル（完全希薄化後1株当たり2.33ドル）に増加した。同9カ月間のコアFFOも1億1,250万ドル（同2.33ドル）となり、前年同期の1億330万ドル（同2.22ドル）から増加した。

政府関連テナントが引き続きポートフォリオの中心に

9月30日時点で、イースターリーの運用ポートフォリオの賃貸面積は計約1,070万平方フィートに達し、年換算の賃貸収入は3億9,500万ドルを創出した。同社の持分相当分では、ポートフォリオの面積は約1,020万平方フィート、年換算の賃貸収入は3億7,110万ドルとなった。

米政府機関のテナントが年換算賃貸収入全体の86.5％、賃貸面積の84.6％を占めた。最大のテナントは退役軍人省（VA）で年換算賃貸収入の24.8％を占め、次いで連邦捜査局（FBI）が14.1％、麻薬取締局（DEA）が7.4％となった。

ポートフォリオの加重平均残存賃貸期間は9.2年であった。年換算賃貸収入の7.3％に相当する契約が2027年に満了し、次いで2028年に5.7％、2029年に6.3％が満了する。さらに、賃貸面積および年換算賃貸収入の約2.3％を占める6つの米政府機関テナントは、契約上の満了前の解約を認める条項のもとで営業している。

イースターリーは、政府に賃貸されている外来医療施設を保有する非連結の不動産合弁事業の53％を所有している。第3四半期における同合弁事業からの持分相当の売上高は680万ドル、純利益は180万ドル、コアFFOは390万ドルであった。

開発パイプラインと貸借対照表

同社は建設中のプロジェクトを3件抱えており、賃貸面積は計15万4,812平方フィート、9月までに発生したコストは1億1,880万ドルに上る。これらのプロジェクトの賃貸期間は20年から25年で、フロリダ州フォートマイヤーズの研究施設、アリゾナ州フラッグスタッフおよびオレゴン州メドフォードの裁判所が含まれる。

フォートマイヤーズの研究施設は2026年第4四半期に完成および賃貸開始が予定されており、イースターリーは10月に主要な建設作業がすべて完了したと発表した。フラッグスタッフの裁判所は2027年第1四半期に完成し賃貸が開始される見込みで、メドフォードの裁判所は2028年上半期に予定されている。フラッグスタッフとメドフォードのプロジェクトに対し見込まれる一括補償金は計5,330万ドルに達する。

四半期末時点の純負債は16億8,000万ドル、調整後純負債は16億1,000万ドルであった。純負債は年換算四半期EBITDAの7.1倍、調整後純負債は6.8倍であった。負債全体に占める固定金利負債の割合は87.2％で、加重平均金利は4.6％、加重平均弁済期限は3.8年であった。

イースターリーは、4億ドルの回転信用枠のうち3億8,380万ドルが利用可能であると報告した。債務の返済期限は2027年と2028年に集中しており、それぞれ全債務の13.7％と21.8％が返済期限を迎える予定である。

同社は、実質的にすべての売上高を米政府およびその機関に依存していることを中心的なリスクとして挙げた。その他の開示された不確実性には、連邦政府の不動産支出や賃貸選好の変化、政府閉鎖、テナントの喪失、空室率、借り換え条件、金利動向、開発の実施、REIT適格性の維持能力などが含まれる。