Zillow quý 2/2026: Doanh thu tăng 18%, biên lợi nhuận thu hẹp

Zillow Group (Nasdaq: Z, ZG) báo cáo doanh thu quý 2/2026 đạt 772 triệu USD, tăng 18% so với 655 triệu USD cùng kỳ năm trước, trong khi EPS pha loãng theo GAAP chuyển từ lãi 0,01 USD sang lỗ 0,02 USD. Mảng Mortgages và Rentals dẫn dắt tăng trưởng doanh thu, nhưng biên lợi nhuận gộp và biên EBITDA điều chỉnh thu hẹp. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh cũng giảm mạnh dù lợi nhuận điều chỉnh tăng.

Các kết quả tài chính chính

Trong ba tháng kết thúc ngày 30 tháng 6 năm 2026, doanh thu tăng 117 triệu USD so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận gộp tăng chậm hơn doanh thu, khiến biên lợi nhuận gộp giảm 2 điểm phần trăm.

Khả năng sinh lời khác biệt tùy theo thước đo kế toán được sử dụng. Zillow ghi nhận khoản lỗ ròng GAAP 4 triệu USD, nhưng tạo ra 118 triệu USD lợi nhuận ròng điều chỉnh và 176 triệu USD EBITDA điều chỉnh.

Lợi nhuận ròng điều chỉnh, EPS điều chỉnh, EBITDA điều chỉnh và dòng tiền tự do điều chỉnh là các thước đo non-GAAP và nên được xem xét cùng với các kết quả GAAP của Zillow.

Hiệu quả kinh doanh và các mảng hoạt động

Tăng trưởng diễn ra trên diện rộng nhưng không đồng đều. Mortgages là mảng tăng trưởng nhanh nhất, tiếp theo là Rentals, trong khi Residential mở rộng với tốc độ vừa phải hơn.

Tăng trưởng của Residential được hỗ trợ bởi Preferred, Zillow Showcase, New Construction và các công cụ phần mềm dành cho đại lý của Zillow. Doanh thu Mortgages tăng khi khối lượng giải ngân khoản vay mua nhà tăng 95% lên 2,2 tỷ USD, trong khi Zillow ước tính thị trường thế chấp mua nhà của toàn ngành gần như đi ngang so với cùng kỳ năm trước.

Tăng trưởng doanh thu Rentals chủ yếu được thúc đẩy bởi doanh thu từ phân khúc nhà ở nhiều hộ tăng 42%. Tăng trưởng doanh thu chung của Zillow cũng vượt mức mở rộng 6% của chỉ số ngành bất động sản nhà ở mà công ty trích dẫn.

Xu hướng về lượng người dùng kém thuận lợi hơn. Số người dùng riêng biệt trung bình hàng tháng giảm 2% xuống 239 triệu, trong khi số lượt truy cập theo quý giảm 2% xuống 2,5 tỷ. Vì vậy, tăng trưởng doanh thu diễn ra cùng với việc áp dụng sản phẩm và hoạt động giao dịch mạnh hơn, thay vì tăng trưởng về tổng lượng người dùng của Zillow.

Tăng trưởng doanh thu chưa chuyển hóa hoàn toàn thành lợi nhuận GAAP hoặc dòng tiền hoạt động

Dù doanh thu tăng 18%, lợi nhuận gộp chỉ tăng khoảng 15%, khiến biên lợi nhuận gộp giảm từ 75% xuống 73%. EBITDA điều chỉnh tăng khoảng 14%, nhưng biên EBITDA điều chỉnh cũng giảm từ 24% xuống 23%. Thông cáo không xác định một yếu tố đơn lẻ chịu trách nhiệm cho sự thu hẹp biên lợi nhuận này.

Chênh lệch giữa khả năng sinh lời theo GAAP và theo số liệu điều chỉnh vẫn đáng kể. Trong đối chiếu của mình, Zillow đã loại trừ 75 triệu USD chi phí thù lao dựa trên cổ phiếu, 36 triệu USD chi phí tái cấu trúc, 10 triệu USD chi phí kiện tụng liên quan đến vụ việc FTC và 1 triệu USD thuế thu nhập khỏi lợi nhuận ròng điều chỉnh. Những điều chỉnh này tạo ra chênh lệch 122 triệu USD giữa khoản lỗ ròng GAAP 4 triệu USD và lợi nhuận ròng điều chỉnh 118 triệu USD.

Bắt đầu từ quý 2/2026, Zillow cũng bắt đầu loại trừ chi phí kiện tụng liên quan đến vụ việc FTC khỏi EBITDA điều chỉnh, lợi nhuận ròng điều chỉnh và EPS điều chỉnh. Công ty đã điều chỉnh lại kết quả điều chỉnh quý 1/2026 để phù hợp với cách trình bày này, tăng EBITDA điều chỉnh và lợi nhuận ròng điều chỉnh quý 1 đã báo cáo trước đó thêm 16 triệu USD cho mỗi chỉ tiêu. Do đó, các so sánh theo quý nên sử dụng các số liệu đã điều chỉnh lại.

