受惠於第三季預訂量創新高 Digital Realty 調升 2026 年核心 FFO 展望

數位不動產信託 (Digital Realty Trust) (NYSE: DLR) 在第三季獲利成長，且小型部署與超大規模產能的租賃規模均創新高後，調升了 2026 年展望。隨著強勁的預訂量、續約定價以及同資產成長支撐營運表現，這家資料中心不動產投資信託 (REIT) 目前預計不含淨績效收益的核心營運資金 (Core FFO) 為每股 8.30 美元至 8.35 美元，高於 7 月預估的 8.15 美元至 8.20 美元。

截至 2026 年 9 月 30 日止的單季，歸屬於普通股股東的淨利從去同期的 5,760 萬美元增至 1.852 億美元。總營運收入從 15.8 億美元增至 19.0 億美元，調整後 EBITDA 則從 8.678 億美元成長至 9.777 億美元。

歸屬於普通股股東與單位持有人權益的營運資金 (FFO) 從 5.701 億美元增至 7.415 億美元。不含淨績效收益的核心 FFO 達到 7.953 億美元，即每股稀釋盈餘 2.10 美元，高於去年同期的 6.560 億美元或每股 1.89 美元。按固定匯率計算，不含淨績效收益的核心 FFO 同樣為每股 2.10 美元，反映出該公司所述當季外匯影響微乎其微。

租賃規模創新高與續約定價能力增強

數位不動產 (Digital Realty) 按持股比例新簽署的租約代表 6.266 億美元的年化 GAAP 基礎租金，季增 40%，年增 80%。若以 100% 權益計算，總預訂量達 8.55 億美元。

1 兆瓦 (MW) 以上的租約占數位不動產持股比例預訂量的 4.742 億美元（即 76%）。0 至 1 兆瓦部署與互連業務合計創造了創紀錄的 1.518 億美元，占總額的 24%。該公司當季新增 155 個新客戶，並表示仍有信心超越來自 0 至 1 兆瓦部署與互連業務年預訂量達到 4 億美元的目標。

強勁的租賃活動將 100% 權益下的總積壓訂單推升至創紀錄的 25 億美元，為未來多年提供排定的起租規劃。實際起租日期可能與簽署租約時的估計有所出入。

涉及 2.61 億美元年化現金租金收入的續約，帶動整體現金租金率成長 11.8%，GAAP 租金率成長 17.0%。1 兆瓦以上部署的定價尤其強勁，其續約租金率按現金基礎計算成長 23.7%，按 GAAP 計算成長 38.8%。數位不動產將全年現金續約價差指引上調 100 個基點，至 10% 至 12% 的區間。

調升 2026 年展望

數位不動產目前預計 2026 年不含績效收益的營收為 70.5 億美元至 71.25 億美元，高於 7 月預測的 68.5 億美元至 69.5 億美元。調整後 EBITDA 預計落在 38.0 億美元至 38.5 億美元之間，高於先前預期的 37.5 億美元至 38.5 億美元區間。

該公司還將同資產現金淨營運收益成長預測從 4.25% 至 5.25% 上調至 5.25% 至 5.75%。按固定匯率計算，不含淨績效收益的核心 FFO 預計在每股 8.25 美元至 8.30 美元之間。以 IT 負載衡量的年底投資組合出租率成長指引維持在增加 75 至 125 個基點。

管理階層的長期簡報指出，繼 2025 年成長 10% 之後，2026 年指引中位數的不含淨績效收益核心 FFO 成長率約為 13%，並預計 2026 年以後將實現雙位數成長。該公司提醒，這些預測取決於外部因素，實際情況可能會產生重大差異。

產能與私募資本擴張

截至 9 月 30 日，數位不動產的全球平台擁有約 3 吉瓦 (GW) 的現有 IT 產能，以及約 10 吉瓦的未來開發產能（包含土地與外殼建物），總計約 13 吉瓦。其中約 1.5 吉瓦正在建設中。未來開發產能較上一季增加 17%，且規劃產能中有 70% 集中於超過 100 兆瓦 (MW) 的大型區塊。

該公司還在擴大用於超大規模開發的私募資本融資。其為一項全新的穩定永續資本策略爭取到 14 億美元的初始基石承諾，同時手續費收入較去年同期成長 107%。數位不動產報告指出，其可用資本超過 200 億美元，包括來自開發合資企業、私募基金與永續資本策略的 150 億美元以上資金，以及超過 50 億美元的資產負債表流動性。

報告的淨債務對調整後 EBITDA 比率為 5.2 倍。在調整 2026 年 6 月收購的北維吉尼亞州三個已完全出租開發項目的預期穩定收益後，該公司估算槓桿率為 4.9 倍。其債務結構的加權平均到期年限為 4.6 年，加權平均票面利率為 3.4%，其中 89% 為固定利率債務，92% 為無擔保債務。

數位不動產的前瞻展望仍面臨多項風險，包括資料中心需求放緩、電力與網路連接限制、開發延遲或成本增加、客戶集中度、競爭、再融資與利率風險暴露、匯率波動、供應鏈中斷以及對外部資本的依賴。該公司還指出，前瞻性非 GAAP 估計值可能與對應的 GAAP 結果存在重大差異，因為部分調節項目無法進行可靠的預測。