Kimco 2026年第三季 FFO 上升 6.8% 出租率創新高

Kimco Realty (NYSE: KIM) 公布 2026 年第三季每股稀釋營運現金流量 (FFO) 年增 6.8%，主要受到投資組合出租率創歷史新高、正向租金差額，以及大量已簽約但尚未開始支付租金的租約帶動。這家購物中心不動產投資信託 (REIT) 在本季結束時的出租率達到 96.6%，且已簽約未開業租約帶來的年基本租金達 7,600 萬美元，隨著承租戶陸續進駐，未來的現金流能見度大為提升。

租賃活動支撐內生性成長

Kimco 本季簽署了 444 份租約，涵蓋 270 萬平方英呎，其中包括 134 筆新交易。可比新租約創造了 31.5% 的按比例租金價差，其中主力店價差為 39.9%，小型店家為 21.0%。該公司新租約價差已連續 20 個季度維持在 10% 以上。

小型店家的出租率達到 92.9%，平了歷史新高，而整體出租率則創下公司新紀錄。Kimco 表示，按總可出租面積計算，租戶續租率為 91%，且租戶退租數量較去年同期減少 88 家。公司還處理了預計於 2027 年上半年到期的 75% 年基本租金。

截至 9 月 30 日，已簽約未開業的租賃案管道使已租出租率與實質計租出租率之間存在 390 個基點的差距。Kimco 預計相關年基本租金的 28% 將於 2026 年第四季開始收取，57% 於 2027 年收取，其餘 15% 於 2028 年收取。該管道中約 60% 與主力店空間相關，40% 來自小型店家空間。重新開發項目占 25%，而遞補先前由 Party City、Conn’s、Rite Aid、JOANN、Big Lots 和 Painted Tree 等零售商佔用的空間則占 22%。

已簽租約中另外 2,200 萬美元的年基本租金未包含在 7,600 萬美元的租賃管道中，原因是現有租戶仍留居該空間，或者租金與尚未交付的工程相關。Kimco 還在 68 份於 2027 年前到期且無額外續租選擇權的主力店租約中，發現了按市值調整的調漲機會。這些租約的加權平均年基本租金為每平方英呎 14.35 美元，公司估計約有 50% 的按市值調漲潛力。

生鮮超市為主力店的投資組合仍是核心

截至季末，Kimco 擁有 561 處物業，總面積達 9,900 萬平方英呎。以生鮮超市為主的購物中心帶來了創紀錄的 87% 年基本租金，管理層表示，該投資組合正在朝約 90% 的目標邁進。有申報銷售額的生鮮超市平均每平方英呎銷售額約為 817 美元。

折扣及必需品零售商與服務業共占年基本租金的 78%。全國性和區域性租戶占 81%，而過去 12 個月簽署的新租約中有 71% 為服務業。小型店家貢獻了按比例年基本租金的 48%，其中餐廳占該類別的最大份額。

該投資組合仍集中於大型都會區的第一環郊區。陽光帶和沿海市場占年基本租金的 91%，而 82% 來自 Kimco 領先的重大都會市場。簡報涵蓋的每個月份中，該公司購物中心的人流量均呈現年同步成長，今年以來累計成長約 3%。

Kimco 表示，其統一的「One Kimco」營運模式旨在提升租賃執行力、加速起租時間並控制管理費用。從 2019 年至 2026 年第三季，營收以 10.4% 的複合年增率成長，而一般與管理費用 (G&A) 的複合年增率為 5.4%。在此期間，G&A 占營收的比重從 7.2% 降至 5.2%。

資本循環利用與重新開發

截至 9 月 30 日，Kimco 透過資產出售獲得 3.91 億美元，並在扣除股利以及租賃和維護性資本支出後產生 1.79 億美元的自由現金流。公司投入 1.18 億美元於收購和合資企業股權買斷，1.29 億美元用於重新開發，以及 2.24 億美元用於普通股與優先股回購。

目前的 2026 年資本計劃預計將投入 4 億至 5 億美元進行收購與合資企業買斷，隱含殖利率約為 6%，同時進行 4 億至 5 億美元的資產出售，殖利率約為 5%。Kimco 還計劃投入 1.4 億至 1.5 億美元於重新開發支出，預期殖利率為 9% 至 11%，以及 7,500 萬至 1.25 億美元的淨結構性投資，隱含殖利率接近 10%。股票回購仍保持機會主義性質，而非設定具體的全年金額。

以生鮮超市為核心的重新開發仍是優先事項。Kimco 擁有 23 個進行中的重新開發項目，總成本為 2.64 億美元，預期殖利率為 9% 至 11%；另有 6 個主力店重新定位項目，總額為 2,200 萬美元，預期殖利率為 19% 至 23%。

資產負債表與風險

Kimco 在本季結束時擁有超過 25 億美元的流動性，包括其 20 億美元循環信貸額度的全額可用額度。包含優先股及公司在合資企業債務中的份額在內的透視淨債務對 EBITDA 比率為 5.3 倍。固定費用覆蓋率為 4.3 倍，超過 92% 的物業未受抵押擔保，經常性調整後營運現金流量 (AFFO) 股利發放率約為 74%。

公司於 10 月 1 日到期償還了 5 億美元利率為 2.8% 的優先票據，使 2026 年無重大到期債務。其合併債務的加權平均到期日為 7.4 年，且幾乎全部為固定利率。Kimco 還公布其普通股現金股利年增 7.7%。

前景展望仍受經濟與房地產狀況、利率波動、租戶破產或租約終止、消費者行為改變、電子商務競爭、通膨及供應鏈中斷等因素影響。Kimco 還提到，收購與重新開發的執行力、融資管道、資產估值、網路安全事件、法規變化以及維持 REIT 資格的能力等，也是可能導致實際結果與當前預期產生出入的因素。