Resultados de St. Joe en el T3 de 2026: El beneficio operativo aumenta a pesar de los menores ingresos

St. Joe (NYSE: JOE) informó de unos ingresos en el T3 de 2026 de 156,2 millones de dólares, un 3% menos que los 161,1 millones del año anterior, mientras que el BPA básico disminuyó a 0,65 dólares desde los 0,67 dólares. El beneficio operativo aumentó un 16% hasta los 61,5 millones de dólares, pero el beneficio neto atribuible a la empresa cayó un 5% hasta los 36,9 millones de dólares, ya que los peores resultados de las empresas conjuntas contabilizadas por el método de la participación compensaron la mejora de la rentabilidad operativa. El trimestre finalizó el 30 de septiembre de 2026 y los resultados se publicaron el 28 de octubre de 2026.

Datos clave de rendimiento

La comparación de ingresos se vio afectada por la venta de la propiedad de residencia de mayores Watercrest en el T3 de 2025. El crecimiento del sector hostelero compensó parcialmente la caída de los ingresos inmobiliarios y de arrendamiento en el trimestre actual.

Los gastos totales disminuyeron a 94,7 millones de dólares frente a los 108,2 millones de dólares anteriores, lo que impulsó un mayor beneficio operativo a pesar del descenso de los ingresos. Por debajo de la línea operativa, la participación en las ganancias o pérdidas de empresas conjuntas no consolidadas pasó de un beneficio de 3,5 millones de dólares a una pérdida de 8,2 millones de dólares, lo que limitó el impacto positivo en el beneficio neto.

El EBITDA es una medida no PCGA (non-GAAP). El mayor margen operativo no se tradujo plenamente en un crecimiento del EBITDA o del beneficio neto debido al impacto contable de las empresas conjuntas y a otras partidas por debajo de la línea operativa.

Rendimiento del negocio y por segmentos

Inmobiliario

Los ingresos inmobiliarios disminuyeron un 9% hasta los 76,1 millones de dólares. El T3 de 2025 incluyó 41,0 millones de dólares de ingresos y 19,4 millones de dólares de beneficio bruto procedentes de la venta de la propiedad Watercrest, mientras que el T3 de 2026 incluyó 31,4 millones de dólares de ingresos por terrenos adicionales vendidos a la empresa conjunta Latitude Margaritaville Watersound.

El volumen de transacciones residenciales incluyó 80 parcelas de viviendas y cinco adosados en Watersound Villas, frente a las 189 parcelas de viviendas y ocho adosados del año anterior. Las ventas de inmuebles comerciales, forestales y hosteleros sumaron 22,5 millones de dólares, frente a los 44,1 millones de dólares del ejercicio anterior, cifra que también incluía Watercrest.

St. Joe contaba con 3.021 parcelas residenciales bajo contrato al cierre del trimestre. Excluyendo los grandes contratos de Havenry y SouthWood por su calendario y escala, había 1.048 parcelas bajo contrato con unos ingresos previstos de aproximadamente 103,6 millones de dólares más residuales. Un año antes, las cifras comparables eran de 1.345 parcelas y aproximadamente 137,4 millones de dólares de ingresos previstos.

En la empresa conjunta no consolidada Latitude Margaritaville Watersound, las ventas completadas de viviendas cayeron de 82 a 67, pero los nuevos contratos netos aumentaron un 49%, pasando de 71 a 106. La urbanización tenía 222 viviendas bajo contrato a un precio medio de aproximadamente 635.000 dólares, lo que representa un valor de venta esperado de unos 140,9 millones de dólares al completarse.

Hostelería

Los ingresos por hostelería aumentaron un 9% hasta un récord para un tercer trimestre de 66,0 millones de dólares, mientras que el margen bruto mejoró del 35% al 37%. Los ingresos de Watersound Club, incluidas las operaciones de Camp Creek Inn, aumentaron un 14% hasta los 26,4 millones de dólares, y los ingresos hoteleros subieron un 7% hasta los 35,5 millones de dólares.

El número de socios del club alcanzó los 3.831 al 30 de septiembre, por encima de los 3.578 de un año antes. St. Joe poseía 12 hoteles, de forma directa o a través de empresas conjuntas, con 1.298 habitaciones operativas.

Arrendamiento

Los ingresos por arrendamiento disminuyeron un 16% hasta los 14,1 millones de dólares, principalmente por la venta de Watercrest y la venta en julio de 2026 de WindMark Beach Town Center. La empresa contaba con aproximadamente 1,15 millones de pies cuadrados de espacio alquilable, manteniendo la ocupación en el 97%.

Otros 85.946 pies cuadrados estaban en construcción, de los cuales el 78% estaba prealquilado o destinado al uso propio de la empresa. Las nuevas construcciones compensaron en parte la reducción de la superficie alquilable provocada por las ventas de activos.

La venta de terrenos de Latitude impulsó el beneficio operativo, pero se eliminó parcialmente por debajo de la línea

La transacción adicional de terrenos de Latitude Margaritaville Watersound explica gran parte de la divergencia entre el beneficio operativo y el beneficio neto. El terreno tenía un valor contractual de 50,4 millones de dólares, pero St. Joe reconoció inicialmente su valor actual neto de 31,4 millones de dólares como ingresos. Con 9,6 millones de dólares de costes de terreno asociados, la operación aportó 21,8 millones de dólares al beneficio operativo.

