아메리칸 어셋 트러스트, 3분기 부동산 NOI 상승 속 2026년 FFO 전망치 좁혀

아메리칸 자산 트러스트(American Assets Trust Inc.)가 3분기 매출, FFO(운영자금흐름), 동일 점포 현금 순운영소득(NOI) 증가를 기록한 후 2026년 FFO 가이던스 범위를 축소 조정했다. 이 부동산 투자 신탁(REIT)은 이제 보통주 및 유닛에 귀속되는 FFO가 희석주당 2.04달러에서 2.10달러에 이를 것으로 예상하며, 이는 이전 전망치인 1.96달러~2.10달러에서 조정된 것이다.

2026년 9월 30일로 종료된 3개월 동안 보통주 및 보통유닛에 귀속되는 FFO는 전년 동기의 3,780만 달러(희석주당 및 유닛당 0.49달러)에서 4,280만 달러(희석주당 및 유닛당 0.56달러)로 증가했다. 리츠에서 일반적으로 사용하는 비GAAP 지표인 FFO는 부동산 감가상각비와 자산 매각 손익을 제외한다.

총매출은 1억 960만 달러에서 1억 1,430만 달러로 4.3% 증가했다. 임대 수익은 1억 220만 달러에서 1억 780만 달러로 늘어난 반면, 기타 부동산 수익은 740만 달러에서 640만 달러로 감소했다.

GAAP 순이익은 590만 달러에서 1,000만 달러로 증가했으며, 아메리칸 자산 트러스트 주주에게 귀속되는 순이익은 450만 달러(주당 0.07달러)에서 770만 달러(주당 0.13달러)로 늘어났다. 매출 성장과 부동산세 및 일반관리비 감소가 임대 비용 및 감가상각비 증가를 상쇄하면서 영업이익은 2,480만 달러에서 2,940만 달러로 증가했다.

2026년 첫 9개월 동안 매출은 3억 2,610만 달러에서 3억 3,440만 달러로 증가했으며, 보통주 및 유닛에 귀속되는 FFO는 1억 1,740만 달러(희석주당 및 유닛당 1.53달러)에서 1억 2,100만 달러(희석주당 및 유닛당 1.57달러)로 늘었다. 다만 9개월간 GAAP 순이익은 전년 동기에 4,450만 달러의 부동산 매각 이익이 포함되어 있었기 때문에 6,710만 달러에서 2,350만 달러로 감소했다.

부문별 부동산 운영 실적 강화

3분기 동일 점포 현금 NOI는 모든 부동산 부문에서 고른 성장을 보이며 8.3% 증가한 6,980만 달러를 기록했다. 오피스 동일 점포 현금 NOI는 7.9% 증가한 3,690만 달러, 리테일(상업시설)은 9.6% 증가한 1,790만 달러, 다가구 주택은 10.2% 증가한 900만 달러, 복합 용도는 3.9% 개선된 590만 달러를 각각 기록했다.

첫 9개월간 동일 점포 현금 NOI는 2.3% 증가한 2억 230만 달러를 기록했다. 다가구 주택이 4.2%로 가장 높은 상승률을 보였고, 리테일이 2.8%, 오피스가 1.9%, 복합 용도가 0.7%로 뒤를 이었다.

3분기 현금 NOI의 53%를 차지한 오피스 포트폴리오의 임대율은 9월 30일 기준 85.8%로, 전년 동기의 81.9%에서 상승했다. 리테일 자산 임대율은 전년 동기 97.9%에서 98.3%로, 전통 다가구 주택 임대율은 91.5%에서 94.2%로 올랐다. 반면 복합 용도 포트폴리오 내 리테일 부문 임대율은 95.0%에서 93.7%로 하락했으나, 첫 9개월간 복합 용도 호텔 점유율은 전년 동기 82.9%에서 90.3%로 상승했다.

분기 동안 오피스 임대 활동 면적은 12만 3,517평방피트(sq ft)에 달했다. 비교 가능한 오피스 임대 계약은 현금 기준 2.1%, 정액 기준 8.2%의 임대료 인상을 기록했다. 리테일 임대 계약은 총 10만 8,344평방피트로, 비교 가능 임대료가 현금 기준 7.4%, 정액 기준 16.8% 상승했다.

