Pebblebrook 2026 年第三季財報：RevPAR 成長推升飯店 EBITDA

Pebblebrook Hotel Trust (NYSE: PEB) 公布 2026 年第三季總營收為 4.027 億美元，較去年同期的 3.987 億美元成長約 1.0%；歸屬於普通股股東的 GAAP 稀釋每股虧損由 0.37 美元擴大至 0.56 美元。由於營收成長快於費用增加，同物業飯店 EBITDA 成長 15.1%，但 7,730 萬美元的非現金減損拖累了 GAAP 財報表現。稀釋每股調整後 FFO 成長 23.5%，自由現金流則增加 24.4%。

核心財務業績

Pebblebrook 財報顯示的營收小幅成長，而其同物業投資組合呈現更快的成長：同物業總營收成長 6.9%，同物業飯店 EBITDA 成長 15.1%。這些指標採用的投資組合基準與合併 GAAP 營收不同，能更清晰地反映符合該公司目前同物業定義的飯店表現。

GAAP 獲利能力則呈現相反走向。營業虧損與淨虧損均有所擴大，主要反映了與公司資產處分活動及其他物業出售評估相關的減損費用。

調整後 EBITDAre、調整後 FFO、同物業飯店 EBITDA 與自由現金流均為非 GAAP 指標。Pebblebrook 將自由現金流定義為調整後 FFO 扣除資本投資與已支付的普通股股利。

飯店與市場表現

同物業 RevPAR 成長 8.3% 至 257 美元，主要受平均每日房價成長 7.0% 及入住率提升 1.2% 所推動。納入客房以外收益的同物業總 RevPAR 則成長 6.9% 至 398 美元。

需求廣泛分布於整個投資組合，而非集中於單一飯店類型。渡假飯店 RevPAR 成長 8.4%，城市飯店 RevPAR 則成長 8.3%。渡假飯店餐飲收益成長 11.2%，且公司 13 家渡假飯店中有 8 家錄得至少 20% 的飯店 EBITDA 成長。

數個城市市場報告了高於投資組合平均的 RevPAR 成長：

• 舊金山：14.5%
• 芝加哥：12.7%
• 洛杉磯：10.7%
• 波士頓：10.6%
• 華盛頓特區：9.1%

管理層表示，健全的商務與休閒需求一直持續到 9 月，在季度早期的世界盃與美國建國 250 週年慶祝活動之後，成長再次加速。散客平均每日房價成長 8.5%，雖然部分市場的會展行程較為疲弱，團體房價仍有所上揚。

獲利能力、現金流與資產負債表

同物業總營收成長 6.9% 至 4.006 億美元，而費用僅成長 4.0% 至 2.853 億美元。每間入住客房費用上升 2.7%。營收與費用成長之間的差距帶來了 58% 的 EBITDA 轉化率，並使同物業飯店 EBITDA 利潤率擴大 205 個基點。

管理層將利潤率的改善歸因於更高的房價、更多高需求日（compression days）、更佳的需求結構組合、折扣減少、顧客在飯店內的消費增加，以及營運生產力提升計畫。

自由現金流由 4,470 萬美元升至 5,560 萬美元。Pebblebrook 在本季度對旗下物業投資了 1,480 萬美元，2026 年前九個月共投資了 3,930 萬美元。

截至 9 月 30 日，現金及受限制現金總計為 2.98 億美元。淨負債對過去 12 個月公司 EBITDA 的比率從 2025 年底的 5.9 倍下降至 5.1 倍。公司還擁有 6.41 億美元的循環信用貸款可用額度，以及 9,000 萬美元的可用定期貸款額度。

Pebblebrook 有 3.5 億美元的可轉換公司債將於 2026 年 12 月到期。管理層預計利用現有現金、預期的自由現金流及可用的定期貸款額度來償還債務；2028 年前無其他債務到期。其債務的預估加權平均利率為 4.2%，其中 89% 為有效固定利率，98% 為無擔保債務。

第三季期間，公司以 2,090 萬美元回購了 120 萬股普通股，平均價格為 18.12 美元。公司還以 720 萬美元回購了 40 萬股優先股，平均較清算優先權折價 23%。普通股股數減少推動每股調整後 FFO 成長 23.5%，相比之下總調整後 FFO 成長為 18.9%。

非現金減損掩蓋了飯店層面改善的經濟效益

本季度的核心矛盾在於飯店營運持續改善的同時，GAAP 虧損卻有所擴大。同物業飯店 EBITDA 增加了 1,510 萬美元，但 Pebblebrook 認列了 7,730 萬美元的非現金減損費用，比去年同期的減損多出約 3,080 萬美元。

這些費用是因應波特蘭扎格斯飯店（The Hotel Zags Portland）的出售以及公司持續評估其他處分案而認列。季度結束後的 10 月 8 日，Pebblebrook 以 1,000 萬美元出售了扎格斯飯店。截至 8 月 31 日止的 12 個月內，該物業產生的 EBITDA 為負 60 萬美元，因此雖然相關減損降低了第三季的 GAAP 盈餘，但出售該物業消除了飯店層面的虧損來源。

管理層同樣指出，全年 GAAP 淨虧損展望的調整主要反映了第三季的減損費用，但部分被改善的營運展望所抵銷。

2026 年財測指引

在第三季財報出爐及第四季預期改善後，Pebblebrook 調升了全年營運與現金流展望。在調整後 EBITDAre 中位數增加的 1,630 萬美元中，有 1,340 萬美元源於第三季表現超出先前季度展望中位數，另有 290 萬美元反映了調高的第四季預測。

資本投資的減少主要反映了專案排程的時間差，部分計畫支出延後至 2027 年。該展望包含出售扎格斯飯店，並假設無其他收購或額外處分案。

Pebblebrook 的第四季財測顯示，RevPAR 年成長率較第三季有所趨緩，不過飯店 EBITDA 仍預計增加。

投資人需關注的風險

• 預訂期縮短與經濟不確定性：管理層形容目前的需求與預訂趨勢偏向正面，但指出總體經濟、政策及地緣政治的不確定性。較短的預訂窗口可能降低對未來飯店需求的能見度。
• 第四季成長放緩：第四季同物業 RevPAR 成長率展望為 4.0% 至 6.0%，低於第三季的 8.3%。若需求不如假設，將影響營收成長及飯店層面的營運槓桿。
• 槓桿率與 12 月債務到期：淨槓桿率改善至 5.1 倍，但 Pebblebrook 仍需在 2026 年 12 月償還 3.5 億美元的可轉換公司債。管理層預估現有現金、自由現金流及定期貸款額度足以支應到期債務。
• 資產處分相關影響：公司持續評估物業出售事宜，而第三季已包含 7,730 萬美元的相關減損費用。未來的投資組合變動可能會影響財報營收、GAAP 結果、流動性及債務削減。
• 資本支出推遲至 2027 年：2026 年資本投資的削減部分反映了專案延後而非永久消除支出，這可能會影響下一年度的自由現金流。

總結

Pebblebrook 2026 年第三季的飯店營運受益於房價上揚、廣泛的城市與渡假需求，以及低於同物業營收成長的費用增幅。這些因素提升了飯店 EBITDA、每股調整後 FFO 及自由現金流，而大幅的非現金減損則導致 GAAP 虧損擴大。未來需關注的主要焦點在於：需求是否能支撐上調的全年展望、第四季 RevPAR 成長放緩的程度，以及公司如何在債務償還、延後的資本專案、資產處分與股票回購之間取得平衡。