Acadia 2026 年第三季財報：儘管出現資產減損，街邊零售成長仍推升 FFO

Acadia Realty Trust (NYSE: AKR) 公布 2026 年第三季營收為 9,500 萬美元，較去年同期的 1.01 億美元下滑約 6.0%；稀釋後 GAAP 每股盈餘則由盈轉虧，從獲利 0.03 美元降至虧損 0.03 美元。擬出售的兩處物業計提了 1,170 萬美元的非現金減損，拖累了 GAAP 利潤，但 REIT 投資組合同店淨營運收益 (NOI) 成長 10.2%，經調整後 FFO 亦從每股 0.29 美元增至 0.31 美元。

核心盈餘數據

Acadia 的合併營收與 GAAP 盈餘均有所下滑，但物業層面的營運指標與 FFO 則有改善。該公司並未說明合併營收下降的具體原因，但將本季淨虧損主要歸因於減損損失。

NAREIT FFO 增加約 15.3% 至 4,450 萬美元，而經調整後 FFO 增加約 13.9% 至 4,520 萬美元。由於稀釋後股數高於去年同期，每股盈餘的成長幅度較為溫和。

FFO 數據歸屬於普通股股東及 Common OP Unit 持有人。這些非 GAAP 指標調整了房地產相關項目，因這些項目可能使 GAAP 盈餘較無法代表持續進行的物業營運狀況。

業務與投資組合表現

REIT 投資組合同店 NOI 成長 10.2%，主要由街邊零售表現亮眼帶動，成長 15.2%。這些數據不包含開發與重新開發物業。2026 年前九個月，同店 NOI 成長 8.3%。

租賃效益維持良好。新租約產生的符合條件 GAAP 與現金租賃價差分別為 98% 與 62%。若計入續租，這些價差則分別為 49% 與 25%。在曼哈頓第五大道 129 號，Acadia 在上一季收購了一棟空置整棟的建築，並在 30 天內成功將整棟出租，預估成本收益率超過 9%。

經濟出租率較上季下降 20 個基點至 94.2%，而簽約出租率亦下降相同幅度至 95.5%。Acadia 將下降原因完全歸咎於在韋斯特波特 (Westport) 與蘇活區 (Soho) 所收購物業帶有的約 16,600 平方英尺空置面積。若排除該些空置，經濟出租率本應上升約 10 個基點至 94.5%。

已簽約未開業租戶管道的年化基礎租金自 6 月 30 日以來增長了 32%，達到 2,180 萬美元。本季期間，有 840 萬美元的新租約進入管道，310 萬美元開始執行，其中新街邊與城市租約佔新增金額的約 620 萬美元。將此管道轉化為實際開業店面，將決定當前租賃活動多快能貢獻 NOI。

Acadia 在本季亦完成了約 1.52 億美元的 REIT 投資組合街邊零售收購。今年以來，REIT 投資組合與投資管理平台的收購總額達到 7.75 億美元，若以 Acadia 所佔份額計算則約為 4.36 億美元。

在達拉斯的 Henderson Avenue 開發案中，已簽署或進入後期談判的租約涵蓋了約 90% 的零售總可出租面積。該計畫預計總投資額為 2.1 億至 2.35 億美元，截至 9 月 30 日已投資 1.44 億美元。預計於 2027 年期間陸續開業，NOI 貢獻將集中在該年下半年，預估成本收益率為 8% 至 10%。

融資與資產負債表

Acadia 在本季結算了先前發行的約 80 萬股遠期股票，獲得 1,560 萬美元資金。該公司尚有未結算的合約可另出售 1,700 萬股，估計淨收益約為 3.51 億美元，旨在為 Henderson Avenue 案及其他收購案提供資金。

若計入 Acadia 在投資管理債務中所占份額，以及未結算遠期股票合約的估計收益，按比例計算的淨負債對年化調整後 EBITDA 比率為 5.8 倍。若依 2026 年交易案的全年 EBITDA 進行調整，該比率將降至 5.6 倍。

