Real Brokerage quý 2 năm 2026: Doanh thu tăng 30%, lỗ GAAP

Dữ liệu lợi nhuận cốt lõi

The Real Brokerage Inc. (NASDAQ: REAX) báo cáo doanh thu quý 2 năm 2026 đạt 700,6 triệu USD, tăng 30% từ 540,7 triệu USD, trong khi EPS pha loãng chuyển sang lỗ 0,03 USD từ mức lãi 0,01 USD một năm trước. Lợi nhuận gộp và EBITDA điều chỉnh tăng, nhưng 11,6 triệu USD chi phí liên quan đến thương vụ mua lại RE/MAX đang chờ hoàn tất đã góp phần tạo ra khoản lỗ ròng theo GAAP. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh đạt 47,2 triệu USD, và Real kết thúc quý với 86,6 triệu USD tiền mặt không bị hạn chế cùng các khoản đầu tư ngắn hạn, đồng thời không có nợ.

Trong quý kết thúc vào ngày 30 tháng 6, tăng trưởng chủ yếu được hỗ trợ bởi sự mở rộng nền tảng môi giới của Real. Số lượng đại lý tăng 26%, số giao dịch hoàn tất tăng 27% và giá trị giao dịch hoàn thành tăng 31%.

Khả năng sinh lời diễn biến trái chiều giữa các thước đo kế toán. Lợi nhuận gộp tăng chậm hơn doanh thu, trong khi chi phí mua lại khiến kết quả hoạt động theo GAAP chuyển sang lỗ; EBITDA điều chỉnh, không bao gồm chi phí mua lại và các khoản mục khác, tăng 38%.

EBITDA điều chỉnh là thước đo non-GAAP. Cách tính của Real loại trừ các khoản mục gồm thù lao dựa trên cổ phiếu, chi phí mua lại, khấu hao và phân bổ, chi phí tái cơ cấu và một số chi phí liên quan đến kiện tụng.

Hiệu quả kinh doanh và các mảng hoạt động

Hoa hồng môi giới tại Bắc Mỹ tạo ra gần như toàn bộ doanh thu của Real và gần như toàn bộ mức tăng so với cùng kỳ. Tăng trưởng giao dịch đi kèm với giá bán nhà trung vị cao hơn, đạt 399.000 USD, so với 387.000 USD trong quý 2 năm 2025.

Các mảng kinh doanh phụ trợ cũng mở rộng, dù vẫn có quy mô nhỏ so với hoa hồng môi giới. Real Wallet ghi nhận mức tăng trưởng theo tỷ lệ phần trăm cao nhất từ nền so sánh thấp, trong khi doanh thu mảng thế chấp tăng với tốc độ chậm hơn.

Tỷ lệ rời bỏ của đại lý cải thiện xuống 6,1% từ 9,4%, trong khi tỷ lệ rời bỏ doanh thu duy trì ở mức 1,9%. Real cũng báo cáo có hơn 36.000 đại lý trên nền tảng tính đến ngày 5 tháng 8 năm 2026.

Chi phí mua lại dẫn đến lỗ GAAP trong khi quy mô giao dịch cải thiện hiệu quả điều chỉnh

Chi phí hoạt động tăng 41% lên 65,3 triệu USD, nhanh hơn đáng kể so với lợi nhuận gộp. Chi phí mua lại RE/MAX trị giá 11,6 triệu USD tương đương khoảng 61% mức tăng 19,1 triệu USD của chi phí hoạt động so với cùng kỳ và đủ lớn để biến lợi nhuận hoạt động dương trong trường hợp khác thành khoản lỗ theo báo cáo.

Các chỉ số chi phí cơ bản cho thấy một xu hướng khác. Chi phí hoạt động, không bao gồm phần chia sẻ doanh thu và chi phí mua lại, tăng khoảng 10% lên 31,5 triệu USD, thấp hơn nhiều so với mức tăng 27% của số giao dịch. Chi phí hoạt động điều chỉnh chỉ tăng khoảng 2% lên 23,1 triệu USD, trong khi chi phí hoạt động điều chỉnh trên mỗi giao dịch giảm 19% xuống 371 USD.

Đòn bẩy hoạt động này giúp EBITDA điều chỉnh tăng lên 27,6 triệu USD và nâng biên EBITDA điều chỉnh lên khoảng 3,9% từ 3,7%. Tuy nhiên, phần đối chiếu cũng bao gồm 21,8 triệu USD thù lao dựa trên cổ phiếu và 11,6 triệu USD chi phí mua lại, vì vậy sự cải thiện của lợi nhuận non-GAAP không chuyển thành khả năng sinh lời theo GAAP.

Khả năng sinh lời, dòng tiền và bảng cân đối kế toán

Biên lợi nhuận gộp giảm xuống khoảng 8,3% từ xấp xỉ 8,9% do lợi nhuận gộp tăng 22%, thấp hơn mức tăng 30% của doanh thu. Công ty không đưa ra giải thích cụ thể cho sự thu hẹp này trong các kết quả được cung cấp.

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh tăng 15% bất chấp khoản lỗ ròng, nhưng một phần đáng kể của chênh lệch đến từ các khoản mục phi tiền mặt và vốn lưu động. Thù lao dựa trên cổ phiếu được cộng lại 21,8 triệu USD, nợ phải trả trích trước tăng 24,3 triệu USD và tiền gửi của khách hàng tăng 18,0 triệu USD; mức tăng 9,6 triệu USD của các khoản phải thu thương mại đã bù trừ một phần.