회사는 분기 말 기준 계약이 체결되었으나 아직 개시되지 않은 오피스 및 리테일 임대 물량 22만 5,614평방피트를 보유하고 있으며, 이는 연간 기준 1,280만 달러의 기본 임대료에 해당한다. 해당 임대 계약 대부분은 2026년 4분기에서 2027년 말 사이에 개시될 것으로 예상된다.

와이키키 비치 워크에 위치한 엠버시 수이츠(Embassy Suites)의 3분기 평균 객실 점유율은 88.5%, 일평균 객실 요금(ADR)은 381달러, 객실당 매출(RevPAR)은 337달러를 기록했다. 해당 복합 용도 자산의 리테일 부문 임대율은 93.7%였다.

부동산 지출 증가를 반영하는 배당 측정 지표

FFO 증가에도 불구하고 배당 가능 자금(Funds available for distribution)은 2,600만 달러에서 2,540만 달러로 감소했다. 임차인 시설 개선 비용, 임대 수수료, 경상 자본 지출이 1,470만 달러에서 1,870만 달러로 늘어난 것이 이러한 차이의 주요 원인이었다. 회사는 이번 분기 동안 주당 및 유닛당 0.34달러, 총 2,640만 달러의 배당금을 선언하고 지급했다.

재개발, 증축, 리포지셔닝 및 신규 개발을 포함한 총 자본 지출은 분기 동안 3,600만 달러, 첫 9개월 동안 8,570만 달러를 기록했다. 오피스 자산이 9개월 전체 지출 중 7,330만 달러를 차지했다.

아메리칸 자산 트러스트는 와이켈레 센터(Waikele Center)에 제안된 12만 평방피트 규모의 리테일 건물을 비롯해 캘리포니아 내 여러 자산에 대한 다가구 주택 프로젝트 등 다수의 잠재적 개발 및 재개발 사업을 식별했다. 또한 포틀랜드 로이드 포트폴리오(Lloyd Portfolio) 내 오레곤 스퀘어(Oregon Square)의 38만 5,000평방피트 규모 2단계 사업도 목록에 올렸다. 회사는 대다수 프로젝트가 아직 초기 단계에 있으며 인허가, 자금 조달, 임차인 또는 대주 승인, 수요 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있다고 주의를 당부했다.

가이던스 및 재무상태표

수정된 연간 전망치에 따르면 보통주 및 유닛에 귀속되는 FFO는 1억 5,690만 달러에서 1억 6,150만 달러 수준이다. 경영진의 추정치에는 임대 활동, 임대료, 점유율, 금리, 신용 스프레드, 매수 및 개발 활동 시점에 대한 가정이 포함되어 있다. 경영진이 별도로 논의하지 않는 한, 이번 전망치에서 향후 자산 매수, 매각, 지분 거래, 차입금 조달 또는 상환 등은 제외된다.

9월 30일 기준 아메리칸 자산 트러스트의 부채는 17억 달러, 현금은 8,960만 달러였다. 연환산 조정 EBITDA 대비 순부채 비율은 6.4배였으며, 이자보상배율과 고정비보상배율은 모두 3.3배를 기록했다. 5억 달러 규모의 무담보 회전한도대출(revolving credit facility) 잔액은 없었다.

2027년에 만기가 도래하는 부채는 총 3억 2,500만 달러로, 3월 만기인 2억 5,000만 달러의 무담보 시리즈 D 사채와 10월 만기인 시티 센터 벨뷰(City Center Bellevue)의 7,500만 달러 담보 대출로 구성된다. 또한 포트폴리오는 오피스 자산 비중이 높게 유지되고 있으며, 오피스가 전체 오피스 및 리테일 면적의 64%, 분기 현금 NOI의 53%를 차지한다. 회사는 임차인의 채무 불이행 또는 계약 미갱신, 공실률 상승, 임대료 약세, 금리 변동, 운영 비용 증가, 자금 조달 제약, 불리한 부동산 시장 환경 등을 실제 실적이 예상과 달라질 수 있는 요인으로 지목했다.