資產出售推升 BrightSpire 第三季獲利 伴隨信用風險升高

BrightSpire Capital Inc. (NYSE: BRSP) 公布 2026 年第三季 GAAP 淨利為 4,690 萬美元，或每股 0.37 美元。儘管信用準備金與不動產減損增加，但出售旗下最大淨租賃工業資產所獲得的收益推升了業績。這家商業不動產信用房地產投資信託 (REIT) 還透過 1.93 億美元的淨投放擴大了貸款投資組合，不過其觀察名單曝險在該季度有所上升。

歸屬於普通股股東的淨利高於去年同期的 98.4 萬美元（約每股 0 美元）。最新季度包含 6,030 萬美元的其他收益（主要與資產出售相關），以及當期預期信用損失 (CECL) 準備金增加 1,500 萬美元和營運不動產減損 600 萬美元。

非 GAAP 指標的可分配盈餘 (Distributable Earnings) 為 1,030 萬美元，或每股 0.08 美元。調整後可分配盈餘總計 1,780 萬美元，或每股 0.14 美元，而季度股利為每股 0.16 美元。

GAAP 每股淨值自第二季末的 6.81 美元上升至 7.08 美元，主因出售工業資產的獲利及股票回購，但部分被更高的 CECL 準備金與不動產減損所抵銷。另一項非 GAAP 指標未折舊每股淨值為 7.87 美元，低於 6 月 30 日的 8.10 美元。

新承作貸款擴大投資組合規模

BrightSpire 截至 9 月底的貸款投資組合規模達 31 億美元，共包含 111 筆投資項目，高於上一季末的 28.9 億美元及 106 筆投資。該公司在 7 筆新優先貸款中承諾投資 2.72 億美元，並收到 4 筆貸款的 7,900 萬美元還款，實現 1.93 億美元的正向淨投放。

該投資組合的加權平均無槓桿總收益率為 7.4%，其中 98% 的帳面價值為浮動利率。多戶住宅 (Multifamily) 仍是最大的抵押品類別，佔貸款投資組合的 72%，其次是辦公室，佔 19%。帳面價值低於 5,000 萬美元的貸款佔投資組合的 81%。

截至法說會簡報所涵蓋的日期，BrightSpire 已在兩筆已完成或正在執行的優先貸款中額外承諾 6,600 萬美元。包含這些交易在內，2026 年總承諾資本達 9.36 億美元，分布於 26 筆貸款，其中 87% 分配給多戶住宅物業。

信用指標減弱

本季度投資組合風險指標走高。加權平均風險評級自 3.0 升至 3.1，而觀察名單貸款從第二季末的 1.36 億美元（佔貸款投資組合的 5%）增加至 1.87 億美元（佔 6%）。

位於賓州藍貝爾 (Blue Bell) 的兩筆辦公室貸款（總計 6,000 萬美元）風險評級自 3 級調降至 4 級。BrightSpire 在本季度亦收到一筆 1,100 萬美元 4 級風險辦公室貸款的還款。該公司的 4 級風險類別代表本金損失風險較高的貸款。

一般 CECL 準備金自上一季度的 1 億美元（或每股 0.79 美元）增至 1.07 億美元（或每股 0.86 美元）。BrightSpire 在 9 月 30 日的資產負債表上未列報特定 CECL 準備金。辦公室抵押品佔總 CECL 準備金的 35%，並佔 4 級和 5 級風險曝險的 56%。

該公司標記了三個觀察名單資產，共計 1.27 億美元，並以出租率穩定為由，預計可在短期內解決。這些預期解決方案仍取決於執行情況以及借款人和物業層面的條件。

資產出售降低直接不動產曝險

BrightSpire 在本季度以 3 億美元出售了旗下最大的淨租賃工業資產，買方承接了 2 億美元的抵押貸款。該筆交易使公司的淨租賃投資組合自第二季末的 4.29 億美元降至 1.36 億美元。

該公司還以 2,500 萬美元出售了位於亞利桑那州梅薩 (Mesa) 的一處多戶住宅法拍不動產 (REO)。季度結束後，公司完成了位於德州沃斯堡 (Fort Worth) 價值 3,200 萬美元的多戶住宅 REO 資產出售。按後續交易的擬議 (pro forma) 基準計算，REO 帳面價值將自 6 月 30 日的 3.3 億美元降至 2.69 億美元。BrightSpire 表示，預計短期內將剩餘的多戶住宅 REO 物業推向市場，同時將其價值 1.45 億美元的聖荷西 (San Jose) 飯店保留為中長期持有項目。

位於科羅拉多州奧羅拉 (Aurora) 的剩餘淨租賃辦公室物業則面臨單獨的再融資問題。其抵押貸款已於 2026 年 8 月到期，除 4.08% 的合約利率外，還在累計 4% 的違約利息。BrightSpire 表示，目前正與租戶協商租戶改良與租約延長套裝方案，同時與貸款人協商展期。

流動性與融資

截至 10 月 23 日，BrightSpire 報告的可流動資金為 1.81 億美元，其中包括 1.06 億美元的非受限現金（包含沃斯堡出售案的預期收益）及 7,500 萬美元的公司循環信貸額度。此外，主回購協議設施下尚有 14 億美元的可使用額度。

季度結束後，該公司完成了一筆 9.6 億美元的商業不動產擔保貸款憑證 (CRE CLO)，融資比率 (advance rate) 為 88%，扣除交易成本前的融資成本為 SOFR 加 1.54%。該融資包含 1 億美元的擴充資金 (ramp-up proceeds) 以及 2.5 年的再投資期。在該筆交易完成及終止先前的 CLO 後，65% 的優先貸款資金來自無追索權且非按市值計價的債務。

未償債務總額為 26 億美元，負債權益比為 2.7 倍，綜合總融資成本為 5.75%。BrightSpire 還在本季度以 990 萬美元回購了 210 萬股，平均價格為 4.81 美元。

該公司的主要不確定因素包括借款人違約、物業營運表現惡化、再融資限制、利率與信用利差波動，以及槓桿和潛在追加保證金帶來的流動性影響。其集中於浮動利率貸款與多戶住宅抵押品的情況，也使營運結果容易受到基準利率變化以及影響擔保資產物業狀況的因素干擾。