【券商聚焦】長江證券首予龍湖集團（00960）買入評級 指商業運營構築安全墊

金吾財訊 | 長江證券發佈研報指，龍湖集團（00960）公司化治理成熟，股權結構穩定，內部人才培養體系完善，確保了經營決策的穩定性和效率。研報核心邏輯在於公司堅持長期主義，2011年即明確“持商業”戰略，截至2025年末已運營99座商場，構成下行週期的壓艙石；同時恪守財務安全底線，通過經營性物業貸置換信用融資，優化債務結構，已平穩度過償債高峰。業務層面，開發業務的拖累正逐步出清，運營及服務業務持續貢獻增量，預計最晚到2028年，開發業務收入佔比將降至50%以下。存量商場改造與新開項目、物管業務加大外拓均爲未來業績提供增量確定。

財務與業務焦點方面，2025年公司實現營業收入973億元，同比維持雙位數降幅；受開發業務拖累，綜合毛利率同比下滑6.3個百分點至9.7%，核心淨利潤首次轉負。運營業務中，商業航道實現租金收入112億元，同比增長4%，成爲業績穩定器；資管航道收入29.8億元，冠寓貢獻超八成。服務業務中，智創生活收入112.3億元，龍智造收入增長7%至13億元。財務安全上，2025年末有息負債壓降至1528億元，經營性物業貸及長租貸佔比達66%，連續三年實現含資本性支出後的經營性現金流爲正。主要風險包括老庫存量價修復不及預期、消費承壓拖累商場經營以及物管在管面積進一步下滑。

長江證券預計公司2026~2028年歸母淨利潤分別爲6.3/20.8/29.7億元，同比分別-39%/+231%/+43%，對應PE分別爲67.3x/20.3x/14.2x，首次覆蓋，給予“買入”評級。

風險提示：1、老庫存量價修復不及預期；2、消費承壓拖累商場經營表現； 3、物業服務在管面積進一步下滑；4、盈利預測假設不成立或不及預期的風險。