미국 30년 고정 모기지 금리 6.95%로 상승: 버크셔의 이전 보유 종목 DHI와 LEN, 여전히 매수 가치 있을까?
AI 팟캐스트
미국 30년 만기 모기지 평균 금리가 6.95%를 기록하며 주택 건설업체의 수요와 이익률을 압박하고 있다.
디알호튼(DHI)은 3분기 인도량이 4% 증가했으나 계약 취소율이 20%로 상승했고, 높은 수준의 판매 인센티브가 이어질 것으로 예상된다. 레나(LEN)는 신규 주문이 9% 감소하고 매출총이익률이 15.8%로 하락해 연간 인도 목표치를 하향 조정했다.
두 기업 모두 높은 금리와 판촉 비용 부담에 직면해 있으며, 향후 실적은 주택 수요와 시장 상황에 따라 달라질 수 있다.
TradingKey - 미국 동부시간 기준 9월 17일 현재, 미국의 30년 만기 고정 모기지 평균 금리는 전주 대비 19bp 상승한 6.95%를 기록하며 7%에 불과 5bp 못 미치는 수준까지 올랐다. 이는 지난해 같은 기간의 6.26%와 비교된다.
모기지 금리 상승은 미국 주택 건설업체의 수요와 이익률을 계속해서 압박하고 있다. 월 상환 부담 증가로 주택 구매자의 구매력이 약화되면서 건설업체들은 가격 인하, 모기지 금리 인하 지원(buydown), 거래 보조금 지급 등을 통해 판매를 늘려야 하는 상황에 직면했으며, 이는 결국 신규 수주, 실제 판매 가격, 주택 판매 매출총이익률을 압박하는 결과로 이어지고 있다.
디알호튼(DHI)과 레나(LEN)는 모두 자체 모기지 사업부를 보유하여 주택 구매자에게 직접 금융 옵션을 제공하는 미국의 주요 주택 건설업체다. 모기지 금리 인하 지원 및 기타 판매 인센티브는 판매량을 유지하는 데 도움이 되지만, 판촉 비용을 증가시키고 주택 판매 매출총이익률을 저하시키기도 한다.
버크셔는 2025년 2분기에 LEN 주식 약 705만 주와 DHI 주식 149만 주를 보유하고 있다고 공시했으며, 2026년 7월에는 테일러 모리슨(TMHC)을 약 68억 달러에 인수하여 미국 주택 건설 산업에서의 투자 및 사업 규모를 더욱 확대했다. 모기지 금리가 7%에 육박하고 업계 수익성이 압박받는 상황에서 DHI와 LEN이 수주와 이익률을 지속적으로 유지할 수 있을지 여부가 두 종목의 매수 가치를 평가하는 핵심이다.
DHI 인도량 증가, 하지만 계약 취소율 20%로 상승
디알호튼(D.R. Horton)은 6월 30일로 끝난 2026 회계연도 3분기 매출이 전년 동기 대비 거의 보합세인 92억 2,700만 달러를 기록했다고 발표했다. 주택 인도량은 전년 동기 대비 4% 증가한 23,983채였으며, 주택 판매 매출총이익률은 20.7%를 나타냈다.
DHI 귀속 순이익은 전년 동기 대비 12% 감소한 9억 500만 달러로 집계됐다. 순판매 주문량은 23,084채, 주문 금액은 84억 달러로 두 지표 모두 전년 동기와 거의 동일한 수준을 유지했으나, 계약 취소율은 17%에서 20%로 상승했다.
회사는 4회계분기에도 판매 인센티브가 높은 수준을 유지할 것으로 예상하고 있으며, 구체적인 수준은 주택 수요, 모기지 금리 및 기타 시장 상황에 따라 달라질 것이라고 덧붙였다.
