聯邦房地產 2026 年第三季財報：FFO 上升且調升財測指引

聯邦房地產公司 (Federal Realty, NYSE: FRT) 公布 2026 年第三季總營收為 3.390 億美元，較去年同期的 3.223 億美元成長約 5.2%，稀釋每股盈餘 (EPS) 則由 0.69 美元增至 0.74 美元。可比租約簽署的租金提高，以及調整後可比物業營運收入成長 4.0%，為本季表現提供支撐，Nareit FFO 與核心 FFO 每股稀釋金額均達到 1.87 美元。

核心盈餘數據

租金收入幾乎貢獻了全部的營收成長，從 3.132 億美元增至 3.296 億美元。營運費用成長率與營收大致相當，使營運利潤率與 2025 年第三季的 34.3% 相比大致保持穩定，約為 34.5%。

歸屬普通股股東淨利成長約 7.6%，Nareit FFO 則成長 6.5%。本季未記錄任何核心 FFO 調整項目，因此 Nareit FFO 與核心 FFO 均為 1.630 億美元，折合每股稀釋金額 1.87 美元。

Nareit FFO、核心 FFO 及調整後可比物業營運收入為非 GAAP 衡量指標，用於評估該房地產投資信託 (REIT) 及其物業的營運績效。

租賃與物業表現

聯邦房地產在本季簽署了 123 份零售租約，面積達 589,726 平方英呎。在可比空間基準下，該公司簽署了 117 份租約，涵蓋 532,220 平方英呎，平均每平方英呎租金為 40.01 美元，高於前次租約的 35.07 美元。這代表以現金基礎計算的租金成長率為 14%，以直線法基礎計算則為 25%。

可比物業營運收入成長 2.5%，而扣除直線法租金與現有租約攤銷後的「調整後可比物業營運收入」則成長 4.0%。更強勁的調整後數據表明，在剔除這些會計項目後，底層物業層面的收入成長快於列報的可比衡量指標。

整體物業組合的實體入住率維持在 93.8%，與上一季及去年同期持平。然而，簽約出租率較上一季上升 40 個基點，較去年同期上升 110 個基點，達到 96.5%。小型店面出租率達到 94.1%，年增 80 個基點；可比住宅出租率則為 95.7%。

獲利能力與資本配置

營運利潤成長速度略快於營收，但有數項費用類別有所增加。管理費用增加約 13.8% 至 1,330 萬美元，利息費用增加約 4.5% 至 4,970 萬美元。這些費用的增加並未阻礙本季營運利潤、淨利或 FFO 的成長。

聯邦房地產發行了 4.600 億美元、2031 年 8 月到期的 3.50% 可交換優先票據，淨募集資金約為 4.51 億美元。初始交換價格約為每股 138.54 美元，公司並花費 2,170 萬美元購買上限買權 (capped call)，旨在抵銷股價高達約 165.07 美元時的潛在稀釋風險。

截至 2026 年 10 月 9 日，該公司已以 9,470 萬美元買回並註銷 869,748 股股票，加權平均價格為每股 108.82 美元。截至 9 月 30 日，現金及現金等價物為 1.097 億美元，而 2025 年底則為 1.074 億美元。

收購 The Summit 擴大規模但未貢獻第三季盈餘

聯邦房地產於本季結束隔天的 10 月 1 日，以 5.080 億美元收購了 The Summit。因此，這個位於伯明罕、面積達 870,000 平方英呎的零售中心並未對第三季營收、淨利或 FFO 做出貢獻。

該物業擁有約 120 家租戶，且根據公司引用的 Placer.ai 數據，每年吸引近 900 萬人次造訪。此項收購為聯邦房地產在其主要沿海市場之外增添了一個大型零售據點，但其營運貢獻以及對收購後資產負債表的影響，要到後續的財務報告期間才會顯現。

2026 年財務指引

聯邦房地產調升並收窄了全年 Nareit FFO 與核心 FFO 指引。中位數每股增加 0.04 美元至 7.56 美元，代表在中位數水準下核心 FFO 預計成長超過 7%。調整後可比物業營運收入指引亦同步上調，而 GAAP 每股盈餘 (EPS) 及未調整的可比物業收入區間則主要是收窄區間。

指引的調整展現出公司更加看重調整後物業層面收入與 FFO 的成長，而非調高 GAAP 每股盈餘 (EPS) 的中位數；隨著 EPS 區間收窄，其中位數從 4.26 美元小幅下降至 4.25 美元。

近期內部人交易

提供的過去六個月內部人交易彙總顯示，經由兩筆交易累計買入 38,377 股，經由一筆交易賣出 1,500 股，淨買入 36,877 股。在最新 10 筆詳細申報資料中，唯一揭露現金價值的交易是一位董事的賣出操作；其餘項目皆為零價格的股票授予或贈與。

單憑交易數據並不足以據此確立內部人對聯邦房地產估值或前景的看法。

投資人需關注的風險

• 已簽約出租空間仍需轉換為實際入住。簽約出租率提高至 96.5%，但實體入住率維持在 93.8% 不變。租戶開幕延誤可能會延後已簽約租約所帶來的營收效益。
• 費用成長可能對 FFO 造成壓力。管理費用與利息費用雙雙增加，若物業收入成長放緩，可能產生抵銷作用。
• 收購 The Summit 帶來執行風險。這項價值 5.080 億美元的物業未對第三季業績做出貢獻，其未來報酬將取決於租戶表現、營運成本以及能否成功整合至物業組合中。
• 可交換債券帶來潛在稀釋與融資風險。上限買權 (capped call) 僅在指定的上限範圍內提供稀釋保護，而票據則增加了未來的利息與償還義務。
• 正向的租金價差取決於租戶需求。當前的可比租約價差表現良好，但未來的營運結果仍面臨租戶欠繳、空置以及公司能否以優渥租金續約或重新出租空間等風險。

總結

聯邦房地產 2026 年第三季的業績反映出營收與營運利潤穩健成長、可比租約租金提高以及簽約出租率改善，儘管實體入住率維持持平。每股 FFO 成長 5.6%，且更強勁的調整後物業收入支撐了更高的全年 FFO 指引。接下來的財報期間將揭示租賃預備管道是否能轉化為實際入住空間，以及本季結束後收購的 The Summit 將如何影響物業收入與資產負債表。