Opendoor 2026年第三季虧損擴大 因購屋量翻四倍

Opendoor Technologies Inc. (NASDAQ: OPEN) 於 2026 年第三季大幅擴大購屋規模，隨著營收重返 10 億美元之上而建立庫存。然而，GAAP 利潤率走弱以及費用增加，導致該公司淨損擴大至 2.18 億美元，相較之下去年同期淨損為 9,000 萬美元。

營收年增 12%，由 9.15 億美元增至 10.2 億美元；房屋銷量則成長 6% 至 2,728 戶。Opendoor 在該季購入 4,865 戶房屋，是去年同期收購量 1,169 戶的四倍以上，亦高於第二季購入的 4,378 戶。

更快的收購步伐推動季末庫存增至 7,596 戶，價值達 25.7 億美元；相較之下，2025 年第三季末為 3,139 戶，價值 10.5 億美元。在最近一季中，購屋量亦大幅超出銷量，使庫存增加了 2,137 戶。

隨著庫存調整增加 利潤率收窄

儘管營收成長，GAAP 毛利仍從去年同期的 6,600 萬美元降至 3,800 萬美元。毛利率自 7.2% 萎縮至 3.7%，主要反映了當期 5,300 萬美元的庫存估值調整（去年同期為 1,500 萬美元）等因素影響。

將庫存估值調整與相關房屋售出期間進行對齊的調整後毛利，從 6,400 萬美元增至 8,000 萬美元。調整後毛利率則由 7.0% 升至 7.8%。

貢獻利潤由 2,000 萬美元增至 3,400 萬美元，貢獻利潤率從 2.2% 改善至 3.3%。每戶售出房屋的貢獻利潤約為 12,000 美元，高於去年同期的 8,000 美元。然而，這些指標較第二季有所下滑，第二季的貢獻利潤為 5,100 萬美元、貢獻利潤率為 5.8%，每戶售出房屋貢獻利潤為 22,000 美元。

GAAP 淨損中包含了 9,600 萬美元與市場條件限制性股票單位掛鉤的股權激勵費用，高於去年同期的 1,400 萬美元。GAAP 總營運費用由 1.34 億美元增至 2.25 億美元，其中包括 1.21 億美元的一般及行政費用。

在非 GAAP 基礎上，調整後淨損由去年同期的 6,100 萬美元擴大至 6,600 萬美元。調整後 EBITDA 為負 3,100 萬美元，相較之下去年同期為負 3,300 萬美元；調整後 EBITDA 利潤率為負 3.0%，相較之下去年同期為負 3.6%。

擴大收購規模並降低單位成本

管理層確立了三大優先要務：擴大收購規模、改善單位經濟效益與轉售速度，以及建立營運槓桿。

Opendoor 表示，在相同報價利差下，1 月至 6 月客群的賣方轉換率大幅提升。在簡報重點說明的利差區間內，2026 年轉換率分別為 7.6%（為 2024 年可比水準的 3.3 倍）與 5.8%（為 2025 年可比水準的 3.1 倍）。該公司正致力於透過拓寬產品範圍、減少交易阻力並提供更明確的市場資訊，將更多現有觸及的賣方轉化為交易。

該公司亦公布了轉售速度方面的進展。截至季末，Opendoor 掛牌待售的房屋中，上市超過 120 天的比例為 18%，低於去年同期的 51%，亦低於 Opendoor 利用多重上市服務 (MLS) 數據計算出的整體市場水準 30%。

買方互動方面，該季在 Opendoor 旗下房屋的看屋次數超過 33,000 次，其中有 62% 發生在週末或下午 5 點以後。已撥款房貸承作量約為第二季水準的五倍，不過簡報中未揭露具體的貸款筆數。

過去 12 個月每購入一戶房屋的行銷成本年減 57%，從去年同期的 6,500 美元降至約 2,800 美元。每購入一戶的營運費用下降 36% 至約 4,000 美元，而每戶固定營運費用則減少 34% 至約 10,400 美元。這些數據是以四季的費用除以四季的收購結案量，因此反映出交易量增加帶來的效益。

Opendoor 還利用自動化、互聯工作流程和共享技術平台來提高產能。在簡報所比較的四週期間內，定價團隊的處理量提升至 2.6 倍，不過該公司提醒，任務結構有所改變，且該指標並未衡量歸因於人工智慧所節省的成本。

損益平衡架構並非財測指引

簡報中包含了一個調整後淨利損益平衡的示範模型，該模型以每季 6,000 筆交易、平均售價 375,000 美元為基礎，可產生 22.5 億美元的季度營收。兩種情境假設貢獻利潤率分別為 5% 或 7%，調整後營運費用佔營收的 3% 或 4%，淨利息及其他費用則佔 2% 或 3%。

Opendoor 強調，該架構代表的是穩定狀態下的假設，而非業績指引或預測。這亦不意味著在 GAAP 會計原則下達到損益平衡，該公司並未保證是否或何時能實現這些成果。

該公司的前景仍受制於房屋需求、利率、通膨、房價走勢及融資管道。執行成效亦取決於 Opendoor 是否具備以下能力：以預期價格並在規劃時程內轉售房屋、管理其龐大的庫存、開發房貸產品，以及透過自動化與人工智慧創造預期的效率提升。