Resultados del 3T de 2026 de Pebblebrook: El crecimiento del RevPAR impulsa el EBITDA hotelero

Pebblebrook Hotel Trust (NYSE: PEB) informó que sus ingresos totales en el tercer trimestre de 2026 alcanzaron los 402,7 millones de dólares, un aumento de aproximadamente el 1,0% respecto a los 398,7 millones de dólares del mismo periodo del año anterior, mientras que la pérdida diluida por acción según GAAP disponible para los accionistas ordinarios se amplió a 0,56 dólares desde los 0,37 dólares. El EBITDA hotelero de las mismas propiedades aumentó un 15,1%, ya que los ingresos crecieron más rápido que los gastos, pero un deterioro de valor no monetario de 77,3 millones de dólares pesó sobre los resultados GAAP. El FFO ajustado por acción diluida subió un 23,5% y el flujo de caja libre aumentó un 24,4%.

Resultados financieros principales

Los ingresos reportados por Pebblebrook aumentaron de forma moderada, mientras que su cartera de mismas propiedades registró un crecimiento más rápido: los ingresos totales de las mismas propiedades subieron un 6,9% y el EBITDA hotelero de las mismas propiedades aumentó un 15,1%. Estas métricas utilizan una base de cartera diferente a la de los ingresos consolidados según GAAP y ofrecen una visión más clara de los hoteles incluidos en la definición actual de mismas propiedades de la empresa.

La rentabilidad según GAAP evolucionó en sentido contrario. La pérdida operativa y la pérdida neta se ampliaron, reflejando en gran medida el cargo por deterioro de valor asociado a las actividades de desinversión de la compañía y a la evaluación de ventas de propiedades adicionales.

El EBITDAre ajustado, el FFO ajustado, el EBITDA hotelero de las mismas propiedades y el flujo de caja libre son medidas no GAAP. Pebblebrook define el flujo de caja libre como el FFO ajustado menos las inversiones de capital y los dividendos ordinarios pagados.

Rendimiento hotelero y de mercado

El RevPAR de las mismas propiedades aumentó un 8,3% hasta alcanzar los 257 dólares, impulsado por un incremento del 7,0% en la tarifa media diaria y un aumento del 1,2% en la ocupación. El RevPAR total de las mismas propiedades, que incluye ingresos más allá de las habitaciones, subió un 6,9% hasta los 398 dólares.

La demanda fue generalizada en toda la cartera y no se concentró en una sola categoría hotelera. El RevPAR de los complejos turísticos aumentó un 8,4%, mientras que el RevPAR urbano subió un 8,3%. Los ingresos por alimentos y bebidas en los complejos turísticos crecieron un 11,2%, y ocho de los 13 complejos de la compañía registraron un crecimiento del EBITDA hotelero de al menos el 20%.

Varios mercados urbanos registraron un crecimiento del RevPAR superior al del conjunto de la cartera:

• San Francisco: 14,5%
• Chicago: 12,7%
• Los Ángeles: 10,7%
• Boston: 10,6%
• Washington, D.C.: 9,1%

La dirección afirmó que la sólida demanda tanto corporativa como de ocio se mantuvo hasta septiembre, reacelerándose el crecimiento tras los eventos de la Copa Mundial y América 250 a principios del trimestre. La tarifa media diaria de clientes individuales aumentó un 8,5%, mientras que las tarifas de grupos también subieron a pesar de un calendario de convenciones más flojo en varios mercados.

Rentabilidad, flujo de caja y balance de situación

Los ingresos totales de las mismas propiedades aumentaron un 6,9% hasta los 400,6 millones de dólares, mientras que los gastos crecieron un 4,0% hasta los 285,3 millones de dólares. Los gastos por habitación ocupada subieron un 2,7%. Esta diferencia entre el crecimiento de los ingresos y de los gastos generó una conversión a EBITDA del 58% y amplió el margen EBITDA hotelero de las mismas propiedades en 205 puntos básicos.

La directiva atribuyó la mejora del margen al aumento de las tarifas de las habitaciones, un mayor número de días de alta demanda, una mejor combinación de demanda, menores descuentos, el gasto de los huéspedes en los establecimientos y las iniciativas de productividad operativa.

El flujo de caja libre aumentó a 55,6 millones de dólares desde los 44,7 millones de dólares. Pebblebrook invirtió 14,8 millones de dólares en sus propiedades durante el trimestre y 39,3 millones de dólares durante los primeros nueve meses de 2026.

El efectivo y el efectivo restringido sumaban un total de 298 millones de dólares al 30 de septiembre. La deuda neta en relación con el EBITDA corporativo de los últimos 12 meses disminuyó a 5,1 veces desde las 5,9 veces a finales de 2025. La empresa disponía además de 641 millones de dólares a través de su línea de crédito revolvente y 90 millones de dólares en capacidad disponible de préstamos a plazo.

Pebblebrook tiene 350 millones de dólares en bonos convertibles que vencen en diciembre de 2026. La dirección prevé financiar su reembolso con el efectivo existente, el flujo de caja libre previsto y la capacidad disponible de préstamos a plazo; ninguna otra deuda vence hasta 2028. Su deuda soportaba un tipo de interés medio ponderado estimado del 4,2%, con un 89% fijado de forma efectiva y un 98% no garantizado.