6월 말 기준 DHI의 총 주택 재고는 38,000채였으며, 이 중 23,300채가 미판매 상태였다. 미판매 주택 중 7,600채는 완공된 상태였고, 여기에는 완공된 지 6개월이 넘은 600채가 포함된다. 모기지 금리가 높은 수준을 유지할 경우 완공된 미판매 주택 물량이 많아지면 가격 인하 및 판매 인센티브 확대 압력이 커질 수 있다.
주택 판매 총이익률이 15.8%로 하락함에 따라 레나(LEN) 신규 주문 전년 동기 대비 9% 감소
레나는 8월 말 기준 2026 회계연도 3분기 총매출이 전년 동기 대비 약 9% 감소한 80억 5,000만 달러를 기록했다고 발표했다. 주택 인도량은 전년 동기 대비 3% 감소한 20,840채를 기록했으며, 신규 주문은 9% 줄어든 20,879채로 집계됐다.
주택 판매 부문의 매출총이익률은 전년 동기 17.5%에서 15.8%로 하락했으나, 전 분기의 15.6%보다는 소폭 반등했다. 평균 인도 가격은 전년 동기 38만 3,000달러에서 37만 2,000달러로 낮아졌다. 회사는 판매량을 유지하기 위해 제공한 판매 인센티브가 주택 가격의 약 12%를 차지했다고 밝혔다.
모기지 금리 상승과 시장 환경 악화의 영향을 받아 레나는 2026 회계연도 주택 인도 목표를 기존 8만 2,000~8만 3,000채에서 8만~8만 1,000채로 하향 조정했다. 회사는 4회계분기 동안 2만 2,000~2만 3,000채의 주택을 인도하고, 주택 판매 매출총이익률은 15.5%~16.0%를 기록할 것으로 전망했다.
판매 인센티브 증가, 제곱피트당 매출 감소, 토지 비용 상승이 이익률에 지속적인 부담을 주고 있다. 회사는 주택 인도 물량을 유지하고 있으나, 아직 뚜렷한 수익성 회복은 이루지 못하고 있다.
DHI와 LEN, 여전히 매수할 만한가?
9월 18일 기준 지난 12개월(TTM) 주당순이익(EPS) 기준 DHI와 LEN의 주가수익비율(P/E)은 각각 약 13.2배와 13.6배였다. 두 회사의 과거 P/E 수준은 비슷하지만, 수주, 인도량, 마진 측면의 실적은 엇갈렸다.
DHI의 3분기 주택 인도량은 전년 동기 대비 4% 증가했으며, 최근 공개된 데이터에 따르면 주택 판매 매출총이익률도 20.7%로 LEN보다 높았다. 다만 주문 취소율이 17%에서 20%로 상승한 점과 2만 3,300채의 미분양 주택에서 비롯되는 잠재적 판촉 부담이 이 회사에 주요 압박 요인으로 작용하고 있다.
LEN의 3분기 신규 수주는 전년 동기 대비 9% 감소했고, 평균 인도 가격은 3% 하락했으며, 주택 판매 매출총이익률은 17.5%에서 15.8%로 떨어졌다. 이에 따라 연간 인도 목표치도 기존 8만 2,000~8만 3,000채에서 8만~8만 1,000채로 하향 조정됐다. 매출총이익률이 전 분기 대비 0.2%포인트 소폭 반등하긴 했으나 지속적인 개선 추세는 아직 형성되지 않았다. 현재 주택 가격의 약 12%에 해당하는 판매 인센티브가 판매 가격과 마진에 지속적인 부담을 가하고 있다.
최근 실적 보고서에 따르면 DHI는 인도량과 매출총이익률에서 상대적으로 우수한 실적을 나타내며 LEN보다 높은 모기지 금리를 견뎌내는 역량이 더 뛰어남을 보여줬다. 반면 LEN은 수주와 마진 측면에서 더 큰 압박을 받고 있으며, 향후 회복은 주택 구매 수요 반등, 토지 비용 하락, 판매 인센티브 축소 여부에 달려 있다.
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