黑石房地產抵押信託公布第三季虧損，調降股利至 0.30 美元

Blackstone Mortgage Trust Inc. (NYSE: BXMT) 公布 2026 年第三季 GAAP 淨虧損為 3.27 億美元，或每股虧損 1.95 美元，主因信用損失準備金與估值費用增加，抵銷了減少觀察名單與辦公室曝險的進展。這家商業不動產抵押貸款 REIT 亦宣布發放第四季每股 0.30 美元的股利，低於第三季發放的 0.47 美元。

相較之下，去年同期 GAAP 淨利為 6,340 萬美元，或每股盈餘 0.37 美元。當期預期信用損失（CECL）準備金增加 2.648 億美元，為本季最大的費用項目。財報結果還包含轉入待售貸款的 6,390 萬美元估值調整，以及自有不動產的 3,640 萬美元減損。

在非 GAAP 基礎上，可分配收益為 6,410 萬美元，或每股 0.38 美元，第二季則為每股 0.31 美元。扣除已實現處分損益前的可分配收益為 7,120 萬美元，或每股 0.42 美元，低於前一季的 0.48 美元及第一季的 0.49 美元。

總淨營收從去年同期的 1.326 億美元增至 1.419 億美元。貸款及其他投資的淨收益從 9,890 萬美元降至 6,440 萬美元，而自有不動產營收則從 3,370 萬美元增至 7,750 萬美元。自有不動產費用亦從 4,310 萬美元增至 8,120 萬美元。

截至本季末，每股淨值為 17.06 美元，低於 6 月 30 日的 19.31 美元。9 月的數據包含每股 3.64 美元的 CECL 準備金以及每股 0.93 美元的累計折舊與攤銷。CECL 準備金總額為 6.06 億美元，包括 4.44 億美元的特定資產準備金與 1.62 億美元的一般準備金。

投資組合換手率降低觀察名單曝險

BXMT 表示，償還、資產出售與投資組合調整使觀察名單貸款較第二季減少 56% 至 9 億美元，創下 2019 年第四季以來的最低水準。以淨貸款曝險計算（不含 6 億美元的待售貸款），貸款投資組合中有 93% 為正常履約。

儘管如此，本季仍新增 6 筆減損貸款。其中一筆灣區複合式辦公室貸款已透過轉入自有不動產解決。截至季末，BXMT 持有 9 億美元的減損貸款與 15 億美元的自有不動產；若加上觀察名單貸款，這些類別較上季下降 17%。

該公司本季透過貸款償還與出售回收了 23 億美元，其中包含 2.51 億美元的出售項目。約 88% 的活動涉及 2023 年前發起的貸款。BXMT 表示，在第三季與第四季初以帳面價值的 93% 出售了近 10 億美元貸款，其中包括原本位於觀察名單上的 5 億美元辦公室貸款與 2 億美元多戶住宅貸款。

BXMT 本季投資額為 5 億美元，大幅少於償還與出售金額。投資活動包括 3 億美元的新發行貸款、依公司持股比例計算的 1 億美元淨出租不動產、1 億美元的債券，以及依其持股比例計算的 5,000 萬美元單戶住宅建商融資貸款。

截至 9 月 30 日，最終投資組合總額為 170 億美元，低於第二季末的 197 億美元及 2025 年底的 200 億美元。以淨帳面價值計算，該投資組合包含 140 億美元的持有供投資貸款、15 億美元的自有不動產，以及在淨出租、銀行貸款與建商合資企業中的權益。

多戶住宅占整體投資組合的 22%，工業資產占 20%。美國辦公室曝險為 15%，非美國辦公室則占 5%。BXMT 表示，辦公室曝險已自 2019 年底的 99 億美元下降 59% 至 40 億美元，而針對住宅、工業、淨出租與合資策略的投資則從 24 億美元增加至 87 億美元。

流動性與資本狀況

截至本季末，BXMT 擁有 13 億美元的流動性，負債權益比為 3.9 倍。非按市價計價債務占總債務的 89%，無資本市場按市價計價的條款。該公司表示，其融資結構旨在使債務到期日、利率指數和貨幣與基礎資產相匹配。

該公司本季以每股 14.09 美元的加權平均價格庫藏買回 3,600 萬美元的 A 類普通股。董事會宣布發放第四季每股 0.30 美元的股利，預計於 2027 年 1 月 15 日支付給 2026 年 12 月 31 日登記在冊的股東。

BXMT 表示，其前景與估算仍面臨不確定性，包括利率變化、總體經濟環境以及個別不動產層面的信用表現。其非 GAAP 可分配收益指標在損失實現且被認定無法收回前，亦排除 CECL 準備金，這意味著在這些指標下確認信用損失的時間點可能與 GAAP 結果有重大差異。