TCI 2026年第二季財報：營收增5.8%，由盈轉虧

Transcontinental Realty Investors（NYSE: TCI）截至2026年6月30日止第二季營收為1,286.6萬美元，年增5.8%；基本及稀釋後每股虧損0.13美元，去年同期則為每股盈餘0.02美元。開發中住宅物業的租賃推進帶動營收成長，但相關營運費用增加，加上淨利息貢獻減弱，使歸屬於公司的業績由盈轉虧。

核心業績數據

本季住宅及商業物業營收均有所成長，但成本增速明顯高於營收增速。物業營運費用年增25.1%，帶動總營運費用增至1,521.0萬美元，淨營運虧損擴大至234.4萬美元。

公司歸屬淨利潤年減約129.6萬美元。稅項較去年同期改善約220萬美元，部分抵銷營運虧損擴大及利息收支惡化的影響。

業務與分部表現

多戶住宅物業是營收成長的主要來源，本季貢獻約50萬美元的增量，原因是Alera、Bandera Ridge及Merano三項開發物業持續出租。截至季末，這三項物業的出租率分別為86%、85%及77%。

商業物業營收增加約20萬美元，主要來自Stanford Center出租率提高。不過，穩定營運物業的整體出租率為81%，其中多戶住宅物業達93%，商業物業僅為58%，顯示兩類資產的出租表現存在明顯差距。

土地業務方面，公司本季於Windmill Farms額外出售21個地塊，交易營收為100萬美元，並認列80萬美元出售收益。該收益為當期利潤提供一定支持，但公司整體仍錄得淨虧損。

獲利能力

營收增加未能轉化為營運利潤，核心原因是開發物業進入租賃階段後帶來的成本上升。與這些物業相關的營運費用增加160萬美元，超過本季約70.6萬美元的營收增量，導致淨營運虧損年增151.9萬美元。

利息收支亦形成壓力。利息收入減少82.7萬美元，同時利息費用增加103.4萬美元，兩者合計使淨利息貢獻年減約186.1萬美元。儘管稅項較去年同期改善約220萬美元，仍不足以抵銷營運及利息層面的不利變化。

租賃推進帶動營收，但短期成本拖累利潤

本季最關鍵的關係是開發物業出租率提升與利潤下降同時發生。Alera及Bandera Ridge出租率已分別達86%及85%，Merano為77%，租賃推進為多戶住宅業務帶來50萬美元營收成長；但相關物業營運費用增加160萬美元，現階段新增營收尚未覆蓋新增成本。

這意味著公司目前業績不僅取決於出租率持續上升，也取決於租賃推進後費用能否趨於穩定。與此同時，商業物業58%的出租率明顯低於多戶住宅物業，也限制現有資產組合對整體獲利的支持。

近期內部人交易

所提供的內部人交易資料顯示，過去六個月沒有內部人士買入或賣出，內部人士合計持有約885萬股。過去兩年頁面僅列出兩筆紀錄，均涉及持股超過10%的American Realty Investors Inc.；資料未說明直接與間接紀錄是否屬於同一經濟事項，因此不宜將兩筆金額簡單相加。

上述紀錄僅能說明已揭露的交易事實，無法據此判斷內部人士對公司估值或未來業績的看法。

投資人需要關注的風險

• 開發物業成本仍高於營收增量： 本季相關營運費用增加160萬美元，而多戶住宅營收僅增加50萬美元，租賃推進尚未帶來正向營運利潤貢獻。
• 商業物業出租率偏低： 穩定營運的商業物業出租率為58%，明顯低於多戶住宅物業的93%，可能持續限制商業物業營收及資產效率。
• 利息收支惡化： 利息收入下降、利息費用上升，使淨利息貢獻年減約186.1萬美元，對淨利潤構成直接壓力。
• 部分開發物業仍處於出租階段： Merano出租率為77%，低於另外兩項開發物業，後續出租進度及相應費用變化將影響獲利改善節奏。

總結

TCI本季透過開發物業租賃及商業物業出租率改善實現營收成長，但物業營運費用及利息費用上升，使淨營運虧損擴大並導致公司由盈轉虧。後續應重點觀察開發物業新增租金能否逐步覆蓋租賃階段成本、商業物業出租率能否持續提高，以及淨利息壓力是否緩解。