Real REMAX第三季營收攀升 公司設定2027年EBITDA展望

Real REMAX Group Inc. (Nasdaq: REAX) 在與 RE/MAX Holdings 合併後，公布第三季營收與調整後 EBITDA 均呈現增長，然而收購與整併費用導致 GAAP 淨虧損達 6,720 萬美元。儘管管理層預期成屋銷售與平均房價將進一步下滑，該公司仍發布初步的 2027 年展望，預估調整後 EBITDA 將介於 1.75 億至 1.9 億美元之間。

截至 2026 年 9 月 30 日止的第三季報告營收年增 28% 至 7.279 億美元。調整後 EBITDA 成長 66% 至 3,380 萬美元，利潤率為 4.6%，高於去年同期的 3.6%。

報告業績包含 The Real Brokerage 的整季表現，以及該合併案於 8 月 24 日完成後 RE/MAX 的 37 天表現。若以擬制性（pro forma）基礎計算（即假設兩家公司自 2025 年 1 月 1 日起即合併），第三季營收年增 20% 至 7.7 億美元；擬制性調整後 EBITDA 成長 8% 至 4,970 萬美元，利潤率為 6.4%。

GAAP 淨虧損從去年同期的 28 萬美元擴大至 6,720 萬美元。財報數據包含 5,230 萬美元的收購與整併費用，以及 2,640 萬美元的股權加速歸屬費用。該公司該季營業虧損為 7,200 萬美元，相較之下，去年同期營業虧損為 47.3 萬美元。

經紀業務成長抵銷生產力壓力

經紀業務部門報告營收達 6.955 億美元，年增 23%，調整後 EBITDA 為 2,680 萬美元，其調整後 EBITDA 利潤率為 3.8%。

已完成的經紀交易筆數成長 17% 至 62,738 筆，經紀人人數增加 21% 至 36,610 人。平均每位經紀人的交易筆數下降 5% 至 1.74 筆，反映出房市活動疲軟，特別是在加拿大市場。該公司亦表示，已達到年度佣金上限的經紀人完成的交易占比提高，導致該部門利潤率面臨年減壓力。

管理層表示，儘管整體行業交易量疲軟，經紀業務的表現仍展現出市占率的持續擴大。截至本季末，合併後的網絡共有 184,698 名經紀人，其中包括 36,610 名經紀業務經紀人與 148,088 名加盟經紀人。

加盟業務部門在交易完成後的期間錄得 2,710 萬美元的報告營收，調整後 EBITDA 為 1,180 萬美元，利潤率達 43.5%。以擬制性基礎計算，加盟業務營收年減 3%。

全球加盟經紀人總數大致維持在 148,088 人不變。美國加盟經紀人人數減少 5% 至 46,611 人，加拿大增加 2% 至 25,507 人，其他國際市場則成長 4% 至 75,970 人。該公司表示，國際市場的成長抵銷了美國市場的人員流失，而經常性加盟營收在房市活動降溫之際提供了相對的穩定性。加盟店東（broker-owner）的留存與續約仍是第四季和 2027 年的優先要務。

整併節省效益與 2027 年展望

Real REMAX 表示，合併後前兩個月採取的行動已產生超過 4,000 萬美元的年化毛成本節省，包括營業費用與資本支出的縮減。相較於截至 2026 年 6 月 30 日止 12 個月的營運成本水準，調整後 EBITDA 綜效超過 2,800 萬美元。

該公司將合併後的員工總數縮減超過 14%（即 150 多個職位），目前正積極整合技術、供應商及上市公司相關成本。同時，Motto Mortgage 和 wemlo 的結束營運作業也在進行中。管理層的目標是於 2027 年實現超過 3,000 萬美元的年化調整後 EBITDA 綜效，並於 2028 年超過 4,000 萬美元。

針對 2026 年第四季，該公司預估營收為 5.75 億至 6.25 億美元，調整後 EBITDA 為 3,200 萬至 3,800 萬美元。其初步的 2027 全年展望預期營收為 26 億至 28 億美元，調整後 EBITDA 為 1.75 億至 1.9 億美元。

2027 年的預測假設成屋銷售下滑 5% 至 10%，平均房價下跌 3% 至 4%。管理層指出，房市活動仍處於景氣循環低點附近，居高不下的房貸利率持續限制負擔能力，且經紀人流失率依然偏高，生產力亦面臨壓力。

該公司預計 2027 年將產生約 1 億美元的股權激勵費用、4,000 萬至 5,000 萬美元的折舊與攤銷，以及約 5,000 萬美元的利息費用。由於部分調整項目難以估算，該公司並未提供預估調整後 EBITDA 區間的 GAAP 調節表。

流動性與風險

截至 9 月底，Real REMAX 擁有 1.094 億美元的非受限現金、約當現金及短期投資。定期貸款未償本金為 5.25 億美元，其 4,000 萬美元的循環信貸額度尚未動用。該季度內，該公司主動償還了 2,500 萬美元債務，並買回 470 萬美元的股票。

管理層計畫在現金創造狀況允許的前提下，於 2027 年償還約 7,500 萬美元債務，並持續以 2028 年底前將總淨槓桿比率降至 2.0 倍以下為目標。其表明的資本配置優先事項為內部有機投資、削減債務，以及在信貸協議限制範圍內抵銷股權稀釋。

主要不確定性包括房地產市場長期低迷、未能實現預期的合併節省綜效、經紀人與加盟商進一步流失，以及該公司的償債能力和遵守信貸契約條款的能力。法說會簡報亦將整併執行、產品開發、技術部署、法律與監管事項，以及網路安全中斷事件列為重大風險。