隨著創紀錄收購案擴大投資組合，FCPT 第三季 AFFO 成長

Four Corners Property Trust 在 2026 年第三季實現了每股盈餘溫和成長，同時完成了該公司歷史上規模最大的單季收購，主要由一筆價值 2.68 億美元的獸醫物業組合所帶動，拓展了這家淨出租不動產投資信託 (net-lease REIT) 在休閒餐飲以外的業務領域。本季結束後，該公司還成功為所有原定於 2027 年到期的 Olive Garden 及 LongHorn Steakhouse 租約取得續約，降低了近期租約到期的風險。

調整後營運資金（AFFO）從去年同期的 4,640 萬美元增至 5,030 萬美元。稀釋後每股 AFFO 成長 2.9%，從 0.45 美元增至 0.46 美元，加權平均稀釋股數從約 1.043 億股增至約 1.100 億股。營運資金（FFO）從 4,390 萬美元（即每股 0.42 美元）增至 4,740 萬美元（即稀釋後每股 0.43 美元）。

單季淨利幾乎持平於 2,890 萬美元。總租金收入成長 13.8% 至 7,570 萬美元，調整後 EBITDAre 則成長 14.7% 至 6,540 萬美元。利息費用從 1,300 萬美元增至 1,740 萬美元，折舊與攤銷費用則從 1,510 萬美元增至 1,860 萬美元。

2026 年前九個月，AFFO 達到 1.495 億美元（即稀釋後每股 1.36 美元），而去年同期為 1.350 億美元（即每股 1.33 美元）。前九個月淨利從 8,300 萬美元增至 8,920 萬美元，總租金收入則從 1.948 億美元增至 2.155 億美元。

創紀錄收購季度擴大醫療領域佈局

FCPT 在第三季投資了 3.26 億美元，初始現金資本化率為 6.6%，GAAP 資本化率為 7.1%。截至 9 月，今年前三季的投資總額達 4.10 億美元，已超過 2025 年全年完成的 3.18 億美元。

該季度最主要的交易是 7 月份以 2.68 億美元收購了 102 處 Mission Pet Health 物業。該資產組合產生的初始年現金租金約為 1,740 萬美元，其中包括 9 月生效的合約租金調漲。其中 100 處物業係透過兩份主三淨租約（master triple-net leases）持有，加權平均剩餘租期為 10 年，且每年租金調漲超過 2%。

FCPT 表示，收購的資產組合其承租人合計 EBITDAR 租金覆蓋率超過 6 倍。該筆收購資金來自現金及現有債務額度，並未依賴發行新股。算上 FCPT 原已持有的 5 處 Mission Pet Health 物業，截至 9 月 30 日，該品牌占年基本租金的 6.2%，成為該公司第三大品牌。

這筆收購有助於 FCPT 繼續減少對最初集中於 Darden Restaurants 物業的依賴。截至季末，Olive Garden 與 LongHorn 合計占年基本租金的 37%，低於 FCPT 剛分拆獨立時的 94%。目前約 42% 的年基本租金來自休閒餐飲以外的領域，包括醫療零售和汽車服務。儘管如此，前五大品牌仍占年基本租金的約 51%。

截至 9 月 30 日，該資產組合涵蓋 185 個品牌的 1,476 份租約，年基本租金收入達 2.93 億美元。出租率為 99.5%，租金收繳率為 99.7%，平均剩餘租期為 6.7 年。平均每年合約租金調漲幅度為 1.6%，而申報的承租人 EBITDAR 覆蓋率為 5.3 倍。投資級營運商占年基本租金的 48%。

Darden 續約降低近期到期風險

10 月 14 日，Darden 續簽了原定於 2027 年到期的所有 66 份 Olive Garden 和 LongHorn 租約，並針對將於 2028 年 10 月到期的另外 6 份租約行使了提早續約權。租約平均延長了約五年，並維持每年 1.5% 的租金調漲。

FCPT 表示，並未為爭取續約而給予租金讓步或資本資助。在備考基準下，該交易使資產組合的加權平均租期延長至約七年，並使 2028 年前原定到期的年基本租金占比降至約 2.7%。

管理層意圖將收購重點維持在餐廳、汽車服務和醫療零售物業，強調較小、可重複使用的建築、低租金以及信譽良好的承租人。FCPT 表示，只要大型資產組合交易符合其品質與收益增益門檻，將會繼續予以考慮。

槓桿率達到目標區間頂部

截至 9 月 30 日，淨債務對調整後 EBITDAre 的比率為 6.0 倍，處於 FCPT 宣佈的 5.0 至 6.0 倍目標區間的上限。該公司報告可用流動資金為 3.97 億美元，包括現金、未動用的定期貸款及循環貸款額度。其循環信用額度有 3.50 億美元可用，在計入利率避險效果後，85% 的債務為固定利率。

不含展期，FCPT 的加權平均債務到期年限為 3.8 年，約有 8% 的債務在 2028 年前到期。該公司還透過一筆利率為 SOFR 加 125 個基點的 2 億美元七年期定期貸款，以及一筆利率為 SOFR 加 90 個基點的 4 億美元五年期貸款，延長了約 23% 的未償債務到期日。

簡報指出，儘管 FCPT 進行了多元化布局，但承租人集中度與承租人營運績效仍是持續關注的考量因素。單是 Olive Garden 就占了年基本租金的 28.7%，而餐廳則占整個資產組合的 68%。承租人 EBITDAR 覆蓋率數據涵蓋了總年基本租金的 63%，且該數據基於承租人提供、FCPT 未獨立核實的資訊。該公司還指出，過去 12 年來建築成本的漲幅高於一般通膨，這一因素與物業開發和重置價值息息相關。