隨著投資規模成長 W. P. Carey 2026 年第三季 AFFO 達 1.33 美元

W. P. Carey Inc. 公布 2026 年第三季稀釋後每股調整後營運現金流 (AFFO) 為 1.33 美元，並預估全年每股 AFFO 為 5.23 至 5.29 美元。隨著這家淨租賃不動產投資信託 (REIT) 持續配置資本，其投資組合同時維持合約租金成長。

該公司預計 2026 年投資規模為 18 億至 21 億美元。截至 10 月 23 日，已完成約 16 億美元的投資，包括第三季的 1.82 億美元以及季末過後的 1.43 億美元。另有 9,500 萬美元的資本項目與承諾預計於第四季交付。

以 AFFO 預測區間中位數 5.26 美元計算，W. P. Carey 預期全年每股 AFFO 成長率為 5.8%。AFFO 為該公司用於評估營運績效的非 GAAP 指標，係將 GAAP 淨利針對特定非現金與非核心項目進行調整後得出。

租金成長與投資活動

第三季合約同店租金年增率為 2.6%，與第二季持平，且高於 2025 全年公布的 2.4%。超過 99% 的年化基礎租金來自帶有合約調漲條款的租約。固定調漲占租金的 49%，與 CPI 掛鉤的條款占 48%，其餘 3% 則為其他結構。

截至 10 月 23 日完成的投資，其加權平均期初資本化率為 7.5%，平均租期為 19 年。在計入合約租金調漲後，W. P. Carey 估計這些投資的平均殖利率為 9.2%。今年迄今的投資規模中，約 76% 來自售後回租交易，而 70% 涉及工業與倉儲物業。北美占投資活動的 71%，歐洲占 29%。

該公司近期的交易包括以 4 億美元售後回租美國的 43 座製造設施，以及以 2.02 億美元售後回租波蘭的 8 處物流與倉儲物業。截至 2028 年底，W. P. Carey 還對以租戶為主的計畫承諾投入約 3.25 億美元，包括客製化開發、重新開發與能源項目。

投資組合與資產管理

截至 9 月 30 日，W. P. Carey 的投資組合包含 1,755 處物業，租給 383 家租戶，年化基礎租金為 17 億美元，加權平均租期為 12 年。按面積計算的出租率為 98.6%。

工業與倉儲物業貢獻了年化基礎租金的 64%，零售物業占 22%，其他物業類型占 14%。北美貢獻了 67% 的租金，歐洲占 33%。前十大租戶占年化基礎租金的 18.3%，而投資級租戶占 22.5%。

租約到期日保持交錯，假設租戶不行使續租或購買選擇權，截至 2029 年到期的年化基礎租金比例不到 13%。過去八個季度的租金回收率為 102.2%，顯示已完成租賃交易的租金總額高於先前水準。該公司表示，此類結果通常只需極少的資本支出即可延長租期。

截至第三季末，W. P. Carey 已出售 33 處物業，資產處分金額達 2.73 億美元，其中包括當季出售的 2,700 萬美元。全年資產處分預測為 3.5 億至 4.5 億美元。

資本與 2026 年展望

該 REIT 在本季結束時擁有 26 億美元的流動資金，包含 19.3 億美元的可調度循環信貸、1.43 億美元的現金以及 5.38 億美元的未交割遠期股權。包含未交割遠期股權後，淨負債對調整後 EBITDA 比率為 5.2 倍，調整前則為 5.5 倍。

2026 年前九個月，W. P. Carey 透過遠期股權募集了 8.89 億美元，並發行了等值 15 億美元的債券。其中包括 7 月發行的 3.5 億美元、利率 5.20%、2036 年到期的票據。今年發行的債券加權平均利率為 3.9%。

資產負債表債務的加權平均利率為 3.3%，加權平均債務到期年限為 4.7 年。固定利率借款占債務的 95%，而 98% 的年化基礎租金物業未經抵押。該公司獲得穆迪 (Moody's) 與標普 (S&P) 給予的評級分別為 Baa1 及 BBB+，展望均為穩定。

除了 AFFO 與投資目標外，W. P. Carey 預計 2026 年一般與行政費用為 1.04 億至 1.06 億美元，物業費用為 5,400 萬至 5,700 萬美元，AFFO 稅務費用為 4,000 萬至 4,300 萬美元。目前季度股利折合年化每股 3.80 美元，年增 4.4%。管理層預計扣除股利與資本支出後，每年保留現金流為 2.5 億至 3 億美元。

該展望仍取決於預定投資、資產處分及資本項目的執行情況。W. P. Carey 也指出，利率波動、通膨、關稅、租戶壓力、地緣政治衝突、政治不穩定與公共衛生危機等不確定因素，可能導致實際結果與管理層的預期有所出入。