Dado que el comprador es una empresa conjunta no consolidada, St. Joe eliminó 10,9 millones de dólares de esa ganancia operativa a través de la partida de pérdidas en empresas conjuntas no consolidadas por el método de la participación. Por lo tanto, la transacción aportó 10,9 millones de dólares a los beneficios antes de impuestos del trimestre actual en lugar de la ganancia operativa total.

Se prevé que el importe eliminado se revierta a medida que la empresa conjunta venda viviendas en el terreno. St. Joe también espera reconocer los 19,0 millones de dólares restantes de ganancia a lo largo del tiempo como ingresos por intereses, estimándose que la transacción completa generará 40,8 millones de dólares en beneficios antes de impuestos durante su vigencia. El calendario depende de las ventas futuras de viviendas, por lo que la aportación de la operación varía según los ingresos, el beneficio operativo y el beneficio neto.

Rentabilidad, asignación de capital y balance

St. Joe cerró el trimestre con 117,9 millones de dólares en efectivo y equivalentes al efectivo, frente a los 129,6 millones de dólares al 31 de diciembre de 2025. La deuda neta disminuyó a 361,7 millones de dólares desde los 391,2 millones de dólares durante el mismo período.

Durante el T3, la empresa destinó 27,2 millones de dólares a la recompra de 412.800 acciones, financió 22,8 millones de dólares en gastos de capital, pagó 9,1 millones de dólares en dividendos y amortizó 8,8 millones de dólares de deuda. Estas acciones redujeron la deuda y el número de acciones en circulación, al tiempo que mantuvieron la inversión en proyectos de desarrollo.

El tipo de interés efectivo medio ponderado de la deuda pendiente fue del 4,7%, con una vida media restante de 19,8 años. La deuda a tipo fijo o con cobertura de permuta financiera representó el 85% del total, mientras que el 15% restante devengaba tipos vinculados al SOFR.

El consejo de administración incrementó el dividendo trimestral un 13%, de 0,16 a 0,18 dólares por acción. El dividendo se pagará el 11 de diciembre de 2026 a los accionistas registrados a fecha de 12 de noviembre de 2026.

Comentarios de la dirección

La dirección caracterizó el trimestre por haber generado un crecimiento orgánico tras ajustar la transacción de Watercrest del año anterior, aunque no proporcionó una tasa cuantitativa de dicho crecimiento orgánico. La empresa sigue adelante con la segunda fase de Latitude Margaritaville Watersound, en la que se prevé añadir unas 3.500 viviendas, lo que elevará el plan total del complejo a cerca de 7.200 viviendas.

La dirección también prevé iniciar en la primera parte de 2027 las obras de la urbanización Pigeon Creek, de unas 3.000 viviendas. Estos proyectos residenciales tienen como objetivo respaldar la demanda en Watersound West Bay Center, donde había 33.182 pies cuadrados de espacio comercial en funcionamiento y otros 69.134 pies cuadrados en construcción.

Operaciones recientes de iniciados

Los datos facilitados sobre operaciones de iniciados recogen nueve ventas indirectas por parte de Bruce R. Berkowitz, titular dominical de más del 10%, por un valor total comunicado de aproximadamente 70,0 millones de dólares. La décima entrada correspondía a una adjudicación directa de acciones al director financiero, Marek Bakun.

El resumen independiente de seis meses facilitado con los datos reflejaba cero compras y cero transacciones de venta, lo que entra en conflicto con las ventas de mayo y junio de la lista detallada. El resumen y la lista de transacciones podrían utilizar diferentes alcances o fechas de actualización.

Riesgos que los inversores deben vigilar

• El momento de las transacciones puede generar volatilidad trimestral. Las grandes ventas de terrenos y propiedades en explotación afectaron significativamente tanto al T3 de 2025 como al T3 de 2026, haciendo que los ingresos y beneficios publicados dependan de cuándo se cierren las operaciones.
• Los resultados de las empresas conjuntas siguen siendo dispares. Latitude completó menos ventas de viviendas en comparación con el año anterior, aun cuando los nuevos contratos aumentaron, y la reversión de los 10,9 millones de dólares de ganancia por venta de terrenos eliminada depende de futuras transacciones de viviendas.
• La cartera de pedidos de parcelas comparables disminuyó. Excluyendo Havenry y SouthWood, tanto las parcelas bajo contrato como sus ingresos previstos fueron inferiores a los de un año antes.
• Las ventas de activos están reduciendo parte de los ingresos recurrentes por alquileres. La ocupación se mantuvo en niveles altos, pero los ingresos cayeron tras la venta de Watercrest, WindMark Beach Town Center y otras propiedades operativas.
• La asignación de capital está consumiendo liquidez. St. Joe continuó con las recompras, los dividendos y los gastos de capital destinados al crecimiento mientras el efectivo disminuía respecto a su nivel de cierre de año, aunque la deuda también se redujo.

Resumen

Los resultados del T3 de 2026 de St. Joe combinaron un mayor beneficio operativo y una mejor rentabilidad en hostelería con unos ingresos y un beneficio neto publicados más bajos. La comparación con Watercrest y la contabilidad de la venta de terrenos de Latitude fueron aspectos clave del trimestre, mientras que la hostelería aportó el crecimiento recurrente más claro. Los resultados futuros dependerán de la conversión de contratos residenciales en cierres de ventas, del momento en que se efectúen las transacciones de suelo, de la expansión del arrendamiento y de cómo equilibre la empresa el gasto en desarrollo, la remuneración al accionista y la reducción de deuda.