ASIC 2026年第2四半期決算：売上高は減少も調整後EBITDAは増加

アメリカン・ストラテジック・インベストメント（NYSE: NYC、以下ASIC）が発表した2026年第2四半期決算は、売上高が前年同期の1,222万2,000ドルから40.1%減の731万5,000ドル、希薄化後1株当たり損失が前年同期の16.39ドルの赤字から3.04ドルの赤字となりました。GAAP（米国会計基準）ベースの純損失は大幅に縮小したほか、キャッシュNOI（純営業収益）の減少や保有不動産ポートフォリオの縮小にもかかわらず、調整後EBITDAは増加しました。

主要業績データ

売上高の減少は、主に前年度に「1140 アベニュー・オブ・ザ・アメリカズ」を売却したことが要因です。収益基盤の縮小に伴い不動産運営費用も減少し、前年同期の798万7,000ドルから430万3,000ドルに減少しました。

純損失の大幅な縮小は、主として2025年第2四半期に計上した3,055万8,000ドルの不動産減損損失が当期は発生しなかったことを反映しています。当四半期には228万ドルの資産売却益も含まれましたが、管財人の管理下にある不動産に関連する228万ドルの利息費用によって相殺されました。

EBITDA、調整後EBITDA、NOI、キャッシュNOIは非GAAP指標です。これらの改善や悪化は、同社のGAAPベースの純損失や流動性状況とあわせて評価する必要があります。

ポートフォリオの業績

2026年6月30日時点で、ASICは合意に基づく受戻権喪失手続き中であった「1140 アベニュー・オブ・ザ・アメリカズ」を除き、貸付可能面積約70万平方フィートに相当する5棟の不動産を所有していました。ポートフォリオの入居率は74.8%で、利用可能なスペースの約4分の1が未賃貸となっています。

加重平均残存賃貸期間は6.1年で、第4四半期末から横ばいでした。上位10社のテナントのうち、年換算定額賃料の69%が投資適格級または実質投資適格級のテナントによるものであり、その加重平均残存賃貸期間は6.4年でした。

年換算定額賃料に基づくテナント構成比は、政府・行政機関が29%、小売が15%、非営利団体が13%、フィットネスが11%、その他の産業が32%となりました。

株式による報酬支払いが調整後EBITDAを支え、手元資金を維持

売上高、NOI、キャッシュNOIが揃って減少したにもかかわらず、調整後EBITDAは増加しました。調整計算における主な要因は、現金ではなく普通株式で支払われた資産管理・不動産管理手数料406万6,000ドルの加算です。

ASICは別途、外部アドバイザーがそれぞれ4月と6月までに発生した助言手数料約191万ドルと約210万7,000ドルの代わりに株式を受け取ったことを開示しました。この手法により営業キャッシュフローは温存されましたが、発行済株式数が増加しました。

発行済普通株式数は、2025年12月31日時点の269万3,000株から2026年6月30日時点には316万4,000株へと約17.5%増加しました。したがって、調整後EBITDAの増加とキャッシュNOIの減少との乖離は、株式支払費用の同指標における扱いと、不動産レベルでの収益低下の双方が反映された結果となります。

流動性と貸借対照表

当四半期末時点の現金および現金同等物は242万2,000ドルとなり、前期末の129万7,000ドルから増加しました。拘束性預金は675万ドルから551万7,000ドルに減少し、現金と拘束性預金の合計は793万9,000ドルとなりました。

同社は、特定のモーゲージローンの財務制限条項により、現金、現金同等物、拘束性預金を含む流動資産として最低500万ドルを維持することが義務付けられていると注記しました。報告された純有利子負債は2億4,860万ドルで、総資産価値（GAV）の59.6%に相当します。6月30日時点の全報告負債は固定金利であり、加重平均金利は4.56%でした。

また、貸借対照表には管財人管理下の不動産に関連する9,900万ドルの負債と、これに関連する1,418万2,000ドルの未払利息が含まれています。株主資本合計は、2025年末の6,475万6,000ドルから5,290万2,000ドルに減少しました。

当四半期中に利息として支払われた現金は777万5,000ドルで、前年同期の836万ドルから減少しつつも、指標としての直接の互換性はないものの、四半期キャッシュNOIの314万3,000ドルを大幅に上回る水準が続いています。

後発事象として、ASICは2026年7月22日にニューヨーク証券取引所（NYSE）から、最低時価総額および株主資本要件の基準を満たす状態に復帰した旨の通知を受けたと発表しました。同社は引き続き通常の継続上場に関するモニタリングの対象となります。

経営陣の見解

最高経営責任者（CEO）兼会長のニコラス・ショルシュ・ジュニア氏は、調整後EBITDAの増加について、同社の資金優先順位付け戦略と、大半が投資適格級で占められるテナント基盤によるものだと説明しました。経営陣は、残る資産売却を完了させ、持続的な株主価値を創造できると見込む他の機会へ資本を再配分することに引き続き注力しています。

直近のインサイダー取引

提供された内部者取引記録によると、直近6か月間にニコラス・S・ショルシュ氏による間接的な買付取引が4件あり、報告された合計金額は21万9,655ドルでした。ほか2件の取引は買付ではなく株式報酬であり、分けて考える必要があります。

これらの記録は取引の種類と金額を示すものであり、同社の先行きに対する内部者の見解を確定するものではありません。

投資家が注視すべきリスク

• 事業規模の縮小：前年度の不動産売却により売上高が減少したほか、当四半期のキャッシュNOIは26.9%減少しました。追加の売却計画により、同社の売上高および不動産収益基盤がさらに変化する可能性があります。
• 入居率の低下圧力：ポートフォリオの入居率は74.8%にとどまっています。空室状態が長期化すれば、賃料収入や不動産レベルでの収益性が圧迫される可能性があります。
• 負債に対する限られた流動性：報告された純有利子負債2億4,860万ドルに対し、現金および現金同等物は242万2,000ドルにとどまっており、流動性の維持と利払い義務の履行が重要な懸念事項となっています。
• 管財人管理および受戻権喪失リスク：ポートフォリオには合意に基づく受戻権喪失手続き中の物件が含まれていないほか、貸借対照表には管財人管理下の物件に関連する9,900万ドルの負債と1,418万2,000ドルの未払利息が計上されています。
• 株式の希薄化：助言手数料や管理手数料を株式で支払うことで手元資金は温存されますが、発行済株式数が増加します。2026年上半期中に発行済株式数は約17.5%増加しました。

サマリー

ASICの2026年第2四半期決算は、資産売却後の収益基盤の縮小と不動産レベルの収益低下を示したものの、前年同期に計上した減損損失が発生しなかったため、GAAPベースの純損失は大幅に縮小しました。調整後EBITDAは株式による手数料支払いの調整に大きく支えられて改善した一方、キャッシュNOIは減少し、負債に対して流動性は限られた水準にとどまっています。ポートフォリオの入居率、残る資産の売却、管財人管理リスク、手元資金の温存と追加株式発行のバランスが、今後の主な注視点となります。