房企大跨界：算力、低空、代建，誰在裸泳？
8月5日，實地地產與旭輝建管在廣州簽約，聯合設立合資公司進軍代建；而就在一個多月前，7月初，大名城(600094)因"算力概念"三天大漲20.92%、市值飆升超16億元，隨即一紙公告揭底：2025年全年算力服務收入僅佔總營收0.68%，且支撐該業務的核心合同早在半年前已終止；再往前追溯，粵港灣智算(01396.HK)獲深圳福田國資8億元入股，德祥地產(00199.HK)三度配售新股募資投向AI算力與數字資產等方向，美的置業(03990.HK)完成約2200億元規模的縮表、全面轉向輕資產運營……
如果給2026年的房地產行業選一個關鍵詞，"跨界"大概是最沒有爭議的候選。曾經靠"拿地—蓋樓—賣房"一條路走到黑的開發商們，如今有的轉身做算力房東，有的深耕代建與商管，有的把低空經濟寫進戰略。這場集體跨界背後，是行業邏輯的根本性切換：地產的"開發時代"落幕，"運營時代"開啓。然而，跨界的方向五花八門，各家的家底與打法也千差萬別，結局註定各不相同——歸根結底，有房有地，只是入場券，從來不是核心競爭力。
一、算力：最性感的第二曲線
在所有跨界方向裏，算力是資本市場給溢價最慷慨的一個。究其原因，傳統地產股估值普遍在0.5-0.8倍PB之間徘徊，而算力、IDC運營企業的估值普遍達到3-5倍PB。換言之，同樣的資產負債表，只要貼上一張"算力"標籤，估值邏輯就能重構。正是這巨大的估值剪刀差，讓算力成了房企跨界的第一熱門選項。
粵港灣智算是目前走得最遠的樣本。具體來看，其通過併購切入算力賽道後，2025年算力收入佔比已達61.5%，2026年上半年再斬獲150億元長期訂單，並先後獲得深圳福田國資8億元入股、2026年2月按每股6港元配股募資約1.22億港元。可以說，資本市場對它的認可度，已經顯著區別於傳統地產板塊。
相比之下，德祥地產(00199.HK)則在"邊探索邊調整"中前行：自2025年11月以來已三次配售新股，合計募資約1.39億港元，資金投向AI算力及Web3、數字資產等方向——其中2025年11月首次配售約7056萬港元，主打區塊鏈與數字資產管理方向；2026年4月最近一次配售淨籌約5287萬港元，約七成投向AI算力。一邊通過基金、股權收購和戰略合作擴大資源儲備，一邊持續引入數據中心行業人才補足運營能力。不過，需要注意的是，其與中國聯通(香港)簽署的合作備忘錄明確約定，除個別條款外不具備法律約束力——協議落地尚需時日。
與之形成鮮明對照的，是大名城的完整"試錯史"。故事要從頭說起：2024年5月，大名城出資8800萬元設立智算公司並取得44%股權；同年9月，其控股子公司名城數字與智算公司簽訂總金額7.59億元、服務期限85個月的採購合同，採購2000P算力集羣並獨家供給上海聯通。如此高調入場，一度讓市場爲其貼上"算力概念股"標籤。然而，此後劇情急轉直下：2025年算力服務收入僅1534.83萬元，佔總營收比例0.68%；2026年1月31日，相關核心合同經協商終止；2026年2月，公司又以8550.55萬元將智算公司44%股權轉讓給福建實達集團，加上過渡期損益合計回款約9081萬元。從"重金佈局"到"半年清倉"，前後不到兩年，令人唏噓。
大名城的遭遇並非孤例。同樣在算力賽道幾經波折的還有萬通發展(600246)：最初計劃收購光模塊企業索爾思光電，推進近一年後終止重組，2025年又將目標調整爲收購PCIe交換芯片企業數渡科技——而這兩家公司2024年均處於虧損狀態，整合前景仍存不確定性。至於電子城(600658)，則以參股方式參與算力項目，其在公告中坦言，算力業務仍處於起步階段，行業尚未形成成熟運營模式；聯合資信的跟蹤評級報告同樣認爲，電子城轉型效果仍有待觀察。
與上述重倉押注形成反差的，是萬科A(000002)給出的第三條路徑。按照市場分析的普遍觀點，萬科旗下萬緯物流擁有約1000萬平方米高標庫，天然具備荷載強、層高足、電力擴容空間大的特點，可改造爲邊緣算力節點；與此同時，萬物雲的"靈石"邊緣計算平臺則可輸出算力園區運維、能源管理、智能調度等能力。基於此，"做算力的房東、管家與服務商，而非算力設備的重資產投資者"——不脫離主業、不盲目重倉，以輕資產方式分享算力紅利。誠然，這條路能否走通仍需觀察，但單就思路本身而言，或許比追逐概念更接近本質。
