FBRT 因信用成本上升 2026 年第三季出現虧損

Franklin BSP Realty Trust 公布第三季 GAAP 淨虧損，主因信貸成本上升與已實現損失拖累業績，不過已實現損失前的盈餘仍足以支付該商業房地產投資信託 (REIT) 的季度股利。該公司在此期間也擴大了法拍不動產組合，凸顯其以多戶住宅為主的貸款組合中部分領域仍持續面臨信貸風險。

截至 2026 年 9 月 30 日止的季度，該公司錄得 GAAP 淨虧損 2,700 萬美元，相比之下第二季淨利為 1,630 萬美元。每股攤薄普通股虧損為 0.41 美元，完全轉換後為每股虧損 0.36 美元。

非 GAAP 指標「可分配盈餘」(Distributable Earnings) 從上一季的 2,830 萬美元降至 330 萬美元。扣除特別股股利與非控制權益後，普通股股東的可分配盈餘為負 170 萬美元，完全轉換後的可分配盈餘為每股負 0.02 美元。

在計入已實現損益之前，可分配盈餘總計 2,580 萬美元，即完全轉換後每股 0.24 美元。這相當於對每股 0.20 美元季度股利的覆蓋率達到 118.7%。若計入已實現損失，覆蓋率則為負 9.6%。

在該公司從 GAAP 結果調節至可分配盈餘的過程中，本季包含 4,310 萬美元的信用損失準備金調整，以及 2,420 萬美元與貸款及持有不動產相關的已實現損失調整。總信用損失準備從第二季末的 5,470 萬美元增加至 7,210 萬美元，相當於未償本金餘額的 1.8%。該變動反映了 3,770 萬美元的提存與 2,020 萬美元的沖銷。

貸款組合縮減之際法拍規模擴大

季末 FBRT 的核心商業房地產貸款組合共包含 175 筆貸款，本金餘額為 41 億美元，低於第二季末的 43 億美元。該公司為新貸款撥款 2.48 億美元，為現有貸款撥款 3,800 萬美元，而還款總額為 4.06 億美元，與持有不動產或法拍相關的轉移又使餘額減少了 1.71 億美元。

該組合仍集中於多戶住宅不動產，占本金餘額的 83%。優先貸款占該組合的 99%，且 92% 的貸款採用浮動利率。發行時的加權平均貸款成數 (LTV) 為 64.6%。

共有 13 筆總本金餘額為 3.34 億美元的貸款仍列於觀察名單中，包括 7 筆評級為 5 級與 6 筆評級為 4 級。有 7 筆貸款為不良貸款。雖然本季有 3 項資產自觀察名單中移除，但風險評級為 5 級的貸款數量從 5 筆增加至 7 筆，而組合的平均風險評級保持在 2.4 不變。

法拍持有不動產組合從第二季的 6 項資產增至 10 項資產，總價值為 3.39 億美元。本季有 4 項多戶住宅資產進入法拍程序，包括位於北卡羅來納州達勒姆 (Durham)、德克薩斯州加蘭 (Garland) 與休士頓的資產。FBRT 還持有一項價值 1.14 億美元的投資用持有不動產部位。

新核心貸款承諾總計 2.49 億美元，涵蓋 17 筆貸款。多戶住宅占這些新發行貸款的 97%，其中 81% 位於美國東南部。基於 9 月 30 日的 SOFR 水準，這些貸款的加權平均利差為 2.66%，總票面利率為 6.57%。

NewPoint 貢獻 1,100 萬美元的可分配盈餘

FBRT 的機構房貸與抵押貸款銀行業務 NewPoint 在本季產生了 20 萬美元的 GAAP 淨利以及 1,100 萬美元的可分配盈餘。已實現損益前的可分配盈餘為 1,120 萬美元，依該部門最終收購價格計算，股東權益報酬率為 10.9%。

該業務透過房利美 (Fannie Mae)、房地美 (Freddie Mac) 與美國住房與城市發展部 (HUD) 計畫，在 36 筆交易中承作了 6.704 億美元的新貸款承諾。其服務貸款組合在季度內增加 14.5 億美元，未償本金餘額達到 612.9 億美元。包括與承諾相關價值的房貸服務權 (Mortgage Servicing Rights)，在季末達到 2.093 億美元。

庫藏股買回支撐每股淨值

截至 9 月 30 日，完全轉換後每股淨值為 14.26 美元，高於第二季末的 14.24 美元。調整後完全轉換每股淨值（扣除累計不動產折舊與攤銷，並反映房貸服務權高於帳面價值的公平價值）從 14.74 美元上升至 15.13 美元。

FBRT 在本季以 8.14 美元的加權平均價格買回了 6,050 萬美元的普通股。該公司表示，庫藏股買回使完全轉換後每股淨值增加了 0.55 美元。若計入 0.20 美元的股利與完全轉換後每股淨值 0.02 美元的增加，FBRT 計算得出本季年化總經濟報酬率為 6.2%。

截至 9 月底，該公司擁有的流動資金為 4.07 億美元，包括 1.01 億美元的非受限現金、1,000 萬美元的可重投資擔保貸款憑證 (CLO) 容量，以及透過融資額度可用的 2.96 億美元。總淨負債對股東權益比率為 2.66 倍，而具追索權的淨負債對股東權益比率為 0.68 倍。核心組合約 81% 的融資為非按市價計價 (non-mark-to-market)，平均債務成本從第二季的 6.2% 降至 6.1%。

FBRT 在簡報中未提供正式的獲利展望指引。該公司警告，營運結果仍受通膨、利率變動、經濟萎縮、不動產抵押品價值下跌、逾期貸款回收狀況以及借款人財務穩定性的影響。該公司還指出，在其非 GAAP 可分配盈餘指標下認列信用損失的時間點，可能與 GAAP 下的認列有重大差異。