NREF 第三季虧損；第四季 CAD 財測指引足以覆蓋股利

NexPoint Real Estate Finance Inc. (NYSE: NREF) 公布第三季轉為虧損，每股淨值較上一季下滑 5.2%，相較之下淨利息收入增加，且非一般公認會計原則 (Non-GAAP) 可分配盈餘有所改善。展望第四季，這家不動產抵押貸款信託 (mREIT) 預期每股稀釋普通股之可分配現金 (CAD) 預估中位數為 0.55 美元，足以支應已宣告配發的 0.50 美元股利，但預估的可分配盈餘 (EAD) 則低於該配息金額。

NREF 第三季錄得淨虧損 90 萬美元，相較於第二季的淨利 1,730 萬美元轉盈為虧。歸屬於普通股股東的淨虧損為 1,220 萬美元，折合每股稀釋虧損 0.65 美元，較第二季歸屬於普通股股東的淨利 540 萬美元（每股稀釋純益 0.29 美元）轉盈為虧。

淨利息收入較前一季增加 70 萬美元至 1,730 萬美元，主因利息收入增至 2,740 萬美元，利息費用亦增至 1,020 萬美元。其他收入由上一季的獲利 1,080 萬美元轉為虧損 740 萬美元，營業費用則由 1,000 萬美元增至 1,080 萬美元。

計入營運合夥企業之可贖回非控制權益後，淨值由第二季末的每股 18.60 美元降至 4.061 億美元，即每股普通股淨值 17.63 美元。

可分配盈餘足以支應第三季股利

第三季 EAD 為 1,220 萬美元，折合每股稀釋普通股 0.52 美元，每股金額較第二季成長 13%。CAD 總計 1,400 萬美元，折合每股稀釋普通股 0.60 美元，季增 3.4%。

NREF 於 9 月 30 日發放第三季普通股每股 0.50 美元股利。EAD 股利覆蓋率為 1.04 倍，CAD 股利覆蓋率為 1.20 倍，而 GAAP 盈餘覆蓋率則為負 1.30 倍。

董事會宣布第四季每股再配發 0.50 美元股利，將於 12 月 31 日發放。管理階層第四季財測預估歸屬於普通股股東的淨利介於 680 萬至 920 萬美元之間。以預估中位數計算，NREF 預期每股稀釋普通股 EAD 為 0.42 美元、CAD 為 0.55 美元，對應的股利覆蓋率分別為 0.84 倍與 1.10 倍。預估 GAAP 盈餘覆蓋率為 0.68 倍。

EAD 與 CAD 為 NREF 用以評估其配息能力的非 GAAP 指標。每股指標計算採用調整後稀釋股數，排除了以普通股結算 B 系列或 C 系列特別股贖回時可能產生的潛在稀釋效應。

投資組合仍集中於營運穩定之不動產資產

截至 9 月底，NREF 旗下投資組合未償總額約為 10 億美元，涵蓋 83 項投資案。該投資組合包括第一順位抵押貸款與夾層貸款、商用不動產抵押貸款證券 (CMBS)、特別股權益、特別股、不動產及其他投資，主要連結集合式住宅、單戶租賃住宅、自助倉儲、工業、遊艇碼頭與生命科學等物業。

排除特定股權投資、信貸額度及直接持有的集合式住宅物業後，投資組合中有 78.3% 屬於營運穩定資產。加權平均貸款成數 (LTV) 為 64.7%，加權平均償債備付率 (DSCR) 為 1.39 倍，平均剩餘天期為 2.4 年。該公司表示，投資組合在建築貸款上的暴險極低，且無高風險過渡型或待售物業貸款。

該季度期間，NREF 為一筆月息為 SOFR 加 900 個基點的貸款注資 840 萬美元；此外亦投資兩筆特別股權益案，合計注資 620 萬美元，每月約定特別股報酬率分別為 14% 與 13%。

法說會簡報指出，多個核心物業類型的供給環境可能更加有利。2023 年至 2025 年間，集合式住宅開工量大幅下滑逾 40%，完工交付量預計將從 2024 年的約 60 萬戶降至 2027 年的約 32.7 萬戶。管理階層亦預期，隨著在建工程縮減，自助倉儲的基本面將在 2026 年前持續走強。

生命科學不動產短期內仍面臨供給過剩問題。NREF 表示，其餘投機型在建案預計將在 2026 年前陸續完工交付，此後新增供給預計將大多局限於已完全預租的客製化委建 (BTS) 項目。該公司指出，美國本土生物製造投資成為支撐需求的來源之一，部分抵消了實驗室與研發租賃市場的疲軟。

融資額度擴大

NREF 將現有與瑞穗 (Mizuho) 合作的優先擔保定期貸款及總報酬交換融資額度由 3.75 億美元提高至 4.5 億美元。該公司亦透過發行約 110 萬股 C 系列特別股籌集 2,790 萬美元。截至 9 月 30 日，其負債權益比為 0.97 倍。

第三季 CAD 對 B 系列及 C 系列特別股合計股利的覆蓋率為 1.37 倍，而對應的淨虧損覆蓋率則為負 1.20 倍。NREF 表示，公司維持充足的流動性，足以在每季上限內以現金支付特別股贖回款項；當普通股股價低於每股淨值時，並不打算以普通股來結算 B 系列或 C 系列的特別股贖回。

第四季財測仍受投資表現、融資成本、不動產市場狀況以及 NREF 監管申報文件所載其他風險影響。簡報亦強調了生命科學領域近期的供給壓力，並指出其前瞻性投資組合假設與配息覆蓋率預估值可能與實際結果有所出入。