REIT 投資組合的近期到期債務相當有限：2.0% 的債務於 2026 年到期，隨後 2.2% 於 2027 年到期，6.2% 於 2028 年到期，6.8% 於 2029 年到期。因此 Acadia 報告指出，在 2030 年之前沒有重大 REIT 投資組合債務到期。

本季結束後，Acadia 在扣除收到的 2,000 萬美元款項後，額外投資約 1.2 億美元資本，成為一筆全新 2 億美元 Sunset Park 融資案的唯一貸方。這筆為期四年的貸款利率為 SOFR 加 300 個基點。

2026 年財測指引

Acadia 將全年 GAAP 每股淨盈餘預測範圍的高低兩端均下調了 0.11 美元，反映了納入減損損失後的修訂調節表。相對地，該公司維持了 NAREIT FFO 與經調整後 FFO 的預測範圍。此外，該公司預期全年同店 NOI 成長率為 7.5% 至 8.5%。

資產減損導致 GAAP 虧損，但 FFO 持續上升

本季盈餘的核心焦點在於 GAAP 利潤與 FFO 之間的分歧。兩處擬出售物業的減損使本季每股盈餘減少了 0.08 美元，這足以解釋為何每股盈餘會從去年同期的獲利轉為本季的虧損。

Acadia 在計算 NAREIT FFO 時，其財測調節表會將淨盈餘針對房地產折舊、處分利益及減損損失進行調整。這解釋了為何全年淨盈餘展望下降，但兩項 FFO 預測範圍均保持不變。較高的同店 NOI 與租賃價差亦表明，可比物業的營運表現強於僅從 GAAP 虧損所呈現的狀況。

管理層觀點

總裁兼執行長 Kenneth Bernstein 表示，租賃需求開始擴展至先前復甦較為緩慢的大型城市市場。管理層亦預期內部成長將持續至 2027 年及以後，不過並未提供 2027 年盈餘的定量財測。

近期內部人交易

提供的內部人資料顯示，在過去六個月中，四筆交易合計買入 46,954 股，一筆交易賣出 25,000 股，淨增加 21,954 股。近期列出的交易包含三筆董事股票獎勵及一筆投資長賣出交易；股票獎勵屬於薪酬發放，不應被視為公開市場買入。

投資人需留意之風險

• 收購空置物業之租賃：在韋斯特波特與蘇活區收購的 16,600 平方英尺空置面積導致出租率較上季下降。若出租這些空間有所延誤，將會推遲該等收購案預期帶來的收益貢獻。
• 開發案執行進度：Henderson Avenue 仍需要大量投資，開業時間延伸至整個 2027 年。其預估 8% 至 10% 的收益率取決於是否能將項目控制在預期成本範圍內完成，並將談判轉化為營運租約。
• 資本配置與股份數量：Acadia 有 3.51 億美元的預期收益與 1,700 萬股未結算的遠期股票掛鉤。Henderson Avenue 及未來收購案的報酬必須足以抵銷普通股股數增加帶來的稀釋影響。
• 物業估值與處分風險：1,170 萬美元的減損顯示，若預期的資產價值發生變化，準備出售的資產可能會造成 GAAP 盈餘波動。
• NOI 成長時程：2,180 萬美元的已簽約未開業租戶管道在合約上已進入後期，但尚未完全貢獻於物業收益。開業延誤可能會將部分預期成長推遲至後續期間。

總結

Acadia 2026 年第三季的財報顯示出 GAAP 盈餘與底層物業營運之間的明顯分歧。儘管營收下滑及減損導致本季虧損，但街邊零售帶動了雙位數的同店 NOI 成長，租賃價差維持正值，且經調整後 FFO 有所增加。未來的首要任務是將已簽約未開業的管道轉化為租金收益、出租新收購的空置空間、在目標效益內完成 Henderson Avenue 案，並在不拉低每股報酬的情況下有效配置新股權資本。