뉴마크, 2026년 3분기 서울 오피스 시장 보고서 발표

서울 A급 오피스 공실률 4.5% 기록, 임차인 이전으로 권역 및 자산별 임대 성과 엇갈려

서울, 한국, 2026년 10월 19일 /PRNewswire/ -- 뉴마크(Newmark)가 임차인 이전에 따른 서울 전역의 임대 시장 여건 변화를 조명한 2026년 3분기 서울 오피스 시장 보고서를 발간했다고 밝혔다. 주요 내용은 다음과 같다.

• 서울 A급 오피스 공실률은 전 분기 대비 0.2%포인트 상승했으며, 명목 임대료는 전년 동기 대비 4.9% 증가했다.
• 임차인 이전으로 CBD와 GBD의 임대 가능 면적이 늘어난 반면, YBD는 금융기관의 이전•확장 수요에 힘입어 공실이 줄었다.
• CBD 일부 자산의 임대 인센티브 확대는 실질적인 임대 조건과 자산 경쟁력의 중요성이 커지고 있음을 보여준다.

뉴마크의 주디 장(Judy Jang) 한국 리서치 전무이사는 "공실률과 명목 임대료 같은 대표 지표는 시장 상황의 일부만 보여준다"며 "건물의 품질과 입지, 임대인이 제시하려는 임대 조건에 따라 개별 자산의 성과 차이가 갈수록 뚜렷해지고 있다. 특히 CBD를 중심으로 신규 공급이 시장에 나오면 이러한 경쟁이 임차인의 선택 폭을 넓히고 임대 조건을 보다 유연하게 협상할 기회를 제공할 수 있다"고 말했다.

CBD: 공실률 상승에도 일부 빌딩 임대 성과 개선

CBD 공실률은 전 분기 6.5%에서 0.5%포인트 상승한 7.0%를 기록했다. 앞서 공급된 프라임 오피스로 인한 공실 부담이 지속되는 가운데 임차인 이전으로 주요 빌딩의 임대 가능 면적이 증가했다. 동시에 대규모 임차인의 수요가 일부 자산의 공실 해소를 뒷받침하면서 빌딩별 임대 동향이 엇갈렸다.

부영태평빌딩은 서울시 도시기반시설본부(Seoul Metropolitan Infrastructure Headquarters)와 한국맥도날드(McDonald's Korea) 본사 이전에 힘입어 공실이 크게 감소했다. INNO88 역시 리모델링 이후 헌법재판소(Constitutional Court of Korea)를 비롯한 신규 수요를 유치하며 입주율이 개선됐다. 롯데렌탈(Lotte Rental)의 CBD 이전, 한화손해보험(Hanwha General Insurance)의 센트럴플레이스 임차, LG생활건강(LG Household & Health Care)의 서울시티타워 신규 임대 등 기업 수요도 이어졌다.

한편 KB국민카드(KB Card) IT서비스팀의 이전으로 크리스탈스퀘어에 상당한 규모의 임대 가능 공간이 생겼다. 센트로폴리스 등 다른 빌딩에서도 임대 가능 면적이 증가했다.

향후 대형 임차인의 이전과 4분기 준공 예정인 이을타워가 CBD 공실률의 주요 변수가 될 전망이다. 2027년 신규 공급은 비교적 제한적일 것으로 예상되지만, 이후에는 대규모 개발 사업의 준공 시점에 따라 공급 부담이 다시 커질 수 있다.

GBD: 임대 가능 면적 증가에도 성장 산업이 프라임 오피스 수요 뒷받침

GBD 공실률은 전 분기 2.1%에서 0.6%포인트 상승한 2.7%를 기록했다. 지마켓(Gmarket)이 성수로 이전하기로 결정하면서 강남파이낸스센터(GFC) 내 기존 임차 공간이 이번 분기 임대 가능 면적에 포함된 데 따른 것이다. 주요 A급 오피스의 임대 가능 면적은 전반적으로 제한적인 수준을 유지했으며, 글로벌 기업과 기술 및 제약 기업들은 강남의 프라임 오피스를 지속적으로 선호했다. 최근 사례로는 테슬라 코리아(Tesla Korea)와 사노피(Sanofi)의 센터필드 임차, 엔픽셀(NPIXEL)과 의료 AI 기업 에이아이트릭스(AITRICS)의 KT&G 대치타워 임차가 있다.

