KREF 2026年第三季可分派虧損達1.52億美元

KKR Real Estate Finance Trust Inc. (NYSE: KREF) 公布 2026 年第三季可分配虧損為 1.520 億美元（或稀釋後每股虧損 2.64 美元），主因貸款沖銷帶來 1.559 億美元的已實現損失拖累非 GAAP 結果。該商業房地產融資機構歸屬於普通股股東的 GAAP 淨虧損顯著較小，為 640 萬美元（或稀釋後每股虧損 0.11 美元），反映本季認列了 660 萬美元的貸款未實現與已實現淨損失。

此業績表現反映出 KREF 繼續透過大量還款與處置多筆不良貸款，來縮減並重新調整其投資組合。該公司本季收到 12 億美元的貸款還款，使今年以來的累計還款金額達到 24 億美元；同時新增 1.57 億美元貸款承作額，並對兩筆浮動利率優先貸款撥款 1.37 億美元。

獲利與投資組合動態

第三季淨利息收入為 1,460 萬美元，低於第二季的 1,820 萬美元及去年同期的 2,530 萬美元。其他收入總計 1,000 萬美元，包括抵債不動產營運收入及採用權益法之投資收益。

KREF 本季認列的 GAAP 稀釋後每股淨虧損為 0.11 美元，而第二季每股虧損為 1.95 美元，2025 年第三季每股盈餘則為 0.12 美元。扣除已實現利得/損失及策略審查費用前的可分配收益為 520 萬美元，或稀釋後每股 0.09 美元。公司宣布發放普通股每股 0.10 美元的股利。

截至 9 月 30 日，每股淨值為 10.14 美元。KREF 於 7 月以 7.26 美元的平均價格買回 160 萬股庫藏股，總成本為 1,130 萬美元。

截至本季末，該公司擁有 32 億美元的優先貸款投資組合，排除非計息狀態貸款後的加權平均未槓桿總收益率為 7.0%。所有貸款均為優先貸款，且 98% 為浮動利率。集合住宅與工業地產佔投資組合的 57%，美國資產佔 84%，非美國投資則佔 16%。

兩筆新增貸款包含全美長照住宅投資組合中的 8,000 萬美元權益，以及德州弗里斯科（Frisco）辦公物業中的 7,800 萬美元權益。兩筆貸款的初始貸款成數（LTV）分別為 65% 與 60%。KREF 還在本季為現有貸款提供了 2,000 萬美元的額外資金。

解決三筆不良貸款後 觀察名單規模下降

截至本季末，KREF 評級為 5 級的觀察名單貸款共有 3 筆，總額為 3.29 億美元，較第二季末的 5 筆 5 級貸款（總額 6.74 億美元）及 1 筆 4 級貸款（總額 4,200 萬美元）有所減少。公司報告在此期間未出現風險評級調降的情況。

已處置完成的三筆貸款擔保物分別為波士頓的生命科學物業、聖地牙哥的集合住宅以及達拉斯的集合住宅。剩餘的觀察名單包括明尼阿波利斯和芝加哥的辦公室貸款，以及德州卡羅爾頓（Carrollton）的集合住宅貸款。

投資組合的加權平均風險評級從第二季的 3.3 改善至 3.2。風險評級 5 級的貸款佔持有以備投資之貸款投資組合的 15%，而 78% 評級為 3 級。排除風險評級 5 級貸款後，加權平均原始貸款成數（LTV）為 66%，上一季則為 65%。

辦公室暴險仍是投資組合風險的重要組成部分。截至季末，KREF 未償還的辦公室貸款本金為 7.593 億美元，其中包括兩筆風險評級 5 級辦公室資產的 2.851 億美元。生命科學貸款未償還本金總計 3.392 億美元，均位於舊金山和波士頓市場，評級為 3 級。

流動性與房地產資產

KREF 報告可用流動資金為 8.53 億美元，包含 1.66 億美元現金、服務機構代收的 5,300 萬美元貸款還款、6 億美元未引用的公司循環融資額度，以及基於現有抵押品的 3,400 萬美元可用借款額度。該公司還持有 6.4 億美元的未受限資產。

總融資額度為 55 億美元，其中 24 億美元尚未動用。擔保融資中約有 74% 為完全非按市價計價 (non-mark-to-market)，其餘部分僅受信用調整約束。KREF 表示，在 2027 年之前沒有任何融資設施最終到期，且在 2030 年之前沒有公司債務到期。本季期間，該公司贖回了兩筆流通在外的擔保貸款憑證 (CLO)，其中包括 5.64 億美元的投資級債券。

該公司持有的房地產資產權益約為 5.48 億美元，即每股 9.53 美元。其抵債不動產 (REO) 投資組合包括辦公室、生命科學、公寓、零售與重劃發展項目以及集合住宅物業。管理層將該投資組合中相當大一部分資產的變現定位列為兩大主要優先事項之一，另一優先事項為紀律嚴明地處置觀察名單資產及某些歷史遺留的辦公室暴險。

前景與風險

KREF 闡明的 2026 年剩餘時間優先事項，集中在解決承壓及歷史遺留的辦公室投資，並為抵債不動產資產的潛在變現做好準備。公司提醒，這些目標可能會發生變化，實際結果可能會有所不同。

簡報中還指出董事會對潛在策略替代方案的審查存在不確定性，以及任何結果的時間點與影響亦具不確定性。其他風險包括利率與信用利差的變化、為 KREF 投資提供擔保的物業表現下滑、經濟惡化，以及難以獲取融資或籌集資金。由於 98% 的貸款投資組合與基準利率掛鉤，Term SOFR、EURIBOR 及 SONIA 的變化仍與未來的利息收入密切相關，不過該公司季末的敏感度分析顯示，模型測算的利率變化對每股收益影響有限。