KORRIGIERTE SCHÄRFE-Saks Global stützt sich auf Immobilien, um die Türen während des Konkurses offen zu halten (Jan 14)

- von Juveria Tabassum

13. Feb (Reuters) - Das erstklassige Immobilienportfolio von Saks Global könnte bei der Umstrukturierung des schwer angeschlagenen Luxusshopping-Imperiums nach dem Konkursantrag als wichtiges Druckmittel gegenüber Kreditgebern dienen.

Das gehobene US-Kaufhauskonglomerat beantragte am späten Dienstag Insolvenz nach Chapter 11 (link), kaum ein Jahr nach einer schuldenbeladenen Übernahme, die darauf abzielte, durch die Zusammenführung von Saks Fifth Avenue, Bergdorf Goodman und Neiman Marcus unter demselben Dach ein Luxus-Machtpaket zu schaffen.

Saks Global sicherte sich zwar ein Finanzierungspaket in Höhe von 1,75 Milliarden Dollar (link), um den Betrieb während des Konkursverfahrens aufrechtzuerhalten, aber es bleibt fraglich, ob der Eigentümer einiger der bekanntesten US-Luxusketten wieder in den Sattel steigen kann.

Die Schließung unrentabler Einzelhandelsflächen könnte eine Schlüsselstrategie sein, um das Überleben des Unternehmens zu sichern, sagte Brandon Isner, Leiter der US-Einzelhandelsforschung beim New Yorker Immobilienberatungsunternehmen Newmark NMRK.O.

"Eine der Möglichkeiten, das Portfolio zu monetarisieren, wäre die Sale-Leaseback-Option, bei der Saks seine Vermögenswerte an einen Investor verkaufen und sie zurückmieten könnte, um weiterhin Geld mit dem Vermögenswert zu verdienen, was dem Unternehmen Liquidität verschafft und es ihm ermöglicht, den Betrieb seiner Geschäfte aufrechtzuerhalten", sagte Matt Weko, Bereichsleiter für Konsumgüter und Dienstleistungen beim Immobilieninvestmentberater JLL.

Saks Global betreibt in den USA etwa 125 Läden mit einer Fläche von etwa 13 Millionen Quadratfuß (1,2 Millionen Quadratmetern) und besitzt oder kontrolliert Erbpachtverträge für 39 von ihnen, wie aus den Gerichtsunterlagen hervorgeht. Das Einzelhandelsimperium besteht aus erstklassigen Lagen an Hauptverkehrsstraßen wie der Fifth Avenue in Manhattan und Luxuskorridoren in Beverly Hills, Kalifornien, sowie aus erstklassigen Einkaufszentren wie den Bal Harbour Shops in Florida, in denen die Banner von Saks und Neiman Marcus einen hochwertigen Mietermix bilden.

Das Flaggschiff von Saks, das Geschäft in der Fifth Avenue, ist dem Insolvenzantrag zufolge nicht von der Insolvenz betroffen. Global mietet den Standort von einem separaten Unternehmen, das mit einer Hypothek von 1,25 Milliarden Dollar belastet ist und nicht zu den Schuldnern gehört.

dUNKLE LÄDEN" ZUERST AUF DEM HACKKLOTZ

Die Gerichtsunterlagen geben einen Hinweis auf die unmittelbaren nächsten Schritte des Konglomerats.

Saks Global hat das Gericht um die Erlaubnis gebeten, etwa vier nicht mehr betriebene Läden, die so genannten "Dark Stores", zu schließen

Einem Immobilienberater zufolge, der mit der Diskussion um die Saks-Immobilien vertraut ist und das Portfolio bewertet hat, würde der Verkauf solcher Immobilien einen Abschlag von 40 bis 50 Prozent auf den "lit value" bedeuten, der die Tatsache berücksichtigt, dass ein Geschäft geöffnet ist.

Um die Regale gefüllt zu halten, wird erwartet, dass der angeschlagene Luxuseinzelhändler vorrangig Ausgleichszahlungen an Lieferanten leisten wird, um die Marken dazu zu bewegen, frische Ware zu liefern, nachdem ein Jahr lang mehr als 100 Marken ihre Lieferungen pausiert haben (link), bemerken Konkursexperten.

Das Finanzierungspaket, das noch vom Gericht genehmigt werden muss, könnte Saks Zeit verschaffen, um den Bewertung seiner Immobilien zu erhalten und sie zu verwerten, anstatt das Unternehmen zu zwingen, seine Läden schnell und mit Preisnachlässen zu schließen, was oft als "Notverkauf" bezeichnet wird, so Analysten und Experten.

DAS PROBLEM VON ZU VIELEN

Allerdings sind Saks und Neiman Marcus häufig in denselben Luxuszentren vertreten, was zu internem Wettbewerb führt. In der Galleria Mall, die der Simon Property Group SPG.N in Houston gehört, befindet sich Neiman Marcus beispielsweise neben Saks in einem Einkaufszentrum mit mehr als 400 Geschäften und mehreren Luxusmarken, darunter Balenciaga, Louis Vuitton, Gucci und Bottega Veneta.

Diese gemeinsamen Standorte müssten überprüft werden und könnten zu den ersten gehören, die verkauft werden, wenn Saks sein Portfolio überprüft, so die Analysten. Saks, Neiman Marcus und Bergdorf Goodman sehen sich auch einem zunehmenden Wettbewerb durch Luxusmarken wie Louis Vuitton LVMH.PA oder Chanel ausgesetzt, die sich immer mehr auf ihre eigenen Geschäfte konzentrieren.

"Warum sollte sich ein Kunde für Saks entscheiden und nicht für die Flagship-Boutique einer Marke, in der er VIP-Vergünstigungen und ein intensives Markenerlebnis erhält? Der Mehrmarkeneinzelhandel funktioniert nur, wenn die Umgebung einen Mehrwert bietet, und das hat Saks nicht geschafft", so George Gottl, Chief Creative Officer, Spatial Design, bei FutureBrand, das Mehrmarkeneinzelhändler bei der Ladengestaltung berät.

Der Kaufhauskonkurrent und Bloomingdale's-Mutterkonzern Macy's M.N schließt ebenfalls etwa 150 unrentable Geschäfte (link), darunter auch an einigen wichtigen Standorten wie dem in der Fulton Street im New Yorker Stadtteil Brooklyn, um die Kosten zu senken und in Geschäfte mit besseren Erträgen zu investieren.

"Eigentümer von A-Qualitätszentren würden sich freuen, diese Flächen zurückzubekommen. Die Umwidmung von zweistöckigen Ankern in geteilte Big Boxes (wie die Primark- und Dick's House of Sport-Geschäfte, die im Newport Centre, New Jersey), eröffnet werden sollen, oder in gemischt genutzte Flächen kann den Mietermix auffrischen", fügte Isner, Einzelhandelsanalyst bei Newmark, hinzu.