한편 중소형 오피스와 전대 시장에서는 임대 가능 면적이 늘고 있다. 구 메트라이프타워인 서울707은 메트라이프(MetLife) 이전 후 약 4400평을 외부 임차인에게 공급할 것으로 예상된다. 이 빌딩은 이번 분기 뉴마크의 GBD 오피스 조사 대상에 새로 포함됐다. 위워크타워 선릉(PCA타워)에서도 약 5800평이 전대 물량으로 나와 있다. 전대 공간은 직접 임대 공실률 산정에서 제외되지만 임차인의 선택 폭을 넓힌다.

뉴마크는 성장 산업의 프라임 오피스 수요가 지속되는 동시에 기존 자산과 전대 시장의 임대 가능 면적이 늘면서 입지, 건물 품질, 임대 조건에 따른 임대 성과 격차가 확대될 것으로 내다봤다.

YBD: 금융권 이전 및 확장으로 공실 감소

YBD 공실률은 전 분기 3.1%에서 0.8%포인트 하락한 2.3%를 기록했다. 금융기관의 이전 및 확장 수요가 주요 프라임 자산의 공실 해소를 뒷받침했다.

이지스자산운용(IGIS Asset Management)은 파크원 타워2 내 4개 층에 사무실을 통합할 예정이며, 미래에셋금융그룹(Mirae Asset Financial Group) 계열사들은 FKI타워에서 신규 임대차 계약을 체결했다. 우리금융그룹(Woori Financial Group) 계열사들도 원센티널의 임차 면적을 확대했다.

HMM의 부산 이전 가능성은 YBD 공실률의 주요 변수로 남아 있다. 이전이 진행될 경우 파크원 타워1의 약 9개 층이 임대 가능 공간으로 나올 수 있다. 실제 시장에 미치는 영향은 이전 시점과 이후 임대 수요에 따라 달라질 전망이다. 다만 제한적인 신규 공급과 금융 허브로서 여의도의 경쟁력이 안정적인 임차 수요를 뒷받침할 것으로 예상된다.

뉴마크 소개

뉴마크 그룹(Newmark Group, Inc., 나스닥: NMRK)과 그 자회사들(이하 '뉴마크')은 대형 기관투자자와 기타 부동산 소유주, 글로벌 기업과 기타 임차인, 대출기관을 대상으로 상업용 부동산 자문과 서비스를 제공하는 세계적인 선도 기업이다. 명확한 목표와 탁월함을 추구하는 정신을 토대로 구축된 뉴마크의 종합 플랫폼은 고객에게 우수한 성과를 제공하도록 특별히 설계됐다. 뉴마크는 2026년 6월 30일 기준 직전 12개월간 미화 36억 달러가 넘는 매출을 기록했다. 2026년 6월 30일 기준 뉴마크와 사업 파트너들은 4개 대륙에 걸쳐 195개가 넘는 사무소에서 1만 명이 넘는 전문가와 함께 사업을 운영했다. nmrk.com을 방문하거나 @newmark를 팔로우하면 자세한 내용을 확인할 수 있다.

뉴마크의 미래예측진술에 관한 고지
이 문서에 포함된 뉴마크 관련 진술 중 과거 사실이 아닌 내용은 위험과 불확실성을 수반하는 '미래예측진술'이며, 이러한 위험과 불확실성으로 인해 실제 결과는 미래예측진술에 담긴 내용과 달라질 수 있다. 여기에는 회사의 사업, 실적, 재무 상태, 유동성 및 전망에 관한 진술이 포함되며, 이러한 진술은 미래예측진술에 해당할 수 있다. 실제 영향은 현재 예상과 다를 수 있으며, 그 차이가 중대할 수도 있다. 뉴마크는 법률상 요구되는 경우를 제외하고 미래예측진술을 갱신할 의무를 지지 않는다. 실제 결과가 미래예측진술에 담긴 내용과 달라지게 할 수 있는 추가적인 위험과 불확실성에 대해서는 뉴마크가 미국 증권거래위원회(Securities and Exchange Commission)에 제출한 공시 자료를 참조하면 된다. 여기에는 해당 공시 자료에 명시된 위험 요인과 미래예측정보에 관한 특별 고지, 이후 제출된 Form 10-K, Form 10-Q 또는 Form 8-K 보고서에 포함된 해당 위험 요인 및 미래예측정보에 관한 특별 고지의 갱신 내용 등이 포함되며, 이에 국한되지 않는다.