Chuyển đổi tiền mặt là một điểm khác biệt khác. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh giảm từ 87 triệu USD xuống 11 triệu USD, trong khi dòng tiền tự do điều chỉnh gần như không thay đổi ở mức 96 triệu USD. Cách tính dòng tiền tự do điều chỉnh của Zillow bao gồm 130 triệu USD khoản vay ròng theo các thỏa thuận mua lại tổng thể dùng để tài trợ cho hoạt động giải ngân thế chấp; khoản này được bù đắp một phần bởi 36 triệu USD mua sắm tài sản và thiết bị cùng 9 triệu USD mua tài sản vô hình. Do đó, thước đo điều chỉnh này không phản ánh cùng đặc điểm dòng tiền như dòng tiền từ hoạt động kinh doanh theo GAAP.

Zillow kết thúc quý với 682 triệu USD tiền mặt và các khoản đầu tư. Công ty đã mua lại 5,6 triệu cổ phiếu với giá trị 200 triệu USD trong quý 2, so với 96 triệu USD dòng tiền tự do điều chỉnh được báo cáo. Số cổ phiếu pha loãng điều chỉnh giảm từ 251,7 triệu xuống 228,2 triệu, tương đương mức giảm khoảng 9%, hỗ trợ EPS điều chỉnh tăng nhanh hơn lợi nhuận ròng điều chỉnh.

Góc nhìn của ban lãnh đạo

CEO Jeremy Wacksman cho biết Zillow đã vượt trội hơn thị trường nhà ở nói chung và triển vọng riêng của công ty, đồng thời vẫn đi đúng hướng để đạt các mục tiêu cả năm. Ban lãnh đạo tiếp tục nhấn mạnh trải nghiệm tích hợp bao gồm thuê nhà, mua nhà, bán nhà, tài chính và phần mềm được các chuyên gia bất động sản sử dụng.

Rủi ro nhà đầu tư nên theo dõi

• Môi trường nhà ở chậm lại: Zillow báo cáo lưu lượng truy cập giảm và cho biết các chỉ báo dẫn dắt khác đang chỉ ra nửa cuối năm chậm hơn. Hoạt động nhà ở suy yếu có thể ảnh hưởng đến quảng cáo Residential, hoạt động giải ngân thế chấp và nhu cầu liên quan đến giao dịch.
• Áp lực biên lợi nhuận tiếp diễn: Doanh thu tăng nhanh hơn cả lợi nhuận gộp lẫn EBITDA điều chỉnh, làm giảm biên lợi nhuận gộp và biên EBITDA điều chỉnh. Nhà đầu tư cần theo dõi liệu các mảng Mortgages và Rentals tăng trưởng nhanh hơn có thể tạo ra mức chuyển hóa sang biên lợi nhuận tốt hơn hay không.
• Dòng tiền hoạt động theo GAAP yếu: Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh giảm xuống 11 triệu USD. Dòng tiền tự do điều chỉnh ổn định hơn, nhưng cách tính được hưởng lợi từ 130 triệu USD khoản vay theo thỏa thuận mua lại tổng thể liên quan đến thế chấp.
• Chi phí tái cấu trúc và chi phí pháp lý: Zillow ghi nhận 36 triệu USD chi phí tái cấu trúc và 10 triệu USD chi phí kiện tụng liên quan đến vụ việc FTC. Các khoản mục này làm nới rộng chênh lệch giữa kết quả GAAP và kết quả điều chỉnh, trong khi vụ việc FTC tạo ra sự không chắc chắn liên tục về pháp lý và hoạt động.
• Phân bổ vốn so với khả năng tạo tiền mặt: Khoản 200 triệu USD chi cho mua lại cổ phiếu vượt dòng tiền tự do điều chỉnh theo quý, khiến khả năng tạo tiền mặt và thanh khoản trong tương lai trở thành các lĩnh vực quan trọng cần theo dõi.

Tóm tắt

Kết quả quý 2/2026 của Zillow cho thấy Mortgages, Rentals và các sản phẩm Residential mới hơn có thể thúc đẩy tăng trưởng nhanh hơn thị trường nhà ở nói chung, ngay cả khi lưu lượng truy cập giảm. Tuy nhiên, tăng trưởng này chưa chuyển hóa hoàn toàn thành khả năng sinh lời theo GAAP, mở rộng biên lợi nhuận hoặc dòng tiền từ hoạt động kinh doanh. Các vấn đề chính cần theo dõi là nhu cầu nhà ở trong nửa cuối năm, tính bền vững của tăng trưởng Mortgages và Rentals, chuyển hóa sang biên lợi nhuận, cùng chênh lệch giữa lợi nhuận điều chỉnh và khả năng tạo tiền mặt theo GAAP.