Real kết thúc quý với 73,8 triệu USD tiền và các khoản tương đương tiền cùng 12,8 triệu USD đầu tư vào tài sản tài chính. Công ty báo cáo tổng cộng 86,6 triệu USD tiền mặt, các khoản tương đương tiền và đầu tư ngắn hạn không bị hạn chế, không có nợ. Riêng tiền mặt bị hạn chế ở mức 54,8 triệu USD tương ứng với cùng giá trị nợ phải trả tiền gửi của khách hàng.

Góc nhìn của ban lãnh đạo

CEO Tamir Poleg cho biết Real đạt tăng trưởng doanh thu hữu cơ hai chữ số và mở rộng biên EBITDA điều chỉnh ngay cả khi thị trường nhà ở nói chung vẫn gần mức đáy. Ban lãnh đạo cũng mô tả danh mục cơ hội trong nửa cuối năm là vững chắc, nhưng không đưa ra dự báo định lượng về doanh thu hoặc lợi nhuận.

Thương vụ mua lại RE/MAX đang chờ hoàn tất vẫn là sáng kiến chiến lược trọng tâm của công ty. Real kỳ vọng giao dịch sẽ hoàn tất trong nửa cuối năm 2026, tùy thuộc vào sự chấp thuận của cổ đông và các điều kiện hoàn tất khác, với cuộc họp người nắm giữ chứng khoán được lên lịch vào ngày 14 tháng 8. Giao dịch đã nhận được chấp thuận chống độc quyền HSR.

COO kiêm Giám đốc Tích hợp Jenna Rozenblat cho biết việc lập kế hoạch tích hợp đang được triển khai và bày tỏ tin tưởng vào việc đạt 30 triệu USD hiệp lực chi phí trong vòng ba năm sau khi hoàn tất. Ban lãnh đạo cũng đang triển khai các cải tiến AI và mở rộng các dịch vụ phụ trợ có biên lợi nhuận cao hơn, gồm dịch vụ quyền sở hữu, thế chấp và Real Wallet.

Các giao dịch nội bộ gần đây

Dữ liệu giao dịch nội bộ được cung cấp không ghi nhận giao dịch mua nội bộ nào và cũng không có giao dịch bán nào được phân loại trong sáu tháng tính đến ngày 5 tháng 8 năm 2026. Các hồ sơ gần nhất trong tháng 6 thiếu thông tin về chiều giao dịch và giá trị, nên không thể được diễn giải là mua hoặc bán dựa trên thông tin hiện có.

Một giao dịch cũ hơn trong hồ sơ hai năm được cung cấp có đủ chi tiết để báo cáo. Bản thân giao dịch này không cho thấy quan điểm của người nội bộ về triển vọng của công ty.

Rủi ro nhà đầu tư nên theo dõi

• Thực hiện và tích hợp RE/MAX: Giao dịch vẫn cần sự chấp thuận của cổ đông và các điều kiện hoàn tất khác. Mục tiêu hiệp lực 30 triệu USD của Real phụ thuộc vào việc tích hợp thành công trong ba năm sau khi hoàn tất.
• Chênh lệch giữa kết quả GAAP và điều chỉnh: EBITDA điều chỉnh loại trừ khoản thù lao dựa trên cổ phiếu và chi phí mua lại đáng kể. Nhà đầu tư nên theo dõi cả hai thước đo thay vì xem EBITDA điều chỉnh tương đương với lợi nhuận GAAP.
• Áp lực biên lợi nhuận gộp: Doanh thu tăng nhanh hơn lợi nhuận gộp, khiến biên lợi nhuận gộp giảm khoảng 54 điểm cơ bản. Việc tiếp tục thu hẹp có thể hạn chế lợi ích từ tăng trưởng giao dịch.
• Rủi ro từ thị trường nhà ở: Ban lãnh đạo mô tả thị trường vẫn gần mức đáy. Kết quả của Real phụ thuộc nhiều vào hoạt động và giá trị giao dịch, bất chấp tăng trưởng thị phần nhờ đại lý.
• Pha loãng cổ phiếu và cơ cấu dòng tiền: Thù lao dựa trên cổ phiếu là 21,8 triệu USD, trong khi số cổ phiếu phổ thông đang lưu hành tăng lên 217,9 triệu từ 210,5 triệu vào cuối năm 2025. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh cũng hưởng lợi đáng kể từ thay đổi vốn lưu động.

Tóm tắt

Kết quả quý 2 năm 2026 của Real Brokerage cho thấy sự mở rộng liên tục về số lượng đại lý, giao dịch và doanh thu môi giới, cùng với hiệu quả chi phí điều chỉnh tốt hơn. Chi phí liên quan đến thương vụ mua lại RE/MAX đang chờ hoàn tất tạo ra khoản lỗ GAAP dù EBITDA điều chỉnh cao hơn, trong khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh và bảng cân đối không nợ mang lại sự linh hoạt tài chính. Các vấn đề chính cần theo dõi là áp lực biên lợi nhuận gộp, chất lượng chuyển đổi thành tiền mặt, tình trạng pha loãng và liệu giao dịch RE/MAX có hoàn tất cũng như mang lại các hiệp lực mục tiêu hay không.