CTO, 3분기 매출 성장 후 2026년 핵심 FFO 전망치 상향

CTO 리얼티 그로스(NYSE: CTO)는 3분기 부동산 임대 수익 및 임대 성과 증가를 발표하고 켄자스시티 지역 쇼핑센터 2곳을 인수해 투자 활동을 확대한 후, 2026년 코어 FFO 가이던스를 상향 조정했다. 해당 리츠(REIT)는 이제 희석주당 코어 FFO가 기존 2.09달러~2.13달러에서 상승한 2.11달러~2.14달러가 될 것으로 예상하고 있다.

회사는 쇼핑센터의 동일 자산 순영업소득(NOI) 성장률 전망치를 5%~6%로 유지했으며, 2026년 예상 투자 활동 규모를 기존 3억 달러~4억 달러에서 4억 7,200만 달러로 상향 조정했다. 또한 CTO는 희석주당 AFFO가 기존 2.21달러~2.25달러에서 2.22달러~2.25달러로 형성될 것으로 예상한다. 예상 일반관리비는 기존 2,000만 달러~2,020만 달러에서 2,100만 달러~2,150만 달러로 증가했다.

GAAP 손실에도 불구하고 코어 FFO 및 매출 증가

보통주주 귀속 3분기 코어 FFO는 전년 동기의 1,560만 달러(주당 0.48달러)에서 1,980만 달러(희석주당 0.53달러)로 증가했다. AFFO는 전년 동기의 1,630만 달러(주당 0.50달러)에서 2,090만 달러(희석주당 0.55달러)로 늘었다.

총매출은 24% 증가한 4,690만 달러를 기록했다. 수익형 부동산 매출은 3,340만 달러에서 3,850만 달러로 증가한 반면, 상업용 대출 및 투자에서 발생한 이자 수익은 690만 달러로 2배 이상 늘었다. 자산관리 수수료 수익은 120만 달러에서 150만 달러로 증가했다.

그럼에도 불구하고 CTO는 전년 동기 100만 달러(주당 0.03달러)의 순이익을 기록했던 것과 달리 보통주주 귀속 순손실 710만 달러(주당 0.19달러)를 기록했다. 최근 분기 실적에는 940만 달러의 투자 및 기타 손실이 포함됐다. 또한 감가상각비는 1,490만 달러에서 1,740만 달러로 증가했으며, 이자 비용은 680만 달러에서 790만 달러로 늘었다.

쇼핑센터 동일 자산 NOI는 3.8% 증가한 2,040만 달러를 나타냈다. 전체 포트폴리오의 임대 점유율은 92.4%로 실제 입주 점유율(89.9%)보다 250베이시스포인트(bp) 높았다. CTO는 이번 분기 동안 7%의 임대료 인상률(spread)로 39만 6,000제곱피트 규모의 동일 조건 임대 계약을 완료했다.

계약 체결 후 미개장 상태인 임대 파이프라인은 현행 현금 임대료의 4.6%에 해당하는 연간 560만 달러의 현금 기본 임대료를 나타낸다. 회사는 해당 파이프라인의 대부분이 2027년에 인식될 것으로 예상하며, 임차인이 임대료를 지불하기 시작함에 따라 잠재적 매출을 제공할 것이라고 밝혔다. 이 파이프라인의 현금 임대료는 제곱피트당 26.27달러였으며, 핵심 임차인이 전체의 37%를 차지했다.

켄자스시티 투자로 포트폴리오 확대

CTO는 지난 9월 조나 로자(Zona Rosa)를 제곱피트당 82달러인 6,330만 달러에 인수했다. 76만 8,000제곱피트 규모의 이 복합 용도 센터는 인수 당시 임대율이 67%였으며, 인허가를 받은 개발 부지 10에이커와 미활용 공간 10만 제곱피트를 포함하고 있다. 경영진은 해당 자산을 임대 및 리포지셔닝 잠재력을 지닌 다단계 활성화 기회로 설명했다.

