Easterly Government Properties 2026 年第三季 FFO 隨租金收入成長而上升

Easterly Government Properties, Inc. (NYSE: DEA) 在租金收入增加的推動下，公布 2026 年第三季營收與營運資金 (FFO) 雙雙成長，其投資組合仍高度集中於美國政府租戶。這家專注於政府機構的不動產投資信託 (REIT) 還概述了三項開發專案，截至 9 月累計投入成本近 1.19 億美元。

截至 9 月 30 日止的三個月，總營收從去年同期的 8,620 萬美元增至 9,360 萬美元。作為公司最大營收來源的租金收入從 8,220 萬美元增至 9,000 萬美元，足已彌補租戶費用補償的減少。

普通股股東應佔純益為 550 萬美元（或稀釋後每股 0.11 美元），相較之下去年同期為 120 萬美元（或每股 0.02 美元）。去年同期包含 250 萬美元的減損損失，而本季則包含 75.2 萬美元的信用損失迴轉，相較於去年同期的 30.2 萬美元備抵呆帳提列。

物業營運費用從 2,070 萬美元上升至 2,290 萬美元，公司一般及管理費用從 580 萬美元增加至 720 萬美元。利息費用亦從 1,900 萬美元上升至 2,000 萬美元。

FFO 與物業層面業績改善

營運資金 (FFO，REITs 常用的非 GAAP 指標) 從 3,480 萬美元（或每股 0.74 美元）增至 3,850 萬美元（或完全稀釋後每股 0.79 美元）。核心 FFO 從 3,560 萬美元（或每股 0.76 美元）增至 3,800 萬美元（或完全稀釋後每股 0.78 美元）。

可供分配現金從 2,930 萬美元增至 3,280 萬美元。Easterly 表示，該指標旨在提供有關其支付股利能力的補充資訊，不應視為 GAAP 現金流量。

淨營業收入 (NOI) 從 6,050 萬美元增至 6,570 萬美元，現金 NOI 則從 5,790 萬美元增至 6,010 萬美元。EBITDA 從 5,420 萬美元增至 5,900 萬美元。

2026 年前九個月總營收為 2.776 億美元，而 2025 年同期為 2.491 億美元。FFO 從 1.017 億美元（或每股 2.18 美元）增至 1.125 億美元（或完全稀釋後每股 2.33 美元）。前九個月的核心 FFO 同樣為 1.125 億美元（或每股 2.33 美元），而去年同期為 1.033 億美元（或每股 2.22 美元）。

政府租戶仍是投資組合的核心

截至 9 月 30 日，Easterly 的營運投資組合出租面積總計約 1,070 萬平方英尺，年化租金收入為 3.95 億美元。按公司按比例持有的份額計算，該投資組合約包含 1,020 萬平方英尺，年化租金收入為 3.711 億美元。

美國政府租戶佔年化總租金收入的 86.5% 和出租面積的 84.6%。美國退伍軍人事務部為最大租戶，貢獻了 24.8% 的年化租金收入，其次為聯邦調查局 (FBI) 佔 14.1%，以及美國緝毒局 (DEA) 佔 7.4%。

該投資組合的加權平均剩餘租期為 9.2 年。佔年化租金收入 7.3% 的租約將於 2027 年到期，其次是 2028 年的 5.7% 及 2029 年的 6.3%。此外，佔出租面積與年化租金收入約 2.3% 的六家美國政府租戶，正依據允許在約定租約到期前終止合約的條款營運。

Easterly 擁有未合併合資不動產企業 53% 的股權，該企業持有出租給政府的門診醫療物業。Easterly 在該合資企業第三季營收中應佔 680 萬美元，純益應佔 180 萬美元，核心 FFO 應佔 390 萬美元。

在建開發專案與資產負債表

公司有三個在建專案，出租面積為 154,812 平方英尺，截至 9 月已投入成本 1.188 億美元。這些專案的租期為 20 至 25 年，包括佛羅里達州麥爾茲堡 (Fort Myers) 的實驗室，以及亞利桑那州弗拉格斯塔夫 (Flagstaff) 和奧勒岡州麥德福 (Medford) 的法院大樓。

麥爾茲堡實驗室預計於 2026 年第四季完工並起租，Easterly 表示所有重大施工活動已於 10 月完成。弗拉格斯塔夫法院預計於 2027 年第一季完工並起租，而麥德福法院則排定於 2028 年上半年完工。弗拉格斯塔夫與麥德福專案預期收到的整筆一次性補償款項總計為 5,330 萬美元。

季末淨債務為 16.8 億美元，調整後淨債務為 16.1 億美元。淨債務為年化單季 EBITDA 的 7.1 倍，調整後淨債務為 6.8 倍。固定利率債務佔總債務的 87.2%，加權平均利率為 4.6%，加權平均到期年限為 3.8 年。

Easterly 報告其 4 億美元的循環信貸額度中，尚有 3.838 億美元可用。債務到期時間集中在 2027 年與 2028 年，屆時分別有 13.7% 及 21.8% 的總債務到期。

公司將幾乎所有營收皆依賴美國政府及其機構列為核心風險。其他揭露的不確定性包括聯邦房地產支出或租賃偏好的改變、政府停擺、租戶流失、空置率、再融資條件、利率變化、開發執行力以及維持 REIT 資格的能力。