Douglas Emmett辦公室租賃改善 公寓NOI成長4.4%

道格拉斯艾米特 (Douglas Emmett Inc.) (NYSE: DEI) 公布 2026 年第三季辦公室租賃指標更加穩健，且公寓業務持續成長，其同物業辦公室出租率從去年同期的 79.8% 升至 80.7%，同物業公寓淨營運收益 (NOI) 則成長 4.4%。

這家在西洛杉磯與檀香山擁有頂級辦公室和住宅物業的不動產投資信託 (REIT)，在截至 9 月的過去四季內簽署了 380 萬平方英尺的辦公室租約。其整體辦公室出租率為 80.4%，比實質進駐率高出 3.7 個百分點，反映出已簽約但尚未遷入的租戶。該公司表示，隨著租約陸續生效，這些租戶預計將帶動進駐率提升。

道格拉斯艾米特擁有 1,820 萬平方英尺的辦公空間，貢獻其 78% 的租金收入；另有 4,410 戶公寓，占其餘的 22%。在年度租金收入中，西洛杉磯占 66%，其次為洛杉磯山谷區 (Los Angeles Valley) 占 20%，檀香山則占 14%。

小型租戶為辦公室租賃策略提供穩固支撐

該辦公室投資組合包含約 2,800 份租約，面積中位數約為 2,400 平方英尺。約 96% 的租約面積低於 20,000 平方英尺，從而限制了對單一大型租戶的曝險。從產業集中度來看，法律服務業占比最高，達 19.9%，其次是金融服務業的 16% 及不動產業的 13.5%。

自該公司於 2006 年首次公開發行 (IPO) 以來，以面積計算的租戶續租率平均約為 70%。租約到期分布也相當分散，其中到期比例最高的年份為 2028 年，占 12.8%。

道格拉斯艾米特表示，幾乎所有辦公室租約皆包含每年調漲 3% 至 5% 的合約租金增長條款。其物業高度集中的特性，也讓租賃、物業管理、法務、設計與營造等工作得以在鄰近大樓間由內部團隊統籌處理。該公司在過去四季簽署了約 900 份辦公室租約，且從議定條款到租戶正式遷入的平均時間不到四個月。

公寓業務挹注成長動能與開發潛力

自 2009 年以來，其公寓投資組合的平均出租率維持在約 99%，在此期間從未跌破 98%。同物業公寓淨營運收益 (NOI) 在過去 15 年間平均每年成長約 4%，其中包括最新一季年增 4.4%。

道格拉斯艾米特目前正在開發中的公寓超過 1,000 戶，相當於其現有總戶數的約 23%。位於布倫特伍德 (Brentwood) 的 Landmark Residences 重建計畫預計包含 712 戶，其中 A 棟與 B 棟預定於 2028 年完工。該建案的預估成本約為 4 億美元。

在西木區 (Westwood) 的 10900 Wilshire，該公司正利用辦公樓層騰空的機會改建為公寓，以打造住商混合物業。若將所有符合條件的樓層全部改建，估計將耗資 2 億至 2.5 億美元，並可增加多達 323 戶，不過目前尚未敲定辦公室與住宅空間的固定比例。

該公司還指出已取得許可的建地，具備增建 8,000 至 10,000 戶公寓的潛在容量。道格拉斯艾米特提醒，其目標市場的開發期程漫長且複雜，各專案的成本、戶數與時間表仍屬估算，存在不確定性。

債務概況與風險

道格拉斯艾米特在該季末持有 3.11 億美元現金。其債務中約有 86% 為固定利率或透過交換鎖定之固定利率，平均利率為 5.04%，其餘 14% 為浮動利率。其各筆貸款均以獨立物業資產作為無追索權擔保，且未設有公司層級的財務承諾條款。

該公司表示 2026 年沒有到期債務，但其按份額計算的預定到期債務包括 2027 年的 3.38 億美元、2028 年的 6.07 億美元、2029 年的 4.28 億美元，以及 2030 年的 23.8 億美元。

道格拉斯艾米特將辦公室需求、利率與再融資、地理區域集中度以及租戶退租列為主要風險。該公司資產高度集中在西洛杉磯和檀香山，且辦公室進駐率仍低於出租率。該公司同時指出，由於其向主管機關申報文件中所列的不確定因素，前瞻性開發計畫與營運預期可能與實際結果存在差異。