분기 종료 후 CTO는 서밋 우즈 크로싱(Summit Woods Crossing)을 제곱피트당 189달러인 1억 300만 달러에 매입했다. 54만 5,000제곱피트 규모의 이 파워 센터는 점유율 99%를 기록 중이며 로우스, 콜스, 베스트바이, TJ맥스, 토탈와인 등의 임차인이 앵커로 입주해 있다. 이 거래는 10월에 완료되었기 때문에 서밋 우즈는 회사의 9월 30일 기준 포트폴리오 지표에서 제외된다.

캐롤라이나 파빌리온(Carolina Pavilion)의 경우, CTO는 공실이 된 3개의 앵커 대형 매장 재임대로 연간 현금 기본 임대료가 약 90만 달러 증가했다고 밝혔다. 매각 계약 체결 중인 2개 매장을 제외하면 입주 점유율은 2024년 9월 인수 시점의 81%에서 91%로 증가했고, 임대 점유율은 94%에서 97%로 늘었다. 현행 현금 임대료는 제곱피트당 16.28달러로 12% 증가했다.

회사는 관례적인 거래 종결 조건에 따라 총 7만 6,500제곱피트 규모의 캐롤라이나 파빌리온 매장 2곳을 2,070만 달러에 전국 체인 유통업체에 매각하는 계약을 체결한 상태다. 폼파노 시티 센터(Pompano Citi Centre)에서는 분기 이후 앰프드 피트니스(Amped Fitness) 및 그 계열사와의 임대 계약으로 임대 점유율이 인수 당시 92%에서 94%로 상승했다.

개발 및 투자 수익, 성장 우선순위로 유지

CTO는 6개의 아웃파셀 프로젝트를 진행 중이며, 토지 매입 비용을 제외한 평균 투자비용 대비 수익률을 10%~12%로 예상하고 있다. 이들 프로젝트에는 2026년과 2027년에 걸쳐 약 3,000만 달러가 소요될 것으로 예상되며, 임대료 수취는 2027년 중반에 시작될 예정이다. 다만 회사는 완공, 비용, 수익률 및 안정화 시점이 보장되지는 않는다고 주의를 당부했다.

구조화 투자 포트폴리오는 9월 30일 기준 총 2억 2,790만 달러 규모이며, 가중평균 현재 수익률은 11.45%를 기록했다. 10월에 집행된 3,200만 달러의 우선주 투자를 포함하면, 추정(pro forma) 포트폴리오는 총 2억 5,990만 달러, 수익률은 12.13%에 달한다. 또한 CTO는 2026년 4분기 런레이트를 기준으로 알파인 인컴 프로퍼티 트러스트(Alpine Income Property Trust)와의 관계를 통해 연간 약 900만 달러의 관리 수수료 및 배당 수익을 예상하고 있다.

CTO는 차입한도 제한을 받긴 하지만 현금 880만 달러와 미인출 회전한도대출 2억 4,580만 달러를 포함해 2억 5,500만 달러의 유동성으로 분기를 마감했다. 순부채는 7억 1,420만 달러로 추정 조정 EBITDA의 5.9배, 총 기업가치(EV)의 44%에 해당한다. 회사는 7억 2,300만 달러의 부채에 대해 4.67%의 가중평균 금리를 기록했으며, 만기 연장 옵션을 포함할 경우 2029년 이전에는 만기가 도래하는 채무가 없다고 발표했다.

향후 전망은 임대 개시 및 개발 실행, 임차인 또는 차주 채무불이행, 상업용 대출 및 우선주 신용 위험, 인수·매각 거래 종결 조건, 금리 변동성, 인플레이션, 광범위한 경제 또는 부동산 경기 침체에 따라 달라질 수 있다. CTO는 또한 리츠 자격 유지 및 알파인 인컴 프로퍼티 트러스트의 실적과 관련된 위험 요소도 지적했다.