Postal Realty 第三季 AFFO 成長 9.1%，收購目標調升

Postal Realty (NYSE: PSTL) 公布 2026 年第三季調整後營運資金 (AFFO) 為每股稀釋盈餘 0.36 美元，年增 9.1%，主因內部成長與併購推升獲利。這家不動產投資信託公司 (REIT) 同時上調全年 AFFO 及收購目標指引，顯示資產組合擴張帶來更大的貢獻，同時維持相對較低的預估槓桿比率。

該公司目前預計 2026 年每股 AFFO 為 1.42 至 1.44 美元，以中位數計算代表年增 8.3%。簡報中未揭露先前預測。Postal Realty 並維持 2026 年同店現金營運淨收益 (NOI) 成長率為 6% 至 7% 的展望。

每股 AFFO 與第二季持平。該公司將季增表現平淡歸因於營運成本的季節性以及一次性一般與管理費用。Postal Realty 宣布發放每股 0.245 美元的季度股利，相當於年化每股 0.98 美元。

上調收購目標

Postal Realty 將 2026 年收購目標從先前的 1.5 億至 1.6 億美元上調至 1.85 億至 2 億美元。第三季期間，該公司斥資 8,200 萬美元收購了 145 處物業，總面積約 38.7 萬平方英呎，加權平均現金資本化率為 6.9%。

本季交易包括位於康乃狄克州格林威治與紐約州布魯克林的物業。9 月，該公司還以 2,780 萬美元收購了先前代為管理的 72 處物業，資金來自 2,580 萬美元現金及 200 萬美元的營運合夥企業單位 (OP units)。該資產組合已完全出租，總面積約 14.8 萬平方英呎。

截至 9 月 30 日，Postal Realty 在 2026 年已完成約 1.62 億美元的收購，加權平均資本化率為 7.1%。公司表示，77% 的收購來自內部開發管道，反映其專注於整合零碎私有郵政物業市場的策略。

截至季末，Postal Realty 在 49 個州擁有 2,159 處物業，淨可出租內部面積約為 790 萬平方英呎。出租率為 99.8%，加權平均租期為 6.4 年，其中包括簡報中所述已同意的特定租賃條款與尚未執行的補充協議。

租賃調整支撐內部成長策略

管理層正尋求以包含每年調升租金的長期合約取代固定租金的租賃結構。若計入截至 2027 年已同意的條款，每年租金調幅至少 3% 的租約將涵蓋資產組合的 60%，而 10 年期租約將占 55%。其中部分條款尚未生效，且數字包含延長特定 2023 年按市值調整租金租約的未執行補充協議。

Postal Realty 預期 2027 年同店現金收入成長率約為 6.5%。租約到期提供了重新調整租金的機會，但同時也使公司面臨續約與談判風險。2027 年至 2030 年到期且按市值調整的租約，約占年化基礎租金的 26%。截至 2026 年年初至今，該資產組合的歷史加權平均租約續租率為 99.6%。

股票發行擴大收購能力

截至 10 月 16 日，Postal Realty 在 2026 年已募集 2.13 億美元股權資金，其中包括假設全額實物交割情況下，預計來自未結算遠期股票的 8,250 萬美元。該公司報告第三季末流動資金為 3.435 億美元，主要由未支取的旋轉信貸額度及未結算遠期股權的預計收益組成。

該公司於 7 月將信貸額度擴充 6,000 萬美元至 6.15 億美元，其中旋轉信貸額度增加至 2.75 億美元。截至季末，93.2% 的債務為固定利率，加權平均利率為 3.9%，加權平均債務到期年限為 3.2 年。在計入未結算遠期股權收益後，預估淨債務對年化調整後 EBITDA 的比率為 3.5 倍，低於管理層設定的不超過 5.5 倍之槓桿目標。

Postal Realty 的簡報列出了惠譽 (Fitch) 與 KBRA 給予的 BBB 投資級評等，其中惠譽評等於 8 月宣布。

該公司的展望仍取決於其完成收購以及按預期條件與美國郵政署 (USPS) 談判租約的能力。其他揭露的風險包括郵政服務需求的變化、美國郵政署物業關閉或整合、更高的營運與融資成本、利率波動、收購標的供應情況以及公司維持 REIT 資格的能力。Postal Realty 還指出，其前瞻性非 GAAP 指引未調節至可比的 GAAP 衡量指標，因為某些項目（包括減損、物業出售處分損益以及折舊與攤銷）難以預測。