W. P. 케어리, 투자 규모 증가로 2026년 3분기 AFFO 1.33달러 달성

순임대 리츠인 W. P. 캐리(W. P. Carey Inc.)는 포트폴리오 전반에서 계약상 임대료 상승을 유지하는 가운데 자본 배치를 지속함에 따라 2026년 3분기 희석주당 조정운용자금(AFFO) 1.33달러를 기록하고, 연간 주당 AFFO 전망치를 5.23달러~5.29달러로 제시했다고 발표했다.

회사는 2026년 투자 규모가 18억 달러에서 21억 달러에 달할 것으로 예상한다. 10월 23일까지 3분기 중 1억 8,200만 달러, 분기 말 이후 1억 4,300만 달러를 포함해 약 16억 달러의 투자를 완료했다. 4분기에는 추가로 9,500만 달러 규모의 자본 프로젝트 및 약정액이 인도될 예정이었다.

W. P. 캐리는 AFFO 가이던스의 중간값인 5.26달러를 기준으로 연간 주당 AFFO 성장률이 5.8%에 달할 것으로 전망한다. AFFO는 특정 비현금 및 비핵심 항목에 대해 GAAP 순이익을 조정한 후 영업 성과를 평가하기 위해 회사가 사용하는 비GAAP 지표다.

임대료 상승 및 투자 활동

3분기 계약 기준 동일점포 임대료 상승률은 전년 동기 대비 2.6%로 2분기와 동일하며, 2025년 전체에 기록된 2.4%를 상회했다. 연간 기준 임대료(ABR)의 99% 이상이 계약상 인상 조항이 포함된 임대차 계약에서 발생한다. 고정 인상 조항이 임대료의 49%, CPI 연동 조항이 48%를 차지하며, 기타 구조가 나머지 3%를 구성한다.

10월 23일까지 완료된 투자는 가중평균 초기 자본화율(going-in capitalization rate) 7.5%와 평균 임대 기간 19년을 나타냈다. W. P. 캐리는 계약상 임대료 인상을 반영한 해당 투자의 평균 수익률을 9.2%로 추정했다. 연초 대비 누적 투자 규모의 약 76%가 세일앤리스백 거래를 통해 이뤄졌으며, 70%는 산업 및 창고 자산과 관련되었다. 지역별로는 북미가 71%, 유럽이 29%를 차지했다.

회사의 최근 거래에는 미국 내 43개 제조 시설에 대한 4억 달러 규모의 세일앤리스백 거래와 폴란드 내 8개 물류 및 창고 자산에 대한 2억 200만 달러 규모의 세일앤리스백 거래가 포함되었다. 또한 W. P. 캐리는 맞춤형 개발, 재개발, 에너지 프로젝트를 포함해 2028년 말까지 임차인 맞춤형 프로젝트에 약 3억 2,500만 달러를 약정했다.

포트폴리오 및 자산 관리

9월 30일 기준 W. P. 캐리의 포트폴리오에는 383개 임차인에게 임대된 1,755개 자산이 포함되어 있으며, 연간 기준 임대료는 17억 달러, 가중평균 임대 기간은 12년이다. 면적 기준 임대율은 98.6%였다.

산업 및 창고 자산이 연간 기준 임대료의 64%, 리테일이 22%, 기타 자산 유형이 14%를 차지했다. 지역별로는 북미가 임대료의 67%, 유럽이 33%를 기여했다. 상위 10개 임차인이 연간 기준 임대료의 18.3%를 차지했으며, 투자등급 임차인은 22.5%를 차지했다.

임차인이 갱신 또는 매수 옵션을 행사하지 않는다고 가정할 때 2029년까지 만료 예정인 연간 기준 임대료 비중은 13% 미만으로, 임대 만기가 분산되어 있다. 직전 8개 분기 임대료 회수율은 102.2%로, 완료된 임대 거래의 임대료가 전체적으로 기존 계약 금액을 상회했음을 나타낸다. 회사는 이러한 성과가 일반적으로 임대 기간을 연장하면서 최소한의 자본 지출만을 필요로 했다고 밝혔다.

W. P. 캐리는 3분기 중 매각한 2,700만 달러를 포함해 3분기 말까지 33개 자산에 걸쳐 2억 7,300만 달러 상당의 자산을 매각했다. 연간 자산 매각 가이던스는 3억 5,000만 달러에서 4억 5,000만 달러다.

자본 및 2026년 전망

해당 리츠는 19억 3,000만 달러의 회전한도대출 여력, 1억 4,300만 달러의 현금, 5억 3,800만 달러의 미정산 선도주식을 포함해 총 26억 달러의 유동성으로 분기를 마감했다. 미정산 선도주식을 포함한 조정 EBITDA 대비 순부채 비율은 조정 전 5.5배에서 5.2배로 낮아졌다.

W. P. 캐리는 2026년 첫 9개월 동안 8억 8,900만 달러의 선도주식을 발행해 자금을 조달했고 15억 달러 상당의 채권을 발행했다. 여기에는 7월에 발행된 2036년 만기 5.20% 채권 3억 5,000만 달러가 포함된다. 올해 발행된 채권의 가중평균 금리는 3.9%였다.

재무제표상 가중평균 금리는 3.3%, 가중평균 부채 만기는 4.7년이었다. 고정금리 차입금이 부채의 95%를 차지했으며, 연간 기준 임대료의 98%는 담보가 설정되지 않은 상태다. 회사는 무디스와 S&P로부터 각각 Baa1과 BBB+ 신용등급을 받고 있으며, 두 등급 모두 전망은 안정적이다.

W. P. 캐리는 AFFO 및 투자 목표 외에도 2026년 일반관리비 1억 400만~1억 600만 달러, 부동산 비용 5,400만~5,700만 달러, AFFO 세금 비용 4,000만~4,300만 달러를 예상한다. 현재 분기 배당금은 연간 환산 기준 주당 3.80달러로 전년 동기 대비 4.4% 증가했다. 경영진은 배당금 지급과 자본 지출 후 연간 유보 현금흐름이 2억 5,000만 달러에서 3억 달러에 달할 것으로 예상한다.

이러한 전망은 계획된 투자, 매각 및 자본 프로젝트의 실행 여부에 따라 달라질 수 있다. W. P. 캐리는 실제 결과가 경영진의 기대와 달라질 수 있는 불확실성 요인으로 금리 변동, 인플레이션, 관세, 임차인에 대한 압박, 지정학적 갈등, 정치적 불안정 및 공중보건 차질 등을 꼽았다.