【券商聚焦】華源證券首予華潤置地（01109）買入評級 指盈利重心向經營性業務切換

金吾財訊 | 華源證券發佈研報指，華潤置地（01109）構建了“開發銷售+經營性不動產+輕資產管理”三大增長曲線，盈利結構正持續優化。2025年，公司經常性業務核心淨利潤佔比達51.8%，首次超越開發業務，標誌着盈利重心向經營性業務切換，有望推動公司估值體系逐步向兼具開發與運營屬性的城市投資開發運營商切換。

研報指出，公司開發業務保持行業領先，2025年合同銷售金額2336億元，克而瑞排名連續兩年居行業第三，在行業出清過程中市場份額持續提升。公司堅持“量入爲出”，2025年拿地強度42%，新增土儲中一二線城市投資金額佔比達99%。截至2025年末，開發銷售型土儲3936萬平方米，約67%位於一二線城市，爲未來銷售及盈利釋放提供保障。

經常性業務成爲核心增長引擎。2025年經營性不動產業務收入及核心淨利潤分別同比增長9.2%及15.2%，在營購物中心增至98座。同時，公司加速推進“大資管”佈局，年內設立首支Pre-REITs策略商業地產私募基金，期末資產管理規模達5022億元。研報認爲，隨着資管戰略持續推進，潛在資產價值有望通過REITs平臺逐步兌現，提升估值中樞。

財務方面，公司優勢突出。截至2025年末，淨有息負債率39.2%，處於行業低位；加權平均融資成本降至2.72%，維持行業領先水平，且獲三大國際評級機構投資級信用評級。2025年每股派息1.166元，過去五年累計派息560億港元。華源證券預計公司2026-2028年EPS分別爲3.25、3.41、3.59元人民幣，首次覆蓋，給予“買入”評級。

主要風險包括房地產行業復甦、商業運營表現及大資管業務推進不及預期。