COPT Defense 2026年第三季財報：租賃動能推升 FFO 指引

COPT Defense (NYSE: CDP) 公布 2026 年第三季總營收為 2.088 億美元，較去年同期的 1.888 億美元成長約 10.6%，稀釋後每股盈餘 (EPS) 從 0.37 美元增至 0.41 美元。截至 2026 年 9 月 30 日止的季度，每股調整後營運資金 (FFO) 上升 2.9% 至 0.71 美元，同物業現金淨營業收入 (NOI) 成長 3.2%。該房地產投資信託基金 (REIT) 還調升了全年調整後 FFO 指標中位數，並提高多項租賃與投資目標。

核心財務業績

租賃收入增加約 8.5% 至 1.935 億美元，而營建合約及其他服務收入由 850 萬美元增至 1,340 萬美元。總營運費用增加約 11.1% 至 1.455 億美元，增速略快於營收成長。

GAAP 純益受益於不動產出售利益 770 萬美元，而去年同期為 300 萬美元。由於不動產出售利益不納入 FFO 計算，因此稀釋後每股盈餘的成長速度高於每股調整後 FFO。

FFO、AFFO 及調整後 EBITDA 均為非 GAAP 衡量指標。利息費用增加約 17.0% 至 2,440 萬美元，部分抵銷了物業收入增加帶來的效益。

投資組合與租賃表現

截至季末，COPT Defense 面積達 2,530 萬平方英尺的總投資組合出租率為 94.0%，已簽約租賃率為 95.0%。其 2,330 萬平方英尺的國防 / IT 投資組合則表現更佳，出租率為 95.2%，已簽約租賃率為 96.2%。

面積 2,460 萬平方英尺的同物業投資組合出租率為 93.9%，已簽約租賃率為 94.9%。本季度同物業現金 NOI 年增 3.2%，2026 年前九個月則成長 5.3%。

第三季總租賃面積達 84.2 萬平方英尺，包括 54.5 萬平方英尺的續租、22.2 萬平方英尺的新空置出租，以及 7.5 萬平方英尺的投資性租賃。今年累計租賃面積達 300 萬平方英尺，但單季租戶續租率為 69.9%，低於九個月平均的 80.0%。

續租效益維持良好。續租空間的直線法租金上漲 20.3%，現金租金增加 8.5%，年租金調整率平均為 2.2%。續租租約的平均租期為 4.3 年，而新空置出租為 7.2 年，投資性租賃為 11.6 年。

開發中管道項目包含 8 處物業，總面積為 110 萬平方英尺，已出租 64%。這些項目估計總投資額為 5.28 億美元，截至 9 月 30 日已支出 1.85 億美元。

獲利能力與資產負債表

儘管調整後 FFO 成長保持溫和，但稀釋後 AFFO 仍增加至 6,540 萬美元。替換性資本支出由去年同期的 2,700 萬美元下降至 2,300 萬美元，有助於提升 AFFO 的表現。

資產負債表槓桿比率較去年同期及 2025 年底均有所改善。債務總額從 12 月 31 日的 27.7 億美元降至 9 月 30 日的 25.8 億美元，而負債佔資產比率從 58.9% 降至 56.4%。淨債務對現行調整後 EBITDA 比率為 5.9 倍，相比之下 2025 年第三季為 6.1 倍。

調整後 EBITDA 固定費用覆蓋率從 4.8 倍降至 4.4 倍。若計入可用的展期選項，COPT Defense 的債務加權平均有效利率為 3.8%，平均到期年限為 4 年，其中 83% 為固定利率。

戰略性收回空間降低續租率，但提升租賃潛力

管理層將 2026 年租戶續租率目標中位數從 82.5% 調降至 80%，同時將空置租賃目標從 47.5 萬平方英尺調高至 62.5 萬平方英尺。公司將此調整歸因於主動收回 Columbia Gateway 與 Huntsville 的空間，以租給具備更高成長潛力的租戶。

這項策略解釋了為何儘管租金溢價正向且租賃活動踴躍，單季續租率仍降至 69.9%。這也可能支持更長的租約期限，因為本季簽訂的空置和投資性租約的平均租期明顯長於續租。權衡之處在於短期執行風險增加，因為收回的空間必須快速出租，以避免面臨持續的出租率壓力。

2026 年財務預測

COPT Defense 將全年調整後 FFO 預測中位數調升 0.02 美元至每股 2.80 美元，管理層表示這比初始預測高出 0.05 美元。修正後的展望已計入可交換公司債帶來的每股 0.03 美元額外稀釋。第四季預測指引顯示，稀釋後每股盈餘為 0.29 美元至 0.31 美元，每股調整後 FFO 為 0.68 美元至 0.70 美元。

管理層指出對支援情報、網路安全與飛彈防禦任務的特殊空間需求強勁。管理層亦表示，2026 財年國防預算以及 2027 財年基礎預算申請提案中擬議的 28% 年成長，可為需求提供有利背景支撑。

近期內部人交易

根據提供的內部人數據，在最近六個月期間，共有 6 筆交易屬於購買或取得類別（合計 11,606 股），以及 2 筆交易出售（合計 35,720 股），淨減少 24,114 股。取得類別包含衍生性商品轉化與股票獎勵，而非僅限公開市場購買。

列出的所有 10 筆交易均申報為直接持股。兩筆出售交易的申報總價值約為 115 萬美元；單憑該記錄無法確立內部人出售的原因。

投資人需關注的風險

• 租賃執行力：主動收回空間會降低續租率，並在舊租戶搬離與新租約生效之間產生時間差風險。延遲租賃可能會對出租率和同物業 NOI 帶來壓力。
• 融資成本與槓桿比率：利息費用成長速度快於營收，而固定費用覆蓋率降至 4.4 倍。儘管 83% 的債務為固定利率，淨債務對現行調整後 EBITDA 比率仍維持在 5.9 倍。
• 開發承諾：面積達 110 萬平方英尺的開發管道項目僅簽約出租 64%，且公司調高了資本承諾與投資目標。投資報酬取決於能否按計劃完成並出租這些項目。
• 每股稀釋：在更新的全年展望中，可交換公司債帶來每股 0.03 美元的額外稀釋，這可能會限制物業層面的成長轉化為每股 FFO 的成長。

總結

在租賃收入增加、續租租金溢價保持正向以及同物業現金 NOI 成長 3.2% 的推動下，COPT Defense 第三季營收、GAAP 盈餘與調整後 FFO 均實現成長。公司調升了全年 FFO 及同物業 NOI 展望，同時推行有計劃的空間收回策略，該策略雖降低了續租率，但擴大了空置租賃機會。未來重新出租的執行力、開發承諾、融資成本及每股稀釋情況將是需要關注的主要領域。