MITT 第三季虧損與淨值下滑抵銷房屋權益成長

TPG 房屋抵押貸款投資信託（TPG Mortgage Investment Trust）公布第三季 GAAP 虧損，且每股帳面價值下滑 7.3%，主因未實現投資組合損失超過了淨利息收入的成長。該住宅抵押貸款 REIT 在推進與 Cherry Hill Mortgage Investment Corporation 擬議合併案的同時，持續擴展其房屋淨值投資與證券化業務。

截至 2026 年 9 月 30 日止的三個月，MITT 錄得普通股股東應佔淨虧損 1,570 萬美元，即稀釋後每股虧損 0.49 美元；相比之下，去年同期淨收益為 1,460 萬美元，即每股盈餘 0.47 美元。最新業績包含 1,990 萬美元的未實現淨損失，而去年同期則包含 1,320 萬美元的未實現淨收益。

每股普通股帳面價值從第二季末的 10.00 美元降至 9.27 美元。該變動反映了每股 0.62 美元的未實現損失、每股 0.13 美元的交易相關費用以及每股 0.24 美元的季度普通股股利，部分被可供分配收益與已實現收益所抵銷。

MITT 產生的非 GAAP 可供分配收益（EAD）為 660 萬美元，相當於稀釋後每股 0.21 美元。相比之下，本季宣布發放的每股股利為 0.24 美元。EAD 不包含某些已實現與未實現投資損益以及交易相關費用等項目，且可能無法與其他公司採用的同名指標進行比較。

房屋淨值投資驅動投資組合活動

GAAP 淨利息收入從去年同期的 1,950 萬美元增加至 2,070 萬美元。MITT 將持續的投資組合收益歸因於對房屋淨值貸款的再投資以及提前還款速度放緩，儘管該公司形容利率環境充滿挑戰，但這仍支撐了淨利息收益率的擴張。

本季該公司透過證券化與貸款收購投資了 12 億美元的房屋淨值貸款。其購買了 3.174 億美元的房屋淨值貸款，並利用定期且無須按市價計價（non-mark-to-market）的債務將 3.265 億美元的未到期本金餘額進行證券化。MITT 還完成了兩筆未到期本金餘額總計 8.95 億美元的證券化，並保留了 4,580 萬美元的非機構住宅不動產抵押貸款證券（RMBS）。

截至季末，該投資組合的公允價值為 75.6 億美元，加權平均殖利率為 6.1%，相關融資為 70.9 億美元。證券化非機構貸款為最大組成部分，公允價值為 57.8 億美元。投資組合還包含約 10.5 億美元的證券化房屋淨值貸款與 2.849 億美元的非機構 RMBS。

MITT 的貸款投資組合包含 62 億美元的非機構貸款，加權平均目前貸款成數（LTV）為 61%，加權平均 FICO 信用評分為 751 分，逾期 90 天以上的違約率為 1.4%。其 12 億美元的房屋淨值貸款投資組合之綜合貸款成數（CLTV）為 64%，加權平均 FICO 分數為 751 分，嚴重違約率為 0.6%。

流動性、槓桿率與 Arc Home

MITT 於季末擁有 8,470 萬美元的流動資金，其中包括 5,670 萬美元的現金及現金等價物，以及 2,800 萬美元的承諾融資可用額度。其非 GAAP 經濟槓桿倍數為 2.0 倍。GAAP 融資中約 85% 由證券化債務組成（對該公司無追索權），季末的總資金成本為 5.4%。

Arc Home 作為 MITT 自有的房屋抵押貸款發起管道，在本季發起了 10 億美元的貸款，並錄得 15 億美元的鎖定發行量，較 2025 年第三季成長 5.5%。MITT 持有其 66% 的股權，估值為 4,570 萬美元。其按比例分攤 Arc Home 第三季的 EAD 為虧損 3.9 萬美元。

商業資產處置與合併案仍是關鍵變數

MITT 正尋求從遺留的 WMC 商業貸款中釋放資金，截至季末，這些貸款的公允價值為 4,410 萬美元，股權價值為 2,760 萬美元。該公司表示，兩處飯店物業的出售流程預計在第四季完成交割，而一處零售物業的出售則預計在第一季完成交割。其他飯店資產正在進行定位，以備 2027 年潛在退出。

管理層預計出售所得將優先用於償還融資，據估算這將使每股 EAD 增加 0.03 美元。該公司還預計，若將約 2,800 萬美元的股權重新投放至目標股東權益報酬率（ROE）為 15% 至 20% 的投資項目中，2027 年將可能帶來額外 EAD。然而，受影響的商業貸款處於非應計或成本收回狀態，MITT 警告稱，擬議的出售可能無法在預期期間內完成，甚至可能根本無法完成交割。

本季期間，MITT 與 Cherry Hill Mortgage Investment Corporation 簽署了合併協議。完成與否仍取決於股東批准和其他交割條件。簡報中還指出，整合挑戰、交易成本、潛在訴訟、管理層注意力分散以及可能無法實現預期效益等，均為與合併相關的重大風險。

其他不確定因素包括利率、信用價差與資產價值的變動；標的貸款投資組合的違約或逾期情況；取得融資與證券化市場資金的能力；提前還款行為；以及 Arc Home 的獲利能力、流動性與貸款發起量。