七山房地產信託第三季新增放款金額創四年新高

Seven Hills Realty Trust 在 2026 年第三季錄得四年多來最高的單季新增貸款量，同時隨著還款與貸款處置，該公司對辦公室物業的風險敞口有所下降。這家商業抵押貸款 REITs（商業房地產投資信託）共撥貸三筆貸款，總額達 1.223 億美元，截至 9 月底，辦公室貸款佔其投資組合本金的 13%，低於季初的 19%。

這家總部位於麻薩諸塞州牛頓市的公司第三季 GAAP 淨利為 810 萬美元，即稀釋後每股盈餘 0.36 美元，而去年同期淨利為 340 萬美元，即每股盈餘 0.23 美元。淨利中包含 360 萬美元信用損失的迴轉。

非 GAAP 指標的可分配盈餘（Distributable Earnings）為 380 萬美元，即稀釋後每股盈餘 0.17 美元，而 2025 年第三季則為 420 萬美元，即每股盈餘 0.29 美元。若扣除與達拉斯辦公室貸款相關的 150 萬美元已實現損失，可分配盈餘為 530 萬美元，即每股盈餘 0.24 美元。

每股淨利與每股可分配盈餘反映了該公司於 2025 年 12 月進行股權增資後股數增加的情況。最近一季加權平均稀釋股數總計 2,250 萬股，高於去年同期的 1,480 萬股。

放款活動創 2021 年以來新高

Seven Hills 在本季撥貸了三筆浮動利率第一順位抵押貸款，創下自 2021 年第四季以來最高單季放款量。投資項目包括位於猶他州帕克城（Park City）的 2,430 萬美元零售物業貸款、北卡羅來納州夏洛特（Charlotte）的 3,000 萬美元零售物業貸款，以及田納西州查塔努加（Chattanooga）的 6,800 萬美元多戶住宅貸款。

這三筆新撥放貸款的加權平均票面利率為 6.80%，綜合收益率為 7.26%，加權平均貸款價值比（LTV）為 66%。此外，Seven Hills 還有三筆正在進行盡職調查的貸款，總承諾金額為 1.217 億美元，管理層預計將在第四季完成交割。

本期還款總額達 1.39 億美元，超過了新撥付的本金金額。其中包含收回達拉斯辦公室貸款的 4,270 萬美元，該貸款未償還本金為 4,420 萬美元。該貸款以面額的 97% 清償，產生了 150 萬美元的已實現損失。由於該損失低於為該投資撥備的 630 萬美元預期信用損失準備，因此產生了與該貸款相關的 480 萬美元信用損失迴轉。

由於達拉斯貸款先前的融資墊款率（advance rate）相對較低，其結案處置使 Seven Hills 的預估放款能力增加了約 4,610 萬美元。10 月，借款人出售抵押品並償還約 2,210 萬美元後，該公司還處置了位於加州卡爾斯巴德（Carlsbad）的一筆辦公室貸款。Seven Hills 表示，該筆交易使放款能力再增加 1,070 萬美元，並將辦公室風險敞口降至投資組合本金的 10%。

投資組合與流動性

截至 9 月 30 日，Seven Hills 持有 26 筆第一順位抵押貸款，總承諾金額為 7.445 億美元，本金餘額為 7.072 億美元。該投資組合全數為浮動利率，加權平均綜合收益率為 7.80%，加權平均 LTV 為 67%，平均風險評級為 3.2。

多戶住宅物業佔本金的 19%，其次為工業物業佔 16%。辦公室與飯店貸款各佔 13%，學生宿舍則佔 11%。在地理分布上，投資組合有 39% 位於南部、34% 位於東部、23% 位於西部，4% 位於中西部。

截至季末，該公司擁有 5,150 萬美元現金，以及最高總額 8.65 億美元的有擔保融資管道中 4.257 億美元的未動用額度。未償還的融資借款總額為 4.393 億美元，加權平均票面利率為 5.89%。Seven Hills 的債務對權益比（負債股東權益比）為 1.4 倍。該公司還將其花旗銀行（Citibank）主回購協議融資管道的到期日延長至 2028 年 9 月。

季末每股帳面價值（每股淨值）為 14.13 美元，而調整後每股帳面價值為 14.55 美元（不含貸款投資組合及未撥付承諾額度的信用損失備抵）。

Seven Hills 宣布派發普通股每股 0.28 美元的季度股利，發放總額約為 640 萬美元。該股利預計將於 11 月 12 日前後發放給截至 10 月 19 日登記在冊的股東。

前景與風險

管理層表示，將繼續專注於在維持承銷標準的同時，將可用資金投入新的放款機會。盡職調查中貸款的預期時程與完成情況仍具不確定性，且公司未來的表現部分取決於是否有合適的商業房地產放款機會，以及借款人執行其物業營運計劃的能力。

投資組合中依然存在信用風險。截至季末，19% 的貸款本金屬於較高風險評級，4% 被列為減損或可能發生損失，不過減損的卡爾斯巴德貸款隨後已於 10 月償還。Seven Hills 警告稱，高風險貸款的處置可能涉及折價清償或其他導致已實現損失的條款，從而可能減少可分配盈餘及其維持配息的能力。利率與信用利差的變動也可能影響投資報酬率、借貸成本與淨利息收益率。