プロロジスの第3四半期コアFFOが増加、2026年見通しは6.25〜6.29ドル

プロロジス（NYSE: PLD）は、増収および物流ポートフォリオ全体における継続的な賃料上昇に支えられ、第3四半期の純利益と事業キャッシュフロー（FFO）の増加を発表した。同社は、2026年の希薄化後1株当たりコアFFOを6.25ドル〜6.29ドル、プロロジス持分ベースのキャッシュ既存物件純営業収益（NOI）成長率を7.0%〜7.5%と見込んでいる。

2026年9月30日までの3ヶ月間において、普通株主および出資持分権者に帰属するコアFFOは希薄化後1株当たり1.60ドルとなり、前年同期の1.49ドルから増加した。コアFFO総額は15億4,000万ドルで、2025年第3四半期の14億3,000万ドルから増加した。プロモート損益の純額を除くコアFFOは1株当たり1.61ドルとなり、前年同期の1.50ドルから上昇した。

普通株主に帰属するGAAP純利益は、前年同期の7億6,290万ドル（1株当たり0.82ドル）から8億1,570万ドル（希薄化後1株当たり0.86ドル）に増加した。AFFOは10億6,000万ドルから12億1,000万ドルに増加し、調整後EBITDAは18億7,000万ドルから20億8,000万ドルに増加した。

総売上高は前年同期の22億1,000万ドルに対し、23億9,000万ドルに達した。賃貸収入は20億5,000万ドルから22億1,000万ドルに増加し、戦略的資本収入は1億5,040万ドルから1億6,430万ドルに増加した。不動産取引による純益を除く営業利益は、前年同期の8億9,260万ドルから9億3,670万ドルに増加した。

2026年最初の9ヶ月間における普通株主に帰属する純利益は28億6,000万ドルとなり、前年同期の19億2,000万ドルから増加した。9ヶ月間のコアFFOは41億8,000万ドルから45億4,000万ドルに増加し、AFFOは31億8,000万ドルから40億0,000万ドルに増加した。

稼働率と賃料成長

第3四半期のプロロジス持分ベースの平均稼働率は95.1%となり、期末稼働率は所有・管理ベースで95.6%、プロロジス持分ベースで95.5%となった。運用ポートフォリオは5,492棟、約12億3,000万平方フィートで構成されている。

プロロジス持分ベースのキャッシュ既存物件NOIは前年同期比で5.9%増加し、ネット実効既存物件NOIは5.7%増加した。当四半期に開始された賃貸契約の賃料改定率は、プロロジス持分ネット実効ベースで38.0%、キャッシュベースで23.4%の上昇となった。顧客維持率は75.9%であった。

同社は当四半期中に5,590万平方フィートの賃貸契約を開始し、これには運用ポートフォリオ内の5,440万平方フィートが含まれる。その内訳は、契約更新が3,730万平方フィート、新規契約が1,710万平方フィートであった。開始された契約の加重平均賃貸期間は58ヶ月であった。

地域別では米国が最大の貢献を示し、当四半期のプロロジス持分運用ポートフォリオNOIの84.2%を占めた。欧州が8.9%、その他米州が5.1%、アジアが1.8%であった。最大の顧客はアマゾンで、ネット実効賃料の5.6%を占め、上位25社を合わせると21.8%を占めた。

開発および資本投下

プロロジスは第3四半期中に、プロロジス持分ベースの総想定投資額で9億6,420万ドル規模のプロジェクトに着工した。これらのプロジェクトは770万平方フィートに及び、着工時点での契約率は15.0%であった。同社はこれらの新規着工プロジェクトについて、加重平均安定化利回りを6.6%、価値創造額を約1億5,540万ドルと試算している。

年初来のプロロジス持分ベースの開発着工額は計40億9,000万ドルとなった。これには約20億3,000万ドルのデータセンタープロジェクトが含まれており、そのすべてが着工時に賃貸契約済みであった。四半期末時点における全体の開発ポートフォリオは、プロロジス持分総想定投資額で67億7,000万ドルに達し、契約率は39.0%、試算される加重平均安定化利回りは7.1%となった。プロロジスは同ポートフォリオの価値創造額を約14億1,000万ドルと見込んでいる。

第3四半期のプロロジス持分ベースの稼働安定化額は計4億100万ドルとなり、推計で3,890万ドルの価値創造をもたらした。最初の9ヶ月間における稼働安定化額は21億6,000万ドルに達し、推計価値創造額は5億1,550万ドル、加重平均安定化利回りは6.9%となった。

プロロジスはまた、5.8ギガワット規模のデータセンター電力パイプラインも発表した。この合計には、開発中の680メガワットを含む確保済み電力1.7ギガワットと、高度段階電力に分類される4.1ギガワットが含まれる。

当四半期における第三者からの物件取得は、プロロジス持分ベースで計7億180万ドル、最初の9ヶ月間では20億9,000万ドルとなった。同ベースでの第3四半期の物件売却および出資は1億6,920万ドルとなり、9ヶ月間の合計は18億5,000万ドルとなった。

業績予想とバランスシート

2026年通期について、経営陣は普通株主に帰属する1株当たり純利益を4.05ドル〜4.15ドル、1株当たりコアFFOを6.25ドル〜6.29ドルと予想している。また同社は、プロロジス持分ベースの平均稼働率を95.25%〜95.50%、キャッシュ既存物件NOI成長率を7.0%〜7.5%、ネット実効既存物件NOI成長率を5.5%〜6.0%と予測している。

その他の業績予想の前提条件として、プロモート収入を除く戦略的資本収入を6億5,000万ドル〜6億6,000万ドル、プロモート純損益をゼロ、実現開発利益を6億ドル〜7億ドルと見込んでいる。プロロジス持分ベースの開発着工額は計50億ドル〜57億5,000万ドル、稼働安定化額は25億ドル〜30億ドルとなる見通しである。

9月30日時点で、プロロジスは88億4,000万ドルの流動性を保有していた。プロロジス持分ベースの調整後EBITDAに対する負債倍率は、第2四半期末の4.7倍に対し4.5倍となり、固定費カバー率は6.4倍に対し6.2倍となった。加重平均金利は3.3%で、負債の5.1%が変動金利であった。

この見通しは、事業および市場に関する経営陣の現在の前提に基づいている。開発コスト、利回り、および価値創造額の推計は予測にとどまり、変更される可能性がある。さらに、データセンター用電力パイプラインのうち高度段階にある4.1ギガワットは未だ確保されておらず、プロロジスはこの容量が確保済み電力になるとの保証はないとしている。