Resultados del T3 de 2026 de Agree Realty: El AFFO por acción sube un 4.9% al elevar sus previsiones

Agree Realty (NYSE: ADC) informó de un beneficio neto atribuible a los accionistas ordinarios de 66,5 millones de dólares en el tercer trimestre de 2026, lo que representa un aumento interanual del 32,3 %, mientras que el EPS diluido subió un 18,5 %, de 0,45 a 0,53 dólares. El AFFO aumentó un 17,2 % hasta los 144,2 millones de dólares y el AFFO por acción avanzó un 4,9 % hasta los 1,15 dólares, respaldado por una inversión inmobiliaria de 357,7 millones de dólares durante el trimestre. La financiación mediante deuda y capital amplió la liquidez hasta aproximadamente 2.000 millones de dólares, al tiempo que la empresa elevó el límite inferior de sus previsiones de AFFO por acción para todo el año.

Resultados financieros principales

Las métricas de ganancias totales crecieron considerablemente más rápido que sus equivalentes por acción. El beneficio neto aumentó un 32,3 % y el AFFO subió un 17,2 %, frente a los incrementos del 18,5 % en el EPS diluido y del 4,9 % en el AFFO por acción, respectivamente. Esta diferencia refleja el efecto de una mayor base de acciones diluidas junto con el crecimiento inmobiliario financiado externamente por la empresa.

El FFO principal y el AFFO son medidas no GAAP utilizadas habitualmente para evaluar el rendimiento operativo de los REIT. Las variaciones porcentuales informadas pueden diferir de los cálculos realizados con cifras por acción redondeadas.

Inversión inmobiliaria y rendimiento de la cartera

Agree Realty invirtió 357,7 millones de dólares en 94 inmuebles minoristas con arrendamiento neto durante el trimestre. Las adquisiciones representaron 308,6 millones de dólares en 68 inmuebles, con una tasa de capitalización promedio ponderada del 7,3 % y un plazo medio ponderado de arrendamiento de aproximadamente 14,5 años. Los inquilinos con calificación de grado de inversión generaron el 52,1 % de las rentas base anualizadas adquiridas.

La empresa también inició seis proyectos de desarrollo o de la Plataforma de Financiación para Desarrolladores (Developer Funding Platform) con unos costes previstos de 57,4 millones de dólares y completó siete proyectos con un coste total de 82,4 millones de dólares. Vendió 11 inmuebles por un importe bruto de 26,9 millones de dólares con una tasa de capitalización promedio ponderada del 6,5 %.

A 30 de septiembre de 2026, la cartera incluía 2.888 inmuebles y aproximadamente 61,1 millones de pies cuadrados de superficie bruta alquilable. La ocupación fue del 99,8 %, el plazo medio ponderado remanente de los contratos de arrendamiento fue de 7,8 años y los inquilinos de grado de inversión representaron el 65,1 % de la renta base anualizada. Los vencimientos de arrendamientos pendientes de 2026 representaron solo el 0,2 % de la renta base anualizada, seguidos del 3,0 % en 2027.

Liquidez, apalancamiento y dividendos

Agree Realty completó una emisión de 400 millones de dólares en pagarés sénior no garantizados al 5,65 % con vencimiento en 2036. Tras incluir el efecto de los acuerdos de permuta financiera (swaps) liquidados, los pagarés conllevaron un tipo de interés total (all-in rate) del 5,36 %. La empresa también liquidó 5,7 millones de acciones bajo contratos de venta a plazo (forward), generando un importe neto de 425,7 millones de dólares.

La liquidez al cierre del trimestre era de aproximadamente 2.000 millones de dólares, compuesta por 1.250 millones de dólares disponibles en la facilidad de crédito revolvente, 657,1 millones de dólares de ingresos previstos procedentes de acciones a plazo pendientes y 91,5 millones de dólares en efectivo. La deuda neta sobre el EBITDA recurrente fue de 4,8 veces sobre una base comunicada y de 3,9 veces sobre una base proforma tras deducir los ingresos previstos por acciones a plazo de aproximadamente 3.700 millones de dólares de deuda neta. El ratio de cobertura de costes fijos fue de 4,1 veces.

Agree Realty declaró dividendos ordinarios mensuales de 0,267 dólares por acción para julio, agosto y septiembre. Ese importe representó un dividendo anualizado de 3,204 dólares por acción, un 4,3 % más interanual, con ratios de distribución (payout) de aproximadamente el 70 % del FFO principal y el 69 % del AFFO. Tras el cierre del trimestre, la empresa aumentó su dividendo de octubre a 0,271 dólares por acción.

