Brixmor 2026 年第三季淨營運收入成長 6.6% 出租率創歷史新高

Brixmor Property Group (NYSE: BRX) 公布 2026 年第三季已出租出租率與現有租金創下歷史新高，同時同店淨營運收入（NOI）成長 6.6%。這家露天購物中心房東還概述了一項大型收購與合資交易，預計將擴大其以超市為主力店的資產組合，並立即對 Nareit 每股營運資金（FFO）做出貢獻。

截至 9 月 30 日，總已出租出租率達到創紀錄的 95.6%，較去年同期增加 150 個基點。小型店面出租率上升 140 個基點至創紀錄的 92.8%，而主力店出租率則為 97.0%。已出租與已計費出租率之間的差距為 420 個基點，代表已出租但尚未開始產生計費租金的空間。

每平方英尺現有年租金年增 5%，達到創紀錄的 19.47 美元。同店淨營運收入（NOI）成長 6.6%，其中包括基本租金貢獻的 480 個基點。Nareit 每股稀釋後 FFO 為 0.60 美元，而 2026 年前兩季各為 0.58 美元。

租賃與再投資推動內生性成長

Brixmor 本季共簽署 160 萬平方英尺的新租約與續租合約。綜合租金利差為 25%，其中新租約利差為 42.6%，續租利差為 19%。簡報顯示，新租約利差已連續 13 個季度保持在 30% 以上。按總可出租面積計算，過去 12 個月的租戶續租率年增 300 個基點至 88%。

已簽約但尚未開始履行的租約代表 6,900 萬美元的年租金，較去年同期成長 14%。Brixmor 表示，其中 89% 的租金預計將於 2027 年底前開始履行，隨著租戶開始支付租金且租約達到全額年化運轉率，將提供合約保障的收入。該項目儲備佔總資產組合總可出租面積約 500 個基點，但其中 80 個基點與預計短期內現有租戶將騰出的空間相關。

該公司有 46 個進行中的再投資項目，估計淨成本為 3.32 億美元，預計平均新增 NOI 收益率為 10%。總數包括 15 個重新開發項目、16 個附屬地塊開發項目以及 15 個主力店空間重新定位項目。Brixmor 在第三季使價值 5,500 萬美元的項目達到穩定運營，NOI 收益率為 10%。

本季完成的收購總額為 5,000 萬美元，包括購買位於加州內陸帝國、以 Stater Bros. 為主力店的 Village West 購物中心。出售資產總額為 4,300 萬美元。

Slate 交易將擴大以超市為主力店的資產組合

Brixmor 計劃以 6.36 億美元收購 23 個以超市為主力店的購物中心，總面積約 300 萬平方英尺。這些物業均位於其現有的營運範圍內，主要集中在佛羅里達州、喬治亞州以及卡羅來納州。該公司表示不打算從該資產組合中處置資產，並已在其中尋得約 1 億美元的重新開發與附屬地塊開發機會。

另外，Brixmor 與 Everview Partners 擬透過由 Brixmor 持股 20%、Everview 持股 80% 的合資企業，以 17.1 億美元收購另外 92 個購物中心，總面積約 1,200 萬平方英尺。Brixmor 將擔任資產管理者、物業管理者和租賃代表，並將投資約 1.74 億美元、股利為 9% 的特別股。管理層亦將合資企業資產視為未來收購的潛在儲備項目。

該交易預計於 2027 年第一季完成交割，尚需獲得 Slate 單位持有人批准並符合慣常的交割條件。Brixmor 預計該交易將立即提升 Nareit 每股 FFO，並預測 2027 年的槓桿率將保持與近期水準一致。

預計資金來源包括約 3 億美元的可用現金（其中包括 1.15 億美元未結算的按市價發行合約（ATM）收益），以及約 5 億美元的債務融資。其餘金額預計來自正常的資本循環利用。Brixmor 表示，最終的融資組合將取決於定價與市場狀況，且不依賴在目前交易水準下發行股票。

資產負債表與展望

Brixmor 在本季末擁有 15 億美元的流動資金。淨債務本金為年化調整後 EBITDA 的 5.2 倍，固定費用覆蓋率為 4.1 倍，且所有債務均為固定利率。加權平均約定利率為 4.4%，加權平均到期期限為 4.7 年。

簡報維持至少 4% 的長期同店 NOI 成長目標（不含出租率成長）。Brixmor 將合約租金上漲、按市值調整租賃與可提升價值的再投資視為實現該目標的主要組成部分。該公司還宣布將 2027 年的年度股利提高 7% 至 1.32 美元。

主要不確定因素包括經濟狀況、通膨與利率、消費者支出、租戶財務狀況、來自其他物業與電子商務的競爭、營運及重新開發成本上升，以及自然災害。進行中的 Slate 交易還面臨交割、融資、整合與合資管理風險，包括可能無法實現預期效益，或產生意外的負債與費用。