隨著第三季營收成長 VICI Properties 上調 2026 年 AFFO 財測指引

VICI Properties Inc. (NYSE: VICI) 在第三季營收與調整後營運資金 (AFFO) 成長後，調升了 2026 全年 AFFO 指引，但 4.58 億美元的非現金信用損失提列大幅削弱了 GAAP 盈餘。

這家體驗型不動產投資信託 (REIT) 目前預計 2026 年 AFFO 為 26.95 億至 27.05 億美元，或每股稀釋普通股 2.47 至 2.48 美元。先前的預測為 AFFO 26.75 億至 26.95 億美元，或每股 2.45 至 2.47 美元。該展望假設加權平均普通股股數為 10.902 億股。

VICI 表示，該指引不包括尚未公布交割日期的待定收購案、未來可能的收購或處分、資本市場活動及其他非經常性交易。由於無法合理預測未來非現金備抵信用損失的變動，該公司未提供 GAAP 純益指引。

AFFO 成長，惟信用損失提列拖累 GAAP 財報結果

截至 9 月 30 日止的季度營收年增 5.8% 至 10.7 億美元，高於去年同期的 10.1 億美元。銷售型租賃收入從 5.318 億美元增加至 5.567 億美元，而租賃融資應收款、貸款及證券收入則從 4.48 億美元爬升至 4.826 億美元。

歸屬於普通股股東的 AFFO 成長 7.5%，從 6.376 億美元增至 6.852 億美元。儘管加權平均稀釋股數從約 10.7 億股增加至約 11.0 億股，每股稀釋 AFFO 仍從 0.60 美元升至 0.62 美元。歸屬於普通股股東的調整後 EBITDA 則從 8.256 億美元增至 8.798 億美元。

然而，歸屬於普通股股東的 GAAP 純益從 7.620 億美元（或每股 0.71 美元）下滑至 3.425 億美元（或每股稀釋 0.31 美元）。該下滑主要反映了 4.580 億美元的非現金備抵信用損失變動，相當於每股 0.42 美元。去年同期該項目則包含 2,020 萬美元的利益。

VICI 在計算 AFFO 時剔除了非現金信用損失調整，以及特定的租賃與融資調整、股份基礎給付、交易成本和其他指定項目。公司提醒，其非 GAAP 指標僅為補充性質，不能替代依據 GAAP 計算的純益或現金流量。

租賃與貸款收入擴增

來自貸款與證券的收入達到 7,910 萬美元，高於去年同期的 6,100 萬美元。合約利息收入包括來自夾層貸款與優先股的 4,790 萬美元、來自高級擔保貸款的 2,760 萬美元，以及來自高級擔保債券的 390 萬美元。

該季度還包含 2026 年內完成投資的合約租金。Golden Entertainment 主租賃合約貢獻了 2,180 萬美元，而 Clairvest Northfield Park 租賃合約則貢獻了 1,350 萬美元。VICI 在收購 Gamehost 不動產後，也列入了與 PURE 投資組合相關的收入。

截至 2026 年 10 月，VICI 報告的年化合約不動產租金為 33.2 億美元。其貸款與證券投資組合的未償本金為 31.6 億美元，並產生 3.040 億美元的年化合約收入，使總年化合約租金與貸款收入達到 36.2 億美元。

該投資組合包含 103 個體驗型資產，其中包括遍布美國與加拿大的 63 個博弈物業與 40 個其他體驗型物業。出租率為 100%，若計入承租人續租選擇權，加權平均租賃期為 39.4 年。母公司擔保涵蓋了 88% 的租金。

近期完成的投資包括 11.6 億美元的 Golden Entertainment 售後租回案、2.006 億加元的 Gamehost 不動產收購案，以及針對 One Beverly Hills 的 15 億美元建設融資承諾。VICI 還為 Club Med St. Croix 的客製化建造專案承諾投資 7,550 萬美元。

一項待決交易將把位於亞伯達省的 Century Mile 和 Century Downs 置於與 Highfield Investment Group 子公司簽訂的獨立租賃合約下。在滿足慣常條件並取得主管機關核准的前提下，預計將於 2026 年第四季或 2027 年第一季完成交割。VICI 表示，該交易不會改變其總租金金額。

流動性與租戶集中度

VICI 在季度結束時擁有 25.0 億美元的流動資金，其中包括 22.3 億美元的可用循環信用額度與 2.703 億美元的現金。總債務為 172.2 億美元，上季度年化淨槓桿比率為 4.8 倍。固定利率債務占未償債務的 98.4%，加權平均到期年限為 6 年。

在本季度，VICI 發行了 9 億美元於 2031 年到期的高級無擔保債券，以及 8.5 億美元於 2036 年到期的債券。公司亦贖回或償還了原本於 2026 年到期的 17.5 億美元債券。

該投資組合的集中度仍偏向大型博弈租戶。凱撒娛樂 (Caesars Entertainment) 占年化租金的 38%，美高梅國際酒店集團 (MGM Resorts International) 占 32%，威尼斯人 (The Venetian) 則占 9%。VICI 將租戶與借款人信用、對博弈及非必需消費支出的依賴、利率與融資條件、交易執行、主管機關核准及開發貸款曝險列為主要不確定因素。租戶財務表現、信用評等、股價及更廣泛的宏觀經濟條件變化，亦可能導致未來 GAAP 備抵信用損失產生重大波動。