El crecimiento de los activos superó el crecimiento por acción ya que la financiación con renta variable redujo el apalancamiento

El trimestre ilustra la relación de compromiso entre el crecimiento externo de Agree Realty y su uso de capital social. El AFFO aumentó un 17,2 %, pero el AFFO por acción solo subió un 4,9 %; del mismo modo, el beneficio neto creció un 32,3 %, mientras que el EPS diluido aumentó un 18,5 %. La mayor diferencia a nivel por acción indica que el crecimiento del negocio subyacente se vio compensado en parte por una mayor base accionarial.

Al mismo tiempo, la financiación mediante renta variable respaldó la inversión inmobiliaria y reforzó el balance. Agree Realty cerró el trimestre con 8,8 millones de acciones a plazo pendientes de liquidar, lo que representa 657,1 millones de dólares en ingresos previstos, ayudando a reducir el apalancamiento proforma a 3,9 veces. Por lo tanto, los inversores deben vigilar ambos lados de la estrategia de capital: una mayor capacidad de financiación y un menor apalancamiento proforma, pero un crecimiento por acción más lento que en las medidas de ganancias totales.

Previsiones para 2026

Agree Realty elevó en 0,01 dólares el límite inferior de su rango de AFFO por acción para 2026, manteniendo sin cambios el límite superior. Asimismo, redujo el volumen de inversión previsto a aproximadamente 1.600 millones de dólares, el extremo inferior de su rango anterior, y aumentó las previsiones de desinversiones. Estos cambios combinan un suelo de AFFO ligeramente superior con un enfoque más selectivo para nuevas inversiones y un mayor nivel de ventas de activos planificadas.

La previsión de gastos generales y administrativos se mantuvo entre el 5,3 % y el 5,6 % de los ingresos ajustados, mientras que los gastos inmobiliarios no reembolsables se mantuvieron entre el 1,0 % y el 1,5 %.

Visión de la dirección

El presidente y CEO Joey Agree destacó la inversión de aproximadamente 1.300 millones de dólares realizada por la empresa a través de sus tres plataformas de crecimiento externo durante los nueve primeros meses de 2026. La dirección prevé priorizar el valor sobre el volumen de transacciones y preservar la liquidez de cara a eventuales cambios en el mercado transaccional inmobiliario, en línea con el objetivo de inversión revisado de aproximadamente 1.600 millones de dólares.

Operaciones recientes de insiders

Los registros de transacciones facilitados enumeran ocho compras y dos adjudicaciones de acciones entre mayo y septiembre de 2026, sin ventas entre las 10 últimas entradas. Estos registros a nivel de presentación ante los reguladores entran en conflicto con un resumen independiente de seis meses que muestra cero compras y cero ventas, por lo que los conjuntos de datos agregados y detallados no pueden conciliarse únicamente con la información proporcionada.

Las ocho compras enumeradas tuvieron un valor conjunto declarado de aproximadamente 5,56 millones de dólares. Las transacciones se presentan de forma objetiva y no establecen por sí solas las perspectivas de los insiders sobre la empresa.

Riesgos que los inversores deben vigilar

• Dilución del capital social: El AFFO total creció mucho más rápido que el AFFO por acción, y la empresa todavía contaba con 8,8 millones de acciones a plazo pendientes de liquidar al cierre del trimestre. Las liquidaciones adicionales pueden aumentar la capacidad de financiación al tiempo que limitan el crecimiento por acción.
• Costes de financiación: Los nuevos pagarés sénior tienen un tipo de interés total (all-in rate) del 5,36 %, y las previsiones de AFFO utilizan la curva forward actual del SOFR para estimar los gastos por intereses de posibles emisiones de pagarés de empresa y disposiciones de la facilidad de crédito revolvente.
• Menor actividad inversora y mayores desinversiones: La previsión de inversión se redujo a aproximadamente 1.600 millones de dólares, mientras que la de desinversiones aumentó a 100-150 millones de dólares. El crecimiento externo futuro dependerá de la capacidad de la empresa para reasignar capital a rentabilidades aceptables.
• Exposición crediticia a los inquilinos: Los inquilinos de grado de inversión representaron el 65,1 % de la renta base anualizada de la cartera, pero solo el 52,1 % de la renta adquirida durante el 3T. Los cambios en la calidad crediticia de los inquilinos podrían afectar al cobro de rentas y al rendimiento de la cartera a pesar de la tasa de ocupación actual del 99,8 %.

Resumen

Los resultados de Agree Realty correspondientes al tercer trimestre de 2026 combinaron un mayor beneficio neto, FFO y AFFO con una inversión inmobiliaria continuada y una liquidez sustancial. La financiación mediante renta variable ayudó a respaldar el crecimiento y a reducir el apalancamiento proforma, aunque las ganancias por acción se mantuvieron por debajo de las tasas de crecimiento de las medidas de ganancias totales. Los principales aspectos a vigilar son el ritmo y la calidad de las nuevas inversiones, el incremento previsto de las desinversiones, los costes de financiación y cómo influyen las acciones a plazo pendientes en el futuro AFFO por acción.