【券商聚焦】中金公司：現階段“私宅開發商”超額投資機遇整體大於“持有型開發商”

金吾財訊 | 中金公司表示，香港私宅市場先後於2024-2025年實現總成交量與房價企穩，該機構認爲止跌修復的背後原因是多年來有剋制的宅地供應，房價與利率下行推動的本港居民支付能力提升，以及開放政策取態引入的大量內地需求，即偏剛性供給與較強需求向上彈性最終促發資產價格“V”型反彈。向前看，該機構認爲若能保持溫和供給與寬鬆國際流動性環境，本輪香港樓市復甦有望至少延續兩到三年，房價或實現雙位數的年化增長，呈現“量價雙升”。

寫字樓供需關係尚待調整，零售物業或將平穩轉暖。一方面，寫字樓新增供給雖已過峯，但存量規模仍需一定時間消化，取決於金融、科技等行業需求復甦節奏，該機構判斷中環、上區等核心資產或有邊際修復機會。另一方面，零售物業將在本地經濟、遊客訪港、線上滲透等因素影響下實現溫和的結構性修復，即高端市場和到港遊客的核心區域及重點項目有望實現溫和增長。

結合基本面分析，該機構認爲現階段“私宅開發商”超額投資機遇整體大於“持有型開發商”。私宅開發商：由於香港樓市復甦週期已開啓，該機構建議在現階段的趨勢投資中關注估值折價空間充裕、歷史儲備足且香港私宅開發敞口占比較高、邊際投資拿地積極的私宅開發商。此外，該機構構建主流港房淨資產估值分析框架，並選取未來房價漲幅、補貨拓儲節奏與持有物業資本化率三個變量進行敏感性分析。持有型開發商：此類港房估值大致處於合理區間，後續投資以獲取絕對收益型機會爲主，包括利潤增長與股息收益帶來的綜合回報率。