ILPT 2026 年第三季經調整 FFO 成長 42% 出租率達 98.3%

Industrial Logistics Properties Trust (Nasdaq: ILPT) 公布 2026 年第三季標準化營運資金 (Normalized FFO) 年增 42.4%，主要受惠於出租率提升、物業層級收入成長，以及 5 月再融資後利息費用下降。租賃利差維持強勁，但由於未合併合資企業錄得虧損，該房地產投資信託 (REIT) 的 GAAP 淨虧損進一步擴大。

普通股股東應佔標準化 FFO 從去年同期的 1,490 萬美元（即每股 0.23 美元）增加至 2,130 萬美元（即每股 0.32 美元）。調整後 EBITDAre 從 8,160 萬美元升至 8,700 萬美元。自本季開始，ILPT 的標準化 FFO、調整後 EBITDAre 及可分配現金均包含依 GAAP 認列的績效管理費，前期數據亦已按相同基準重列。2026 年第三季業績包含 190 萬美元的此類費用。

租金收入成長 5.3% 至 1.168 億美元。淨營運收入 (NOI) 增加 5.8% 至 9,200 萬美元，現金基礎 NOI 則成長 2.1% 至 8,650 萬美元。以同物業基準計算，NOI 成長 5.7%，現金基礎 NOI 成長 1.9%。

普通股股東應佔 GAAP 淨虧損從去年同期的 2,160 萬美元（即每股 0.33 美元）擴大至 3,020 萬美元（即每股 0.46 美元）。最新結果包含來自 ILPT 未合併合資企業的 1,900 萬美元權益虧損，而去年同期則為 220 萬美元權益收益。利息費用下降 3.6% 至 6,120 萬美元，反映了 Mountain Industrial REIT LLC 於 2026 年 5 月進行的再融資。

出租率與租賃狀況

截至 9 月 30 日，ILPT 擁有 409 處物業的投資組合出租率達 98.3%，較去年同期上升 420 個基點。該投資組合跨越 39 個州，包含約 5,960 萬平方英尺的可出租面積。

該 REIT 在本季完成了約 64.5 萬平方英尺的租賃交易，包括 10.3 萬平方英尺的新租約與 54.2 萬平方英尺的續租。相同空間的加權平均 GAAP 租金較前次租金高出 162.7%，創下連續第八個季度實現雙位數租金成長。按面積計算，租約的加權平均租期為 18 年；按年化租金收入計算，則為 15.8 年。

全資擁有的物業占本季租賃面積的 54.3 萬平方英尺，其 GAAP 租金加權平均增幅達 210%。Mountain 合資企業 (Mountain JV) 完成了 10.2 萬平方英尺的租賃，租金增幅為 8.1%。ILPT 持有 61% 股權的 Mountain JV 保持全額出租，而全資擁有的美國本土與夏威夷物業出租率分別為 96.0% 與 99.3%。

以年化租金收入計算，ILPT 的整體加權平均剩餘租期為 8.1 年，其中 65.8% 的年化租金預計在 2030 年後到期。投資級租戶、其子公司及夏威夷土地租約貢獻了年化租金收入的 78.9%。

資產負債表與財測展望

截至本季末，ILPT 擁有 1.307 億美元的現金及現金等價物（不含受限制現金）。未償還債務總額為 42.2 億美元，加權平均利率為 5.48%，加權平均到期年限為 4.2 年。所有合併債務均為固定利率且僅付息，在 2029 年之前均無預定到期債務。

淨債務為 40.4 億美元，相當於年化調整後 EBITDAre 的 11.6 倍。調整後 EBITDAre 對利息費用的覆蓋倍數為 1.4 倍。本季經常性資本支出總計 780 萬美元，2026 年前九個月總計 2,450 萬美元。

展望第四季，ILPT 預期 NOI 為 9,200 萬美元至 9,300 萬美元，普通股股東應佔標準化 FFO 為 2,200 萬美元至 2,300 萬美元，即稀釋後每股 0.33 美元至 0.35 美元。全年財測預計 NOI 為 3.63 億美元至 3.64 億美元，標準化 FFO 為 8,200 萬美元至 8,300 萬美元，即稀釋後每股 1.23 美元至 1.25 美元。根據該公司修訂後的呈報方式，該財測現已納入績效管理費。

該預測假設全年利息費用約為 2.45 億美元，一般及行政費用為 4,200 萬美元（包含 840 萬美元的績效管理費），且不進行任何併購或出售資產。全年經常性資本支出預計介於 3,200 萬美元至 3,400 萬美元之間。

ILPT 宣布發放普通股每股 0.10 美元的季度股利，這是繼 2026 年 7 月調升後，連續第二個季度維持在此水準。該股利預計於 11 月 12 日左右發放。

簡報中指明財務槓桿、流動性、租賃成本、租戶留存率以及維持出租率的能力為關鍵不確定因素。租戶集中度亦依然相當高：聯邦快遞 (FedEx) 占年化租金收入的 27.7%，而 ILPT 前十大租戶共計佔比 47.8%。公司提及的其他風險包括利率、通膨、資本市場波動、貿易政策變化以及更廣泛的商業不動產市況。