세븐힐스 리얼티 트러스트 3분기 대출 집행액 4년 만에 최고치 기록

세븐 힐스 리얼티 트러스트(Seven Hills Realty Trust)가 상환 및 대출 회수를 통해 오피스 부동산에 대한 익스포저를 줄인 가운데, 2026년 3분기 동안 4년 만에 분기 기준 최대 대출 집행 실적을 기록했다. 이 상업용 모기지 리츠는 총 1억 2,230만 달러 규모의 대출 3건을 신규 집행했으며, 9월 말 기준 전체 포트폴리오 원금 중 오피스 대출 비중은 분기 초 19%에서 13%로 낮아졌다.

매사추세츠주 뉴턴에 본사를 둔 이 회사는 3분기 GAAP 기준 순이익 810만 달러(희석주당 0.36달러)를 기록해 전년 동기의 340만 달러(주당 0.23달러) 대비 증가했다. 순이익에는 360만 달러 규모의 신용손실 충당금 환입이 포함됐다.

비GAAP 지표인 배당가능이익(Distributable Earnings)은 380만 달러(희석주당 0.17달러)로, 2025년 3분기의 420만 달러(주당 0.29달러)와 비교된다. 댈러스 오피스 대출과 관련된 150만 달러의 실현 손실을 제외하면 배당가능이익은 530만 달러(주당 0.24달러)였다.

주당 순이익과 주당 배당가능이익은 2025년 12월 유상증자 이후 증가한 주식 수를 반영한다. 가중평균 희석주식수는 전년 동기 1,480만 주에서 최근 분기 2,250만 주로 늘었다.

대출 활동, 2021년 이후 최고 수준 달성

세븐 힐스는 이번 분기 중 3건의 변동금리 선순위 모기지 대출을 집행했으며, 이는 2021년 4분기 이후 가장 높은 분기 실적이다. 신규 투자 항목에는 유타주 파크시티의 소매시설 대출 2,430만 달러, 노스캐롤라이나주 샬럿의 소매시설 대출 3,000만 달러, 테네시주 채터누가의 다가구 주택 대출 6,800만 달러가 포함됐다.

이번에 신규 집행된 3건의 가중평균 약정이자율은 6.80%, 총수익률(all-in yield)은 7.26%, 가중평균 담보인정비율(LTV)은 66%였다. 아울러 세븐 힐스는 약정액 기준 총 1억 2,170만 달러 규모의 대출 3건에 대해 정밀 실사를 진행 중이며, 경영진은 4분기 중 이들 대출의 최종 계약이 체결될 것으로 전망했다.

해당 기간 대출 상환액은 총 1억 3,900만 달러로 신규 원금 집행액을 상회했다. 여기에는 미상환 원금이 4,420만 달러였던 댈러스 오피스 대출에서 상환받은 4,270만 달러가 포함된다. 이 대출은 액면가의 97% 수준에서 상환되어 150만 달러의 실현 손실이 발생했다. 그러나 해당 손실은 해당 투자에 설정되어 있던 기존 기대신용손실 충당금 630만 달러보다 적었기에, 대출 관련 신용손실 충당금 480만 달러가 환입되었다.

댈러스 대출은 상대적으로 낮은 대출실행율로 조달되었기 때문에, 해당 대출의 회수를 통해 세븐 힐스의 추정 대출 여력이 약 4,610만 달러 증가했다. 또한 10월에는 차주가 담보물을 매각하고 약 2,210만 달러를 상환함에 따라 캘리포니아주 칼스배드의 오피스 대출도 회수 처리했다. 세븐 힐스는 이 거래로 대출 여력이 1,070만 달러 추가로 늘어났으며, 전체 포트폴리오 원금 중 오피스 익스포저 비중이 10%로 감소했다고 밝혔다.

포트폴리오 및 유동성

9월 30일 기준 세븐 힐스는 총 약정액 7억 4,450만 달러, 원금 잔액 7억 720만 달러 규모의 선순위 모기지 대출 26건을 보유하고 있었다. 전량 변동금리로 구성된 이 포트폴리오의 가중평균 총수익률은 7.80%, 가중평균 LTV는 67%, 평균 위험 등급은 3.2였다.

자산별로는 다가구 주택이 원금의 19%로 가장 큰 비중을 차지했고, 산업용 부동산이 16%로 뒤를 이었다. 오피스와 호텔 대출이 각각 13%, 학생 기숙사가 11%를 차지했다. 지역별로는 포트폴리오의 39%가 남부, 34%가 동부, 23%가 서부, 4%가 중서부에 집중됐다.

당사는 5,150만 달러의 현금과 총 최대 8억 6,500만 달러 규모의 담보부 차입 한도 약정 중 4억 2,570만 달러의 미사용 한도를 확보한 상태로 3분기를 마감했다. 차입 잔액은 총 4억 3,930만 달러이며, 가중평균 차입금리는 5.89%였다. 세븐 힐스의 부채비율은 1.4배를 기록했다. 또한 씨티은행과의 환매조건부채권(RP) 마스터 계약 만기를 2028년 9월까지 연장했다.

분기 말 기준 주당 장부가치는 14.13달러였으며, 대출 포트폴리오 및 미집행 약정에 대한 신용손실 충당금을 제외한 조정 주당 장부가치는 14.55달러였다.

세븐 힐스는 보통주 1주당 0.28달러의 분기 배당을 선언했으며, 전체 지급액은 약 640만 달러 규모다. 이번 배당금은 10월 19일 기준 주주명부에 등재된 주주를 대상으로 11월 12일경 지급될 예정이다.

전망 및 리스크 요인

경영진은 대출 심사 기준을 유지하면서 가용한 자본을 신규 대출 기회에 집행하는 데 지속적으로 집중하고 있다고 밝혔다. 다만 정밀 실사 중인 대출의 예상 마감 시기 및 완료 여부는 여전히 불확실하며, 향후 실적은 적절한 상업용 부동산 대출 기회의 존재 여부와 차주의 부동산 사업 계획 이행 능력에 일부 의존한다.

포트폴리오 내 신용 위험 또한 남아 있다. 분기 말 기준 대출 원금의 19%가 고위험 등급을 받았고, 4%는 손실 발생 가능성이 높거나 손상된 것으로 분류됐다. 다만 손상 처리되었던 칼스배드 대출은 이후 10월에 상환되었다. 세븐 힐스는 고위험 대출 회수 과정에서 할인 상환이나 실현 손실을 유발하는 기타 조건이 포함될 수 있으며, 이는 배당가능이익과 배당 지속 능력을 감소시킬 수 있다고 경고했다. 또한 금리 및 신용스프레드 변화 역시 투자 수익률, 차입 비용 및 순이자마진에 영향을 줄 수 있다.