Durante el tercer trimestre, la empresa recompró 1,2 millones de acciones ordinarias por 20,9 millones de dólares a un precio medio de 18,12 dólares. También recompró 0,4 millones de acciones preferentes por 7,2 millones de dólares, con un descuento medio del 23% respecto a la preferencia de liquidación. El menor número de acciones ordinarias contribuyó a que el FFO ajustado por acción creciera un 23,5%, frente a un aumento del 18,9% del FFO ajustado total.

El deterioro de valor no monetario ocultó la mejora económica a nivel hotelero

El contraste principal del trimestre fue la mejora de las operaciones hoteleras junto con una mayor pérdida según GAAP. El EBITDA hotelero de las mismas propiedades subió en 15,1 millones de dólares, pero Pebblebrook registró 77,3 millones de dólares en cargos por deterioro de valor no monetario, unos 30,8 millones de dólares más que el deterioro del año anterior.

Los cargos se registraron en relación con la venta de The Hotel Zags Portland y la evaluación continua por parte de la empresa de otras desinversiones. Pebblebrook vendió The Hotel Zags por 10,0 millones de dólares el 8 de octubre, tras el cierre del trimestre. La propiedad había generado un EBITDA negativo de 0,6 millones de dólares en los 12 meses finalizados el 31 de agosto, por lo que su venta elimina una fuente de pérdidas a nivel hotelero, a pesar de que el deterioro asociado redujo el beneficio GAAP del tercer trimestre.

De manera similar, la directiva indicó que el cambio en sus perspectivas de pérdida neta GAAP para todo el año refleja principalmente los cargos por deterioro del tercer trimestre, compensados en parte por la mejora de las perspectivas operativas.

Previsiones para 2026

Pebblebrook elevó sus previsiones operativas y de flujo de caja para todo el año tras los resultados del tercer trimestre y mejoró sus expectativas para el cuarto trimestre. Del incremento de 16,3 millones de dólares en el punto medio del EBITDAre ajustado, 13,4 millones provinieron de un rendimiento del tercer trimestre superior al punto medio de la previsión trimestral anterior, mientras que 2,9 millones reflejaron una previsión más alta para el cuarto trimestre.

La reducción de las inversiones de capital refleja principalmente el calendario de los proyectos, trasladando parte del gasto planificado a 2027. Las previsiones incluyen la venta de The Hotel Zags y asumen que no habrá adquisiciones ni desinversiones adicionales.

Las previsiones de Pebblebrook para el cuarto trimestre incorporan un crecimiento interanual del RevPAR más lento que el alcanzado en el tercer trimestre, aunque todavía se espera que el EBITDA hotelero aumente.

Riesgos que los inversores deben vigilar

• Ventanas de reserva cortas e incertidumbre económica: La dirección calificó las tendencias actuales de demanda y reservas como constructivas, pero señaló la incertidumbre macroeconómica, política y geopolítica. Las ventanas de reserva más cortas pueden reducir la visibilidad sobre la demanda hotelera futura.
• Crecimiento más lento en el cuarto trimestre: Las previsiones de crecimiento del RevPAR de las mismas propiedades para el T4 (del 4,0% al 6,0%) se sitúan por debajo del aumento del 8,3% registrado en el T3. Una demanda más débil de lo previsto afectaría al crecimiento de los ingresos y al apalancamiento operativo a nivel hotelero.
• Apalancamiento y vencimiento de diciembre: El apalancamiento neto mejoró hasta las 5,1 veces, pero Pebblebrook todavía necesita reembolsar 350 millones de dólares en bonos convertibles en diciembre de 2026. La directiva espera que el efectivo disponible, el flujo de caja libre y la capacidad de los préstamos a plazo cubran dicho vencimiento.
• Efectos derivados de las desinversiones: La empresa continúa evaluando la venta de propiedades, mientras que el T3 incluyó 77,3 millones de dólares en cargos por deterioro asociados. Nuevos cambios en la cartera podrían afectar a los ingresos reportados, a los resultados GAAP, a la liquidez y a la reducción de la deuda.
• Inversiones de capital trasladadas a 2027: Parte de la reducción en las inversiones de capital de 2026 obedece a proyectos retrasados y no a un gasto eliminado permanentemente, lo que podría afectar al flujo de caja libre del ejercicio siguiente.

Resumen

Las operaciones hoteleras de Pebblebrook en el tercer trimestre de 2026 se beneficiaron de tarifas de habitación más altas, una demanda generalizada urbana y de resorts, y un crecimiento de los gastos inferior al crecimiento de los ingresos de las mismas propiedades. Esos factores impulsaron el EBITDA hotelero, el FFO ajustado por acción y el flujo de caja libre, mientras que un elevado deterioro de valor no monetario provocó que la pérdida según GAAP se ampliara. Los principales aspectos a vigilar son si la demanda respalda la revisión al alza de las previsiones para todo el año, hasta qué punto se modera el crecimiento del RevPAR en el cuarto trimestre y cómo equilibra la empresa el reembolso de la deuda, los proyectos de capital retrasados, las desinversiones y la recompra de acciones.