InvenTrust第三季度核心FFO随同物业NOI增长3.1%而上升

InvenTrust Properties Corp.公布第三季度收益及同店净营业收入增加，主要得益于租赁价差保持正值，且该零售房地产投资信托基金（REIT）继续通过收购扩大其阳光地带的资产组合。

截至2026年9月30日止的三个月中，归属于普通股和稀释性证券的核心运营资金（Core FFO）从去年同期的3670万美元增至3900万美元。摊薄后每股核心FFO从0.47美元增至0.50美元，而摊薄后每股Nareit FFO则从0.49美元增至0.53美元。

净利润从去年同期的600万美元（或每股0.08美元）升至1940万美元（或摊薄后每股0.25美元）。最新季度包含1740万美元的物业出售收益，而去年同期的收益微乎其微。调整后EBITDA从4500万美元升至5140万美元。

同店NOI与租赁

本季度同店净营业收入（NOI）增长3.1%至5040万美元，总同店收入从6800万美元增至7030万美元。营业费用从1910万美元增至1990万美元。2026年前九个月，同店NOI增长3.4%至1.448亿美元。

截至季度末，资产组合出租率为96.4%，其中主力租户出租率为98.4%，小型门店租户出租率为93.2%。新签及续签租赁的可比价差平均为14.2%，今年迄今租户留存率为89%。年化基础租金为每平方英尺20.97美元。

InvenTrust还报告称，已签约未开业项目储备可带来430万美元的新增年化基础租金。预计这些储备项目中约有33%将在2026年内启动，不过今年预计仅有6%会确认为收入。

公司旗下拥有的78处物业资产组合总面积为1230万平方英尺，其中89%的年化基础租金来自包含超市的购物中心。阳光地带市场占年化基础租金的97%。必需零售占租户组合的63%，而前十大租户贡献了19.4%的年化基础租金。

收购进一步扩大阳光地带布局

在2025年收购约4.65亿美元资产后，InvenTrust在2026年前九个月又收购了约2.90亿美元的资产。其第三季度收购的资产——位于北卡罗来纳州格林斯伯勒的New Garden Crossing已全部出租，年化基础租金为每平方英尺14.20美元。

2026年的其他收购扩大了公司在诺克斯维尔、查尔斯顿、夏洛特、菲尼克斯和纳什维尔的业务布局。管理层计划进一步增加对阳光地带新兴市场的投资，包括阿什维尔、格林斯伯勒、诺克斯维尔、图森、查尔斯顿和萨瓦纳。

公司还在推进一项重新开发计划，预计项目收益率为7%至10%。在建项目包括奥斯汀The Parke的主力店和小型门店重新定位、里士满Westpark购物中心的一栋新建多租户大楼，以及圣彼得斯堡Gateway Marketplace一家超市的拆除重建。这些项目预计将于2027年完工。另有八个项目正在规划中。

2026年展望与资产负债表

InvenTrust预计2026年全年摊薄后每股核心FFO为1.94美元至1.96美元，同比增长6.0%至7.1%。业绩指引还预计摊薄后每股Nareit FFO为2.05美元至2.07美元，摊薄后每股净利润为0.31美元至0.33美元，同店NOI增长率为3.75%至4.25%。

全年净投资活动（即预计收购额减去处置额）预计在1.90亿美元至2.55亿美元之间。

截至9月30日，净债务为10.1亿美元，高于2025年底的7.909亿美元。过去12个月净债务与调整后EBITDA的比率为5.3倍，而当前季度年化比率为4.9倍，处于公司5.0至6.0倍的长期目标范围内。净杠杆率为31.2%，而长期目标为25%至35%。

InvenTrust拥有5.10亿美元的流动资金，且2026年无到期债务，2027年有2600万美元到期。其加权平均利率为4.7%，加权平均债务到期期限为4.1年。公司于6月完成了2.50亿美元的高级债券私募发行，并维持惠誉BBB-信用评级，展望为稳定。

年化股息率为每股1.00美元。前九个月派发的股息占核心FFO的50.5%。

管理层的展望仍受利率变动、通胀、经济状况和竞争压力的影响。已识别的其他风险包括电子商务、租户整合、关店与破产、门店面积缩减、关税以及全球贸易政策的变化。