二、輕資產運營：最穩妥的轉身
如果說算力是"高風險高彈性"的選項，那麼輕資產運營則是房企最穩妥、最務實的轉身方向——畢竟，它不要求房企離開熟悉的領域，只是從"賺開發的錢"變成"賺運營的錢"。
其中，美的置業提供了最具參考性的樣本。2024年6月，美的置業公告進行股權重組，將全資持有的房地產開發業務產權從上市公司剝離至控股股東，上市平臺專注於物管、商管等經營性業務及代建代銷，約2200億元規模縮表由此完成。而轉型效果也已開始在財報中顯現：2026年上半年，美的置業營收18.82億元，毛利率33.5%，同比提升2.7個百分點，終結了此前持續下行的態勢；四大業務板塊中，資產運營收入5.6億元，同比大增103%。毛利率重回上升軌道——這恰恰是輕資產模式的核心吸引力。
不止美的置業，頭部房企的運營業務同樣在兌現。以新城控股(601155)爲例，其2025年商業運營總收入達140.9億元，同比增長約10%，物業出租及管理毛利率高達70%，貢獻了公司超六成的毛利；再看龍湖集團(00960.HK)，運營及服務業務收入267.7億元，利潤已超過開發業務，商業項目出租率維持在97%的高位；萬科A(000002)同樣不遑多讓，旗下泊寓運營27萬間，整體出租率超95%，2025年非房業務收入552億元、佔比24%，並定下2026年非房收入佔比提升至30%以上、利潤佔比達到50%的目標。
如果說商管與物管是輕資產的"存量盤活"，那麼代建則是輕資產轉型中擴張最迅猛的細分賽道。從數據看，龍湖旗下龍智造2026年上半年以696萬平方米新簽約建築面積位列行業TOP4，代建銷售金額112億元同樣位列TOP4；與此同時，旭輝建管業務已覆蓋全國90餘座城市。就在8月5日，實地地產與旭輝建管簽署戰略合作、聯合設立合資公司，採用"一項目一覈算、一項目一協議"模式——手握土地儲備的中小房企，把開發能力"外包"給頭部代建商，自己從重資產中退出，這正在成爲行業裏愈發常見的組合拳。
三、新賽道試水：低空經濟與科技
在算力和輕資產之外，一批房企還把目光投向了更前沿的賽道。
在這些賽道中，低空經濟無疑是2026年最受關注的方向之一。就在8月12日的2026博鰲產業科技大會上，招商蛇口(001979)招商產園宣佈將建設前海-蛇口低空先導區，定位深港低空跨境先行區和大灣區低空經濟戰略樞紐，圍繞低空產業總部、研發、製造、服務及場景示範驗證等維度佈局。除了招商蛇口，大名城同樣涉足低空領域：與福州新區航空城發展公司、中航金城無人系統共同設立福建城際低空機場投資有限公司並持股66%，還認購了持有峯飛航空100%股權的Auto Flight X股份。更值得玩味的是，大名城還以合計7.24億元買入通信企業佰才邦20.45%股權——跨界觸角從算力一路延伸至通信、低空，形成"多線押注"格局。
回看這類佈局，其共性在於：房企憑藉土地資源、空間載體與區域協同能力切入，爲產業落地提供"物理空間"，而非親自下場做技術研發。邏輯上固然說得通，然而商業化週期長、驗證難度大，多數項目仍停留在"培育期"，能否跑通仍是未知數。
四、政策東風：REITs開閘與融資轉向
房企敢於跨界轉型的底氣，還來自政策端的系統性支持。
其中，最重磅的變化當屬商業不動產公募REITs開閘——僅80天就受理15單申報，計劃募資超460億元，新城控股(601155)、保利發展(600048)等房企成爲主力。究其意義，REITs允許房企"出讓股權、保留運營權"，在回籠資金的同時鎖定未來收益，爲"重資產持有、輕資產運營"的模式閉環提供了關鍵退出通道。融資端方面，"保交房"白名單制度打通項目融資堵點，新的融資制度轉向支持存量盤活、綠色建築等領域；稅收端方面，部分城市更新項目中提供公益性設施、促進產業轉型升級的，可按現行政策規定申請享受相關土地增值稅優惠，符合條件的保障房項目免徵城鎮土地使用稅。更值得注意的是，惠譽甚至調整了對龍湖集團(00960.HK)的評級方法論——從此前的中國開發商方法論轉爲亞太房地產REIT方法論，理由是龍湖運營及服務業務已佔集團總資產和EBITDA的大部分。可以說，評級方法論的變化，某種程度上正是資本市場對"房企換軌"最直觀的背書。
五、爲什麼必須跨界
房企集體跨界的根本動因，藏在行業數據裏。
首當其衝的，是開發業務的利潤空間正在被系統性壓縮。曾經支撐高毛利的"土地紅利"邏輯終結後，開發毛利率普遍跌至個位數，部分房企甚至陷入"賣一套虧一套"的境地；與此同時，銷售端持續承壓，回款放緩，疊加債務到期壓力，"躺平賣地"已成奢望。反觀運營型業務，則是另一番景象：商業運營毛利率可達70%，物業服務、資產管理提供穩定現金流，代建業務輕資產、高週轉——在資本市場，運營型業務的估值中樞也顯著高於純開發業務。
如果說利潤收縮是"表"，那麼估值分化纔是"裏"。更關鍵的是估值邏輯的分化：同樣是萬科的資產，市場給傳統地產的估值約0.5-0.8倍PB，而算力、IDC運營普遍3-5倍PB。正因如此，當"賣房"無法再支撐市值與融資，把存量資產重新定價爲"算力底座""運營資產"，就成了最現實的市值管理路徑。放眼全行業，招商蛇口、華潤置地等央企早已佈局產業園與商管運營，龍湖、新城等民企龍頭憑藉運營利潤穿越週期——轉型不是選擇題，而是生存題。
六、冷思考：入場券與核心競爭力
然而，跨界潮越熱，越需要冷靜。畢竟，房企跨界失敗的概率，可能比想象中更高。
首先，第一重錯配是能力錯配。過去二十多年，房企的核心能力是土地獲取、項目開發、工程建設和銷售；而算力行業需要的則是技術、運營和客戶體系——試想，GPU採購議價、集羣運維、電力保障、增值電信資質，哪一個環節不是全新能力？正如有市場分析所指出的：土地和物業可以成爲算力業務的資源，但並非天然的競爭優勢——資源稟賦與運營能力之間，還隔着技術、客戶與組織這道鴻溝。電子城在公告中承認客戶獲取、項目運營存在不確定性，聯合資信認爲轉型效果有待觀察——連資源稟賦尚可的房企都如此謹慎，遑論跟風者。
其次，第二重錯配是現金流錯配。算力硬件迭代極快——GPU芯片的迭代週期已從過去的18-24個月縮短至約12個月，即便按數據中心整體折舊口徑，設備使用週期也不過3-5年，遠快於地產項目的回收週期——換言之，機房剛建成，設備就可能面臨技術落後，需要持續大額投入更新，折舊與維護成本持續吞噬現金流。大名城從7.59億元大單到0.68%收入佔比再到合同終止、股權轉讓，完整演繹了"重資產算力"對資金承壓房企的反噬；萬通發展兩次收購轉型、兩次調整方向，同樣印證了跨界整合的高難度。
再次，第三重錯配是週期錯配。說到底，算力行業並非穩賺不賠：全國智算中心GPU平均利用率實際不足30%，西部算力樞紐利用率僅20%-30%，頭部東部集羣可達75%，大量機櫃處於空轉或低負荷狀態。更不用說，集中式數據中心是能耗大戶，能耗指標緊張、區域電力承載力有限——"有地就能建算力中心"是典型誤區。機構層面的態度同樣謹慎：東吳證券指出，房企轉型業務雖然符合國家政策導向，但需要時間培育和驗證；中國企業資本聯盟副理事長、IPG中國首席經濟學家柏文喜則形容，大名城這類跨界屬於"危中尋機"，折射出傳統房企在轉型道路上的尷尬：原有業務日漸式微，跨界進入技術密集型領域又面臨重重障礙，難以獲得市場認同。
結語：跨界不是逃離，是資產重估
回到開頭的問題：算力、低空、代建，究竟誰在裸泳？
答案或許不在賽道本身，而在能力匹配度。具體而言，輕資產運營與代建，是房企對自身開發、服務能力的"就近遷移"，確定性最高；算力與低空，則取決於房企能否從"空間提供者"升級爲"生態運營者"——粵港灣的併購整合、萬科的"算力房東"思路，都是有意識的能力補課；至於只靠一紙公告、一個概念蹭熱度的參與者，退潮之後自然現形。
總而言之，潮水方向已經明確：房地產行業正從"開發時代"邁向"運營時代"，政策工具(REITs、白名單、稅收優惠)正在爲新模式鋪路。對房企而言，跨界不是逃離地產，而是對存量資產的重新定價——說到底，誰能把土地、物業、運營能力轉化爲可持續現金流，誰就能在新週期裏